La donazione di immobile è un contratto a titolo gratuito con cui un soggetto, detto donante, trasferisce per spirito di liberalità la proprietà di un bene immobile a un altro soggetto, detto donatario. Disciplinata dal Codice Civile agli articoli 769 e seguenti, la donazione immobiliare richiede la forma dell’atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni, a pena di nullità. Questa guida illustra il quadro normativo, le imposte applicabili nel 2026, la tutela dei legittimari, le ipotesi di revoca, gli effetti sui terzi e gli errori più frequenti, con riferimenti puntuali agli articoli pertinenti del Codice Civile.

Cosa stabilisce la legge in materia

L’istituto è definito dall’Art. 769 c.c.: la donazione è il contratto con cui, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. L’animus donandi è elemento essenziale: in sua assenza l’atto può essere riqualificato e dichiarato nullo. La forma è regolata dall’Art. 782 c.c., che impone l’atto pubblico notarile redatto alla presenza di due testimoni; la mancanza di tale forma determina nullità assoluta, rilevabile anche d’ufficio dal giudice e non sanabile per esecuzione spontanea, salve le limitate ipotesi di conferma ex art. 799 c.c. dopo la morte del donante. La donazione immobiliare, per produrre effetti opponibili ai terzi, deve essere trascritta nei registri immobiliari ai sensi delle regole generali della pubblicità. Il Codice prevede inoltre limiti soggettivi: l’art. 771 c.c. vieta la donazione di beni futuri; gli artt. 774-779 c.c. disciplinano la capacità di disporre del donante e i divieti specifici per minori, interdetti, inabilitati, tutori e protutori.

Imposte e costi notarili 2026

Sulle donazioni immobiliari gravano tre imposte: l’imposta sulle donazioni, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. L’imposta sulle donazioni opera per scaglioni in base al rapporto di parentela. Tra coniuge e figli si applica un’aliquota del 4% sulla parte eccedente la franchigia di un milione di euro per beneficiario. Tra fratelli e sorelle l’aliquota è del 6% con franchigia di centomila euro. Tra parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado l’aliquota è del 6% senza franchigia. Per gli altri soggetti l’aliquota è dell’8% senza franchigia. Le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura proporzionale rispettivamente del 2% e dell’1% sul valore catastale rivalutato; in presenza dei requisiti per la prima casa del donatario le due imposte sono dovute in misura fissa di duecento euro ciascuna. L’onorario notarile per una donazione immobiliare media oscilla, nel 2026, in una forbice indicativa compresa tra 1.500 e 3.500 euro oltre a IVA, accessori e visure. La donazione modale di cui all’art. 793 c.c., che impone un onere al donatario, può incidere sulla determinazione della base imponibile.

Tutela dei legittimari, collazione e azione di riduzione

La donazione non può ledere la quota di legittima riservata dalla legge a coniuge, figli e ascendenti. Se al momento dell’apertura della successione le donazioni effettuate in vita dal defunto, sommate al valore dei beni residui (relictum), eccedono la quota disponibile, i legittimari pretermessi o lesi possono esperire l’azione di riduzione entro dieci anni dall’apertura della successione. Il valore delle donazioni è calcolato secondo la riunione fittizia: i beni donati rientrano nel computo della massa al valore venale alla data di apertura della successione, non al valore della data dell’atto. La giurisprudenza di legittimità è costante nel ribadire questo criterio. L’azione di riduzione, disciplinata dall’art. 553 c.c., opera in un ordine prestabilito: prima si riducono le disposizioni testamentarie in proporzione fra loro, poi le donazioni partendo dalla più recente. La donazione resta valida tra le parti, ma il bene può essere richiamato nella massa per la quota necessaria a integrare la legittima. È inoltre prevista la collazione: il donatario coerede deve conferire alla massa ereditaria quanto ricevuto in donazione, in natura o per imputazione, salvo dispensa espressa contenuta nell’atto, ai sensi dell’art. 737 c.c.

Revoca della donazione

L’Art. 800 c.c. ammette due ipotesi tassative di revoca: per ingratitudine del donatario e per sopravvenienza di figli. La revoca per ingratitudine richiede comportamenti specificamente individuati dall’art. 801 c.c.: omicidio o tentato omicidio nei confronti del donante o di un suo prossimo congiunto, denuncia per reato punibile con la reclusione non inferiore a tre anni, ingiuria grave o danno arrecato dolosamente al patrimonio del donante, rifiuto indebito degli alimenti dovuti. L’azione si propone entro un anno dalla conoscenza del fatto da parte del donante. La revoca per sopravvenienza di figli, disciplinata dall’art. 803 c.c., opera quando dopo la donazione il donante abbia o scopra di avere figli o discendenti, anche adottivi, e non aveva figli al momento dell’atto. Il termine è di cinque anni dalla nascita o dalla scoperta. La rinuncia preventiva all’azione di revoca è nulla per espressa previsione dell’art. 805 c.c. La revoca non produce effetti retroattivi nei confronti dei terzi che abbiano acquistato diritti sull’immobile prima della trascrizione della domanda, ai sensi dell’art. 808 c.c. Le liberalità indirette, infine, sono soggette al regime di riduzione e revocazione delle donazioni in forza dell’art. 809 c.c., principio cardine per evitare elusioni del sistema della legittima.

Effetti sui terzi acquirenti e profili pratici

Una delle questioni più delicate è la commerciabilità degli immobili di provenienza donativa. Le banche tradizionalmente esitano a concedere mutui all’acquirente di un bene donato negli ultimi vent’anni, e gli stessi compratori chiedono garanzie aggiuntive: il rischio è l’azione di restituzione esercitabile dal legittimario contro i terzi acquirenti ex art. 563 c.c., entro vent’anni dalla trascrizione della donazione. Per attenuare il problema operano due strumenti pratici: la polizza assicurativa specifica, che copre il rischio di evizione successoria, e la rinuncia all’azione di restituzione da parte di tutti i legittimari, pienamente ammessa solo dopo l’apertura della successione. La donazione con riserva di usufrutto, prevista dall’art. 796 c.c., è prassi notarile diffusa: il donante mantiene il godimento e la nuda proprietà passa al donatario, che consolida la piena proprietà alla morte del donante senza nuovi atti né nuove imposte di trasferimento. La clausola di reversibilità di cui all’art. 791 c.c. consente di prevedere il rientro del bene in capo al donante in caso di premorienza del donatario. Per i beni di modico valore opera l’art. 783 c.c.: la donazione manuale è valida senza atto pubblico, ma il criterio di modicità è da valutare in proporzione alle condizioni economiche del donante e non è applicabile agli immobili.

Articoli chiave da consultare

• Art. 769 c.c. – definizione di donazione e principio dell’animus donandi.
• Art. 782 c.c. – forma solenne dell’atto pubblico notarile con due testimoni.
• Art. 800 c.c. – casi tassativi di revoca della donazione.
• Art. 770 c.c. – donazione remuneratoria e liberalità d’uso
• Art. 771 c.c. – divieto di donazione di beni futuri
• Art. 772 c.c. – donazione di prestazione periodica
• Art. 774 c.c. – capacità di disporre per donazione
• Art. 775 c.c. – donazione fatta da persona incapace
• Art. 776 c.c. – donazione fatta dall’inabilitato
• Art. 777 c.c. – donazione del minore o dell’interdetto
• Art. 778 c.c. – mandato a donare
• Art. 779 c.c. – donazione a favore del tutore
• Art. 781 c.c. – divieto di donazione fra coniugi
• Art. 783 c.c. – donazione di modico valore
• Art. 784 c.c. – donazione a nascituri
• Art. 785 c.c. – donazione obnuziale
• Art. 787 c.c. – errore sul motivo
• Art. 789 c.c. – donazione di cosa altrui
• Art. 790 c.c. – riserva di disporre di oggetti
• Art. 791 c.c. – clausola di reversibilità
• Art. 792 c.c. – effetti della reversibilità
• Art. 793 c.c. – donazione modale
• Art. 794 c.c. – inadempimento del modus
• Art. 795 c.c. – modus illecito o impossibile
• Art. 796 c.c. – donazione con riserva di usufrutto
• Art. 797 c.c. – garanzia per evizione
• Art. 798 c.c. – responsabilità per vizi della cosa
• Art. 799 c.c. – conferma della donazione nulla
• Art. 801 c.c. – condotte tipiche di ingratitudine
• Art. 803 c.c. – revoca per sopravvenienza di figli
• Art. 805 c.c. – irrenunciabilità preventiva all’azione di revoca
• Art. 808 c.c. – effetti della revoca verso i terzi
• Art. 809 c.c. – liberalità indirette

Casi pratici e errori frequenti

Tizio dona alla figlia Caia un appartamento del valore catastale di duecentomila euro tramite scrittura privata autenticata. L’atto è radicalmente nullo per difetto di forma: sarebbe occorso l’atto pubblico notarile con due testimoni. Sempronio dona al nipote un fabbricato dichiarando un valore inferiore a quello reale per ridurre l’imposta: l’Agenzia delle Entrate, entro i termini di decadenza, può rideterminare la base imponibile sulla scorta del valore venale del bene, con applicazione di sanzioni e interessi. Un terzo errore ricorrente consiste nel ritenere la donazione irrevocabile: come illustrato, la revoca per ingratitudine o per sopravvenienza di figli è sempre possibile nei termini di legge. La donazione di un bene già gravato da ipoteca trasferisce l’immobile con il vincolo: il donatario subentra nella garanzia reale, anche se non assume personalmente il debito sottostante. Un ulteriore caso ricorrente riguarda il padre che dona la casa al figlio convivente trascurando la quota di un secondo figlio: alla morte, il legittimario leso può ottenere la riduzione e, se necessario, la restituzione del bene secondo le regole sopra descritte. Va infine ricordato che la donazione tra coniugi è ammessa, malgrado il divieto storico dell’art. 781 c.c. sia stato dichiarato incostituzionale per le ipotesi tipiche.

Domande frequenti

Risorse correlate

Per approfondire i singoli istituti consulta i nostri commenti agli articoli: Art. 769 c.c., Art. 782 c.c. e Art. 800 c.c.. Le tematiche successorie collegate sono trattate nelle guide su quota legittima eredi e azione di riduzione, con i commenti agli artt. 536-564 c.c.

Questa guida ha valore divulgativo e non costituisce consulenza legale. Per casi specifici è raccomandato il parere di un professionista abilitato.

Il reclamo al Garante per la protezione dei dati personali è lo strumento amministrativo con cui ogni interessato può segnalare un trattamento illecito dei propri dati e chiedere all’Autorità un intervento istruttorio. Disciplinato dall’art. 77 del Regolamento UE 2016/679 e dagli articoli 141 e seguenti del Codice Privacy, il reclamo è gratuito, non richiede assistenza legale obbligatoria e attiva un procedimento amministrativo a esito vincolante. La presente guida illustra requisiti, modalità di presentazione, tempi istruttori, rapporti con il ricorso giurisdizionale e regime sanzionatorio.

Cosa stabilisce la legge in materia

Il quadro normativo del reclamo è bifronte. Sul piano europeo l’art. 77 GDPR attribuisce a ogni interessato il diritto di proporre reclamo all’autorità di controllo competente, ferma restando ogni altra forma di tutela amministrativa o giurisdizionale. La norma riconosce un diritto soggettivo perfetto, esercitabile autonomamente, e impone all’autorità di informare il reclamante sullo stato e sull’esito del procedimento, compresa la facoltà di proporre ricorso ai sensi dell’art. 78 GDPR.

Sul piano nazionale l’art. 141 Codice Privacy elenca le forme di tutela dinanzi al Garante (reclamo, segnalazione, ricorso) e l’art. 142 Codice Privacy disciplina la proposizione del reclamo, mentre l’art. 143 Codice Privacy regola lo svolgimento del procedimento e i provvedimenti finali (avvertimento, ammonimento, ordini correttivi, sanzioni). Il legislatore nazionale integra il GDPR specificando contenuti minimi del reclamo, oneri probatori, modalità telematiche di trasmissione e regime di pubblicità degli atti.

Il reclamo si distingue dalla segnalazione e dal ricorso. La segnalazione è uno strumento più informale, privo di legittimazione qualificata, con cui chiunque può portare a conoscenza del Garante una possibile violazione di interesse generale. Il ricorso, oggi pressoché residuale dopo il GDPR, era utilizzato per la tutela di specifici diritti (accesso, rettifica, cancellazione) prima dell’attuale assetto regolamentare. Il reclamo costituisce oggi il canale principale di tutela amministrativa, alternativo o cumulabile con l’azione giurisdizionale ex art. 79 GDPR e art. 152 Codice Privacy.

Requisiti soggettivi e oggettivi del reclamo

Sotto il profilo soggettivo è legittimato a proporre reclamo l’interessato, ossia la persona fisica cui si riferiscono i dati personali oggetto di trattamento. Non occorre essere cittadini italiani: il reclamo è proponibile da chiunque dimostri di essere stato attinto dal trattamento asseritamente illecito, indipendentemente dalla nazionalità e dalla residenza. Per i minori il reclamo è presentato dai genitori esercenti la responsabilità genitoriale; per gli interdetti e gli inabilitati dai rispettivi tutori o curatori. È ammessa la rappresentanza tramite organismi senza scopo di lucro designati dall’interessato, secondo il modello dell’art. 80 GDPR.

Sul piano oggettivo il reclamo deve riferirsi a un trattamento di dati personali in violazione del Regolamento o del Codice. Vi rientrano la raccolta senza idoneo titolo giuridico (art. 6 GDPR), il consenso vizioso o non liberamente prestato (consenso), l’informativa carente (art. 13), il mancato riscontro a istanze di esercizio dei diritti (accesso, cancellazione, opposizione), la mancata notifica di un data breach (art. 33), la mancata adozione di misure di sicurezza adeguate. Il reclamo non è uno strumento generico di lamentela: deve identificare il titolare, descrivere la condotta e indicare le norme violate.

Quanto al profilo temporale, il GDPR non prevede un termine perentorio per la proposizione del reclamo, salvo la verifica di un interesse attuale e concreto. La giurisprudenza amministrativa, in linea con le linee guida del Garante, ritiene che un reclamo proposto a notevole distanza dal trattamento asseritamente illecito possa essere archiviato per assenza di interesse, salvo ipotesi in cui gli effetti del trattamento perdurino o l’interessato dimostri di esserne venuto a conoscenza solo di recente. È quindi opportuno proporre il reclamo entro un tempo ragionevole dalla scoperta della violazione, idealmente entro dodici mesi.

Modalità di presentazione e contenuto minimo

L’art. 142 Codice Privacy disciplina la proposizione del reclamo. Quest’ultimo va presentato al Garante in forma scritta, sottoscritto dall’interessato o dal suo rappresentante, con allegata copia di un documento di identità. Sono ammesse tre modalità principali: trasmissione via PEC all’indirizzo istituzionale dell’Autorità (canale preferenziale per la tracciabilità), invio tramite raccomandata A/R alla sede dell’Autorità in piazza Venezia 11 a Roma, deposito a mano presso l’Ufficio Protocollo. Non sono ammessi reclami anonimi: l’anonimato è incompatibile con la natura del procedimento e con l’obbligo di contraddittorio con il titolare segnalato.

Il contenuto minimo del reclamo comprende: identificazione del reclamante e del suo eventuale rappresentante; identificazione del titolare del trattamento (denominazione, indirizzo, eventuale codice fiscale o partita IVA); descrizione circostanziata dei fatti, delle modalità del trattamento e dei dati interessati; indicazione delle disposizioni del GDPR o del Codice asseritamente violate; specifica indicazione del provvedimento richiesto (avvertimento, ammonimento, ordine di cessazione, cancellazione dei dati, irrogazione di sanzioni); documentazione a sostegno (corrispondenza con il titolare, screenshot, copia dell’informativa). Un reclamo carente nei suoi elementi essenziali può essere dichiarato manifestamente infondato o irricevibile.

Costituisce condizione di procedibilità sostanziale, secondo prassi consolidata del Garante, aver previamente tentato di interloquire con il titolare del trattamento. Se l’interessato lamenta, ad esempio, il mancato riscontro a una richiesta di accesso, deve allegare l’istanza inviata e l’esito (rifiuto espresso, riscontro tardivo o silenzio protratto oltre il mese previsto dall’art. 12 GDPR). Reclami che saltino la fase di interlocuzione preventiva possono essere archiviati con invito a rivolgersi prima al titolare, salvo le ipotesi in cui l’interlocuzione sia inutile o pregiudizievole (es. data breach in corso, trattamenti palesemente illeciti).

Tempi istruttori, esiti e impugnazioni

Il procedimento dinanzi al Garante è disciplinato dall’art. 143 Codice Privacy. L’Autorità, ricevuto il reclamo, ne valuta l’ammissibilità formale e la non manifesta infondatezza. Se le verifiche preliminari hanno esito positivo, il reclamo è trasmesso al titolare per il contraddittorio, con assegnazione di un termine generalmente compreso tra 30 e 60 giorni per il riscontro. Il Garante può svolgere istruttoria documentale, richiedere informazioni, disporre accessi e ispezioni anche in collaborazione con la Guardia di Finanza, audire le parti, richiedere pareri tecnici. La durata complessiva del procedimento è di norma compresa tra otto e diciotto mesi, ma può estendersi per istruttorie complesse o trattamenti transfrontalieri.

Gli esiti possibili sono molteplici. In caso di accoglimento il Garante può adottare provvedimenti di varia intensità: avvertimento rivolto al titolare quando il trattamento è suscettibile di violare le disposizioni; ammonimento in caso di violazione accertata di minore gravità; ordini correttivi (rettifica, cancellazione, limitazione, blocco del trattamento); ordine di conformare il trattamento al Regolamento; irrogazione di sanzioni amministrative ai sensi dell’art. 83 GDPR e dell’art. 166 Codice Privacy. In caso di rigetto è disposta l’archiviazione, motivata e comunicata al reclamante.

Tutti i provvedimenti del Garante sono impugnabili dinanzi al giudice ordinario ai sensi dell’art. 152 Codice Privacy, con ricorso da proporsi entro trenta giorni dalla notificazione del provvedimento, a pena di decadenza. Il giudizio si svolge davanti al tribunale del luogo di residenza del titolare. È rilevante sottolineare che il reclamo amministrativo non preclude né esaurisce la tutela giurisdizionale: ai sensi dell’art. 79 GDPR l’interessato può sempre proporre azione giudiziaria nei confronti del titolare, anche cumulativamente al reclamo. L’azione di risarcimento del danno segue invece le regole dell’art. 82 GDPR, con regime di prova attenuato per l’interessato.

Articoli chiave da consultare

• Art. 77 GDPR – Diritto di proporre reclamo all'autorità di controllo
• Art. 78 GDPR – Ricorso giurisdizionale contro decisioni dell'autorità
• Art. 79 GDPR – Ricorso giurisdizionale contro titolare e responsabile
• Art. 82 GDPR – Diritto al risarcimento del danno e responsabilità
• Art. 83 GDPR – Sanzioni amministrative pecuniarie del GDPR
• Art. 51 GDPR – Autorità di controllo nazionale (Garante)
• Art. 5 GDPR – Principi del trattamento dei dati personali
• Art. 6 GDPR – Basi giuridiche di liceità del trattamento
• Art. 13 GDPR – Informativa al momento della raccolta dei dati
• Art. 15 GDPR – Diritto di accesso dell'interessato
• Art. 17 GDPR – Diritto alla cancellazione e all'oblio
• Art. 21 GDPR – Diritto di opposizione al trattamento
• Art. 33 GDPR – Notifica del data breach all'autorità
• Art. 141 D.Lgs. 196/2003 – Forme di tutela dinanzi al Garante
• Art. 142 D.Lgs. 196/2003 – Proposizione del reclamo: requisiti formali
• Art. 143 D.Lgs. 196/2003 – Procedimento per il reclamo
• Art. 152 D.Lgs. 196/2003 – Tutela davanti al giudice ordinario
• Art. 166 D.Lgs. 196/2003 – Sanzioni amministrative nel Codice Privacy

Errori comuni e casi pratici

Caso 1 – Mancato riscontro a istanza di accesso. Tizio ha inviato a una società di telecomunicazioni richiesta di accesso ai propri dati personali ai sensi dell’art. 15 GDPR. Decorso oltre un mese senza riscontro, propone reclamo al Garante allegando la PEC originaria, la ricevuta di consegna e l’assenza di risposta. Il Garante accoglie il reclamo, intima alla società di fornire il riscontro entro trenta giorni e ammonisce il titolare con segnalazione utilizzabile per future recidive. In caso di rifiuto persistente, l’Autorità può adottare ordine correttivo e applicare sanzione pecuniaria proporzionata.

Caso 2 – Marketing senza consenso. Caia riceve email pubblicitarie da un e-commerce presso cui non ha mai prestato consenso al marketing. Esercita prima il diritto di opposizione ex art. 21 GDPR; a fronte della prosecuzione delle comunicazioni, propone reclamo al Garante. Il titolare in contraddittorio non fornisce prova del consenso libero, specifico e documentato. Il Garante ordina la cessazione del trattamento ai fini di marketing diretto, impone la cancellazione dei dati di Caia dai database promozionali e applica sanzione pecuniaria. Il provvedimento è pubblicato sul sito istituzionale dell’Autorità.

Errore frequente – Reclamo generico senza allegazioni. Sempronio invia un reclamo lamentando genericamente che “i suoi dati circolano” senza identificare il titolare, senza descrivere il trattamento contestato e senza allegare documenti. Il Garante archivia il reclamo come manifestamente infondato o inammissibile. La regola d’oro è sempre quella di documentare: screenshot, copie dell’informativa, registro delle comunicazioni con il titolare, eventuali email di conferma del consenso. Un reclamo ben istruito è la chiave per ottenere un esito favorevole entro tempi ragionevoli.

Domande frequenti

Risorse correlate

Approfondisci con i nostri commenti agli articoli: art. 77 GDPR, art. 141 Codice Privacy, art. 82 GDPR. Per la consultazione del testo integrato visita la categoria GDPR e Codice Privacy.

Questa guida ha valore divulgativo e non costituisce consulenza legale. Per casi specifici è raccomandato il parere di un professionista abilitato.