Autore: Andrea Marton

In sintesi

• Per i controlli automatizzati (art. 36-bis) la cartella va notificata, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del terzo anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione.
• Per i controlli formali (art. 36-ter) il termine sale al 31 dicembre del quarto anno successivo, perché la verifica documentale richiede più tempo.
• Per gli accertamenti che generano un ruolo tradizionale il termine è il 31 dicembre del secondo anno successivo a quello in cui l’accertamento è diventato definitivo (art. 25, co. 1, lett. c, D.P.R. 602/1973).
• Dal 2011, però, gli avvisi di accertamento su redditi, IVA e IRAP sono titolo esecutivo: non c’è più una cartella a valle, e il termine di decadenza riguarda l’avvio dell’espropriazione forzata, non la notifica di un atto separato.
• Il vizio di decadenza non è rilevato d’ufficio: va sempre eccepito con ricorso entro 60 giorni dalla notifica, altrimenti l’atto si consolida comunque.
• Una cartella non impugnata diventa definitiva ma non trasforma la prescrizione breve del tributo in decennale (Cass. SS.UU. 23397/2016).

Perché esistono termini diversi per ogni tipo di controllo

La cartella di pagamento non nasce da sola: presuppone sempre un ruolo, cioè un elenco di somme dovute formato dall’ente creditore sulla base di un controllo o di un accertamento già svolto. L’art. 25 del D.P.R. 602/1973 fissa termini di decadenza diversi per la notifica proprio perché i controlli a monte hanno tempi tecnici diversi: un controllo automatizzato (confronto tra dati dichiarati e versamenti) è quasi istantaneo, mentre un controllo formale richiede di esaminare documenti e chiarimenti del contribuente, e un accertamento vero e proprio presuppone un’istruttoria e, spesso, un contenzioso prima di diventare definitivo.

Il principio è semplice: più tempo serve per formare la pretesa, più tempo la legge concede per notificarla in cartella. Ma il termine resta comunque perentorio: superarlo rende l’atto annullabile, non semplicemente irregolare.

La tabella dei termini per tipo di controllo

Tipo di controllo	Norma	Termine di decadenza per la cartella	Decorrenza
Controllo automatizzato	Art. 36-bis D.P.R. 600/1973 (e 54-bis D.P.R. 633/1972 per l’IVA)	31 dicembre del terzo anno successivo	Anno di presentazione della dichiarazione
Controllo formale	Art. 36-ter D.P.R. 600/1973	31 dicembre del quarto anno successivo	Anno di presentazione della dichiarazione
Accertamento a ruolo (tributi diversi da redditi/IVA/IRAP, o atti ante-2011)	Art. 25, co. 1, lett. c, D.P.R. 602/1973	31 dicembre del secondo anno successivo	Anno in cui l’accertamento diventa definitivo
Accertamento esecutivo (redditi, IVA, IRAP, dal 2011)	Art. 29 D.L. 78/2010	Niente cartella: decadenza dell’espropriazione forzata al 31 dicembre del secondo anno successivo	Anno in cui l’accertamento diventa definitivo

La colonna più importante da leggere è la terza: non è un termine per pagare, è il termine entro cui l’atto deve essere notificato. Se arriva dopo, il vizio esiste dal primo giorno successivo alla scadenza.

Il caso speciale: gli accertamenti esecutivi dal 2011

Per imposte sui redditi, IVA e IRAP la riforma della riscossione (art. 29, D.L. 78/2010) ha eliminato il passaggio intermedio della cartella per gli accertamenti notificati dal 1° ottobre 2011: l’avviso di accertamento stesso è titolo esecutivo e contiene già l’intimazione a pagare. Il contribuente ha 60 giorni per versare (o impugnare); se non paga, trascorsi altri 30 giorni la riscossione viene affidata all’agente della riscossione senza bisogno di un’ulteriore notifica. Se l’agente non avvia l’espropriazione forzata entro un anno dalla notifica dell’accertamento, deve prima notificare un apposito avviso con un termine di soli 5 giorni per pagare (una forma di intimazione, disciplinata in generale anche dall’art. 50 D.P.R. 602/1973). In tutti i casi, l’azione esecutiva va comunque avviata, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del secondo anno successivo alla definitività dell’accertamento.

Per gli altri tributi che ancora transitano dal ruolo tradizionale (tributi locali, alcuni contributi, sanzioni amministrative) resta invece applicabile lo schema classico dell’art. 25: cartella notificata entro il termine e poi, in caso di mancato pagamento, le ordinarie azioni di riscossione coattiva.

Cosa succede se la cartella arriva fuori termine

La decadenza non opera in automatico: nessun ufficio annulla d’ufficio una cartella tardiva. È il contribuente a dover far valere il vizio, proponendo ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni dalla notifica ed eccependo espressamente il superamento del termine di decadenza. Se il ricorso non viene proposto, la cartella si consolida comunque, anche se tecnicamente tardiva: per questo verificare subito la data di notifica rispetto al termine applicabile è il primo controllo da fare, prima di qualunque altra valutazione su rateazione o pagamento.

Un punto che genera confusione: la mancata impugnazione rende la cartella definitiva, ma non equivale a un titolo giudiziale. Le Sezioni Unite della Cassazione (sent. 23397/2016) hanno chiarito che una cartella non opposta non trasforma la prescrizione breve del credito sottostante in prescrizione decennale (art. 2953 c.c., riservato ai titoli passati in giudicato): il tributo o il contributo continuano a prescriversi nel termine proprio (spesso 5 anni), anche dopo una cartella mai contestata.

Prescrizione dopo la notifica: un termine diverso dalla decadenza

Decadenza e prescrizione riguardano due momenti diversi: la prima limita il tempo per notificare la cartella, la seconda il tempo per agire dopo che il debito è divenuto esigibile (silenzio del debitore, mancata impugnazione, o mancata prosecuzione delle azioni di riscossione). I termini di prescrizione variano molto a seconda del tipo di debito — imposte, contributi, sanzioni, multe — e non sono oggetto di questa guida: il quadro completo, con i termini specifici per ciascuna categoria, è approfondito in un pezzo dedicato.

Domande frequenti

Come faccio a sapere se la mia cartella è arrivata fuori termine?

Serve confrontare la data di notifica della cartella con l’anno di presentazione della dichiarazione (per 36-bis e 36-ter) o con l’anno di definitività dell’accertamento (per gli altri casi), applicando i termini della tabella. In caso di dubbio sulla natura del controllo che ha originato il ruolo, conviene richiedere l’estratto di ruolo prima di decidere se impugnare.

Se la cartella è tardiva, il debito si annulla automaticamente?

No: senza un ricorso che eccepisca la decadenza entro 60 giorni, la cartella produce comunque i suoi effetti, anche se tecnicamente notificata fuori termine.

Per un accertamento IRPEF esiste ancora la cartella?

Dal 2011 no: l’avviso di accertamento esecutivo assorbe la funzione della cartella. Arriverà eventualmente un’intimazione di pagamento se la riscossione coattiva non parte entro l’anno dalla notifica.

Il termine di decadenza vale anche per i tributi locali?

Sì, con termini propri stabiliti dalla disciplina di ciascun tributo: per IMU e TARI, ad esempio, l’accertamento (non la cartella) è soggetto a un termine di decadenza quinquennale distinto da quello qui esaminato per i tributi erariali.

Decadenza e prescrizione sono la stessa cosa?

No: la decadenza limita il tempo per notificare l’atto, la prescrizione il tempo per riscuotere il credito una volta che l’atto è diventato definitivo. Una cartella tempestiva può comunque diventare inesigibile per prescrizione se l’agente della riscossione resta inerte troppo a lungo.

Da leggere insieme

• Cartella di pagamento: cosa fare e come rateizzare
• Comunicazione di irregolarità (controllo formale 36-ter): cosa fare
• Prescrizione delle cartelle esattoriali: dopo quanti anni si prescrivono

In sintesi

• I soci possono sostenere la società «fuori capitale» in tre modi distinti: versamento a fondo perduto (o in conto capitale), versamento in conto futuro aumento di capitale e finanziamento soci — ciascuno con una causa negoziale diversa e conseguenze opposte in caso di difficoltà della società.
• Il fondo perduto è acquisito a titolo definitivo nel patrimonio netto: non va restituito e non produce interessi. Il conto futuro aumento capitale è invece un acconto condizionato: se l’aumento non viene deliberato entro il termine pattuito, la società deve restituirlo (Cass. 29330/2020).
• Per il fisco, entrambi non generano sopravvenienza attiva per la società che li riceve (art. 88, comma 4, TUIR) e aumentano il costo fiscale della partecipazione del socio (art. 47, comma 5, TUIR).
• Il finanziamento soci segue una logica opposta: è un debito, presunto fruttifero di interessi salvo prova contraria, soggetto a postergazione ex art. 2467 c.c. in caso di squilibrio finanziario.
• Se dai bilanci della società non risulta il titolo del versamento, l’art. 46 del TUIR presume che si tratti di un mutuo fruttifero: la qualificazione scritta e tempestiva è quindi decisiva anche ai fini fiscali.

Tre modi di sostenere la società, tre cause negoziali diverse

Quando una SRL ha bisogno di liquidità e i soci decidono di intervenire senza ricorrere al credito bancario, la prassi individua tre strumenti principali oltre al finanziamento vero e proprio: il versamento a fondo perduto (detto anche in conto capitale), il versamento in conto futuro aumento del capitale sociale e i versamenti destinati a generare riserve «targate», cioè riferibili a un socio specifico. Nessuno di questi istituti ha una disciplina organica e completa nel codice civile: la loro fisionomia si ricava dalla prassi contrattuale, dai principi contabili (OIC 28) e dalla giurisprudenza, che ne ha progressivamente definito i confini.

La differenza non è terminologica: cambia la causa dell’apporto, cioè la ragione giuridica per cui il socio versa denaro alla società, e da questa dipendono la restituibilità della somma, il suo trattamento in bilancio e le conseguenze fiscali.

Il versamento a fondo perduto (o in conto capitale)

Con il versamento a fondo perduto il socio attribuisce alla società una somma di denaro (o beni) senza che sorga alcun diritto alla restituzione. La somma è acquisita a titolo definitivo nel patrimonio netto, di norma nella voce «Altre riserve», e la società può utilizzarla liberamente: per coprire perdite pregresse o attese, per finanziare investimenti, oppure — con apposita delibera — per un aumento gratuito del capitale ai sensi dell’art. 2481-ter c.c. Una volta acquisita, la somma segue le sorti della società: se la società accumula ulteriori perdite, la riserva da versamento si riduce insieme al resto del patrimonio netto, esattamente come il capitale sociale.

Proprio perché il versamento è a titolo definitivo, il socio non può pretenderne la restituzione se non attraverso una distribuzione di riserve deliberata dall’assemblea, nei limiti del patrimonio netto disponibile, oppure in sede di liquidazione della società.

Il versamento in conto futuro aumento di capitale

Il versamento in conto futuro aumento di capitale ha una natura diversa: è un acconto rispetto alla somma che il socio dovrà versare quando l’aumento di capitale sarà deliberato, o diventerà efficace se la delibera esiste già ma l’aumento non è ancora perfezionato. È quindi un versamento condizionato: se l’assemblea non delibera l’aumento entro il termine concordato tra socio e società, oppure l’aumento inscindibile non si perfeziona, la somma non può essere trattenuta dalla società né imputata a capitale. La Cassazione ha chiarito che in questo caso sorge in capo alla società l’obbligo di restituzione di quanto ricevuto (Cass. 22 dicembre 2020, n. 29330; Cass. 3 dicembre 2018, n. 31186).

Fino a quel momento, secondo l’orientamento più recente della Cassazione (Cass. 10 novembre 2022, n. 33139; Cass. 16 novembre 2021, n. 34503), la somma va iscritta in un’apposita riserva di patrimonio netto qualificata come di «esclusiva pertinenza» del socio che l’ha versata — proprio perché, a differenza del fondo perduto, resta legata alla sua persona e al suo eventuale diritto alla restituzione. Per questa stessa ragione, il versamento in conto futuro aumento non può essere utilizzato per coprire le perdite dell’esercizio, né essere trasformato in un aumento gratuito a beneficio di tutti i soci: non è ancora, giuridicamente, un apporto acquisito a titolo definitivo.

Il trattamento fiscale: nessuna sopravvenienza, ma il costo della quota cambia

Per la società che li riceve, sia i versamenti a fondo perduto sia quelli in conto capitale non costituiscono sopravvenienze attive: lo prevede espressamente l’art. 88, comma 4, del TUIR, che li esclude dal reddito imponibile insieme alla rinuncia dei soci ai crediti verso la società. Non c’è quindi alcuna tassazione in capo alla SRL al momento dell’incasso.

Per il socio, l’art. 47, comma 5, del TUIR stabilisce che le somme versate a fondo perduto o in conto capitale, quando vengono restituite tramite distribuzione di riserve o in sede di liquidazione, non costituiscono utili tassabili: sono un rimborso di capitale, non una remunerazione. Hanno però un effetto che spesso si dimentica: riducono il costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione nel momento in cui vengono restituite, dopo averlo aumentato quando erano stati versati. In pratica, il versamento incrementa la base su cui si calcolerà l’eventuale plusvalenza in caso di cessione futura della quota; la sua restituzione la riduce di nuovo.

Il versamento in conto futuro aumento di capitale segue la stessa logica fiscale quando si perfeziona in aumento di capitale: diventa parte del costo fiscale della partecipazione. Se invece la condizione non si avvera e la somma torna al socio, la restituzione è fiscalmente neutra: non è un reddito, semplicemente perché non lo era stato nemmeno l’apporto iniziale.

La presunzione di mutuo dell’art. 46 TUIR: perché la qualificazione scritta è decisiva

Qui sta il punto più delicato, comune a tutti i versamenti «fuori capitale»: l’art. 46 del TUIR stabilisce che le somme versate dai soci a società commerciali (Snc, Sas, Srl, SpA, Sapa) ed enti commerciali si considerano date a mutuo se dai bilanci o rendiconti della società non risulta che il versamento è stato fatto ad altro titolo. È una presunzione legale relativa, ma la Cassazione ha più volte ribadito che si vince solo dimostrando, tramite le risultanze di bilancio, il titolo effettivo del versamento (Cass. 19 maggio 2010, n. 12251; Cass. 23 gennaio 2020, n. 1475): non basta la corrispondenza tra le parti né la sola volontà dichiarata dal socio.

Le conseguenze pratiche sono pesanti: se un versamento a fondo perduto non risulta correttamente iscritto tra le riserve di patrimonio netto — con delibera assembleare che ne qualifichi in modo esplicito la natura — il Fisco può riqualificarlo come finanziamento fruttifero, presumendo interessi attivi tassabili in capo al socio e assoggettabili a ritenuta se il finanziamento risulta oneroso. La differenza tra un apporto che non genera alcuna tassazione e uno che genera redditi di capitale presunti dipende, letteralmente, da come viene scritta la delibera e da come viene iscritta la posta in bilancio.

	Fondo perduto / conto capitale	Conto futuro aumento capitale	Finanziamento soci
Natura	Capitale di rischio, acquisito a titolo definitivo	Acconto condizionato su un futuro aumento	Capitale di debito (mutuo)
Restituzione	No, salvo distribuzione riserve o liquidazione	Sì, se l’aumento non si perfeziona nei termini	Sì, secondo le condizioni pattuite
Voce di bilancio	Patrimonio netto, Altre riserve	Riserva di patrimonio netto «di pertinenza» del socio	Debiti verso soci per finanziamenti
Sopravvenienza attiva per la società	No (art. 88, co. 4, TUIR)	No, se poi imputato a capitale	No (è un debito, non un provento)
Effetto sul costo della partecipazione	Aumenta (si riduce se restituito)	Aumenta se imputato a capitale	Nessuno
Postergazione ex art. 2467 c.c.	Non applicabile	Non applicabile	Sì, in caso di squilibrio finanziario
Interessi	No	No	Presunti, salvo prova contraria per iscritto

Domande frequenti

Un versamento a fondo perduto può essere convertito in finanziamento, o viceversa?

Sì. Il finanziamento soci può essere convertito in versamento a fondo perduto tramite rinuncia del socio al credito, con delibera che ne prende atto; il versamento in conto futuro aumento capitale, se la condizione non si realizza, può essere «girato» a finanziamento anziché restituito, se socio e società lo concordano. Il versamento a fondo perduto, una volta acquisito, non può invece tornare a essere un debito: l’unica via è la distribuzione di riserve.

Perché conviene sempre far risultare per iscritto il titolo del versamento?

Perché la presunzione dell’art. 46 del TUIR opera automaticamente in mancanza di prova contraria risultante dai bilanci: senza una delibera che qualifichi il versamento e una corretta iscrizione in bilancio, il Fisco può presumere un mutuo fruttifero e contestare interessi mai percepiti dal socio.

Il versamento a fondo perduto aumenta anche il capitale sociale?

No, non automaticamente: resta una riserva di patrimonio netto distinta dal capitale, salvo che l’assemblea deliberi espressamente di imputarlo a capitale con un aumento gratuito (art. 2481-ter c.c.). Fino a quel momento capitale e riserva restano voci separate in bilancio.

Cosa succede al versamento in conto futuro aumento se la società fallisce prima della delibera?

Non essendo ancora imputato a capitale, va restituito secondo le regole ordinarie dei crediti verso la procedura: non gode di alcuna prelazione particolare rispetto agli altri creditori chirografari, a differenza — per certi versi opposti — della postergazione che colpisce i finanziamenti soci.

Posso versare a fondo perduto anche se la società ha già perdite pregresse?

Sì, ed è anzi uno degli usi più frequenti: il versamento a fondo perduto può essere utilizzato per coprire perdite maturate o attese, evitando o rinviando gli obblighi di riduzione del capitale previsti dagli artt. 2482-bis e 2482-ter c.c.

Da leggere insieme

• Versamenti dei soci: conto capitale o finanziamento?
• Finanziamento soci e postergazione (art. 2467 c.c.): la trappola
• S.r.l. ha perso il capitale: ricapitalizzare, trasformare o sciogliere

In sintesi

• Il reddito dell’impresa familiare (art. 230-bis c.c.) si imputa fiscalmente ai collaboratori solo se esiste un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, stipulato prima dell’inizio del periodo d’imposta, con i collaboratori indicati nominativamente.
• Le quote attribuite a tutti i collaboratori insieme non possono superare, ai fini fiscali, il 49% degli utili: al titolare va sempre almeno il 51%.
• Ai fini fiscali il lavoro del collaboratore deve essere non solo continuativo ma anche prevalente rispetto a ogni altra attività lavorativa svolta (art. 5, co. 4-5, TUIR) — un requisito più stringente di quello civilistico.
• Il titolare dichiara il reddito d’impresa nel quadro RF o RG del modello Redditi PF, diminuito delle quote dei collaboratori; il prospetto di ripartizione va nel quadro RS; ogni collaboratore dichiara la propria quota nel quadro RH.
• L’azienda coniugale non è impresa familiare: se costituita dopo il matrimonio e gestita in forma societaria è assimilata a una società di persone; se non è gestita in forma societaria, il coniuge non titolare riceve il 50% (o la quota fissata da convenzione matrimoniale), senza tetto del 49% né obbligo dell’atto pubblico.
• I compensi ai collaboratori non sono un costo deducibile per il titolare (art. 60 TUIR): la ripartizione avviene riducendo direttamente il reddito d’impresa, non tramite una voce di spesa.

Il requisito fiscale è più stretto di quello civilistico

Sul piano civilistico, l’art. 230-bis c.c. tutela il familiare che presta la propria attività di lavoro in modo continuativo nell’impresa o nella famiglia. Ai fini fiscali, però, l’art. 5, commi 4 e 5, del TUIR pone un requisito ulteriore: il lavoro del collaboratore deve essere non solo continuativo, ma anche prevalente rispetto a qualsiasi altra attività lavorativa che il collaboratore svolge. Chi lavora part-time altrove, o ha un’occupazione principale diversa, difficilmente supera questo esame, anche se in famiglia il suo apporto è reale. Conta inoltre solo il lavoro prestato nell’impresa: il lavoro prestato in famiglia (senza connessione con l’attività d’impresa) non rileva ai fini della disciplina fiscale, mentre rileva per quella civilistica.

Solo gli imprenditori possono costituire un’impresa familiare in senso fiscale: i lavoratori autonomi, professionali o non, non hanno questa facoltà. E non può esistere impresa familiare se tra i familiari è già in essere una società: i due istituti si escludono a vicenda.

L’atto: forma, contenuto e decorrenza

La condizione essenziale per imputare il reddito ai collaboratori è la stipula di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata, anteriore all’inizio del periodo d’imposta per cui si vuole l’imputazione, da cui risultino nominativamente i collaboratori. Se manca questo atto formale, o se è stipulato durante l’anno anziché prima, l’attribuzione fiscale del reddito ai familiari non è ammessa, anche se in concreto essi lavorano davvero nell’impresa. L’atto deve contenere, come requisiti minimi:

• l’esatta indicazione dell’impresa familiare, del suo oggetto e della sede;
• le generalità del titolare e dei collaboratori, con il relativo vincolo di parentela o affinità;
• l’espressa manifestazione di volontà che l’atto valga anche per gli anni successivi, se si vuole dargli efficacia pluriennale;
• la sottoscrizione del titolare e di tutti i collaboratori indicati;
• l’autentica notarile, se redatto come scrittura privata, oppure la forma di atto pubblico.

L’atto di costituzione e le sue modifiche successive scontano l’imposta di registro fissa di 200 euro. Se durante l’anno un collaboratore cessa la propria prestazione, la sua quota si riduce in proporzione al periodo di collaborazione effettiva, con effetto dal giorno indicato nell’atto; se invece si aggiunge un nuovo collaboratore, la quota degli altri si riduce proporzionalmente, ma solo con effetto dall’anno successivo a quello in cui l’atto è stato modificato.

Come si ripartisce e si dichiara il reddito

Le quote di reddito devono essere proporzionate alla quantità e qualità del lavoro effettivamente prestato da ciascun collaboratore, e non vanno stabilite preventivamente ma solo a fine esercizio. Il vincolo che conta ai fini fiscali è quello sul totale: la somma delle quote attribuite a tutti i collaboratori non può superare, complessivamente, il 49% degli utili, restando al titolare almeno il 51%.

Il titolare dichiara l’intero reddito d’impresa nel quadro RF (contabilità ordinaria) o nel quadro RG (contabilità semplificata), diminuito delle quote spettanti ai collaboratori; con la firma nel frontespizio della dichiarazione attesta che le quote sono proporzionate alla quantità e qualità di lavoro prestato. Il prospetto di imputazione del reddito ai collaboratori va compilato nel quadro RS, e un prospetto va rilasciato a ciascun collaboratore. Ogni collaboratore, a sua volta, dichiara la propria quota nel quadro RH del modello Redditi, sulla base del prospetto ricevuto, attestando — sotto la propria responsabilità, anche penale — di aver prestato lavoro nell’impresa in modo continuativo e prevalente.

I compensi ai collaboratori non sono un costo deducibile dal reddito d’impresa del titolare (art. 60 TUIR): la ripartizione tra titolare e collaboratori avviene per sottrazione diretta dal reddito complessivo, non come componente negativa di conto economico. Le perdite dell’impresa, al contrario, restano interamente in capo al titolare, che le può utilizzare in compensazione con altri redditi (contabilità semplificata) o riportarle fino al quinto anno successivo (contabilità ordinaria): i collaboratori non partecipano mai alle perdite. È possibile applicare all’impresa familiare anche il regime forfettario, se ne ricorrono le condizioni: in questo caso l’imposta sostitutiva è dovuta interamente dal titolare, calcolata al lordo delle quote pur formalmente assegnate ai collaboratori.

Impresa familiare, azienda coniugale e società: tre regimi diversi

Il tetto del 49% e l’obbligo dell’atto pubblico non valgono per l’azienda coniugale, che è un istituto distinto. Se l’azienda è stata costituita dopo il matrimonio ed è gestita da entrambi i coniugi in forma societaria, viene assimilata fiscalmente a una società di persone, con tassazione per trasparenza in capo ai due coniugi-soci. Se invece non è gestita in forma societaria, l’azienda coniugale è assimilata a un’impresa individuale, con attribuzione del reddito al coniuge non titolare nella misura del 50% (o nella diversa misura fissata da un’eventuale convenzione matrimoniale) — senza il limite del 49% e senza bisogno dell’atto pubblico richiesto per l’impresa familiare.

Profilo	Impresa familiare	Azienda coniugale (non societaria)	Società di persone
Natura	Impresa individuale	Assimilata a impresa individuale	Soggetto autonomo
Requisito formale	Atto pubblico/scrittura autenticata anteriore all’anno	Nessun atto specifico richiesto	Atto costitutivo di società
Quota massima ai familiari	49% complessivo	50% al coniuge (o quota da convenzione)	Nessun limite, secondo i patti sociali
Responsabilità verso terzi	Solo il titolare	Solo il coniuge titolare	Anche i soci (illimitata nelle società di persone)

Un cenno anche al convivente di fatto: dal 2016 l’art. 230-ter c.c. gli riconosce diritti diversi e più limitati rispetto al familiare dell’art. 230-bis (niente mantenimento, niente voto sulle decisioni), ma l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il reddito spettante al convivente per la sua partecipazione agli utili resta comunque a lui imputabile in proporzione alla quota di partecipazione, applicando gli stessi principi di trasparenza dell’art. 5 TUIR. In caso di cessione dell’unica azienda detenuta dall’impresa familiare, infine, la plusvalenza realizzata è imponibile per intero in capo al titolare: è fiscalmente irrilevante per i collaboratori familiari, che non hanno mai avuto la titolarità dei beni aziendali.

Domande frequenti

Il convivente di fatto può essere collaboratore dell’impresa familiare?

Ha una disciplina distinta (art. 230-ter c.c.), senza diritto al mantenimento né voto sulle decisioni straordinarie. Ai fini fiscali, però, l’Agenzia delle Entrate ammette comunque l’imputazione proporzionale del reddito al convivente, applicando i principi generali dell’art. 5 TUIR.

Cosa succede se l’atto viene stipulato durante l’anno invece che prima?

Per quell’anno d’imposta l’attribuzione fiscale del reddito ai familiari non è valida: la condizione essenziale è che l’atto sia anteriore all’inizio del periodo d’imposta. L’imputazione potrà valere dall’anno successivo.

Il titolare può dedurre i compensi versati ai collaboratori come costo?

No. L’art. 60 TUIR esclude la deducibilità: la quota dei collaboratori riduce direttamente il reddito d’impresa attribuito al titolare, non è un costo in conto economico.

Cosa succede alle perdite dell’impresa familiare?

Sono attribuite per intero al titolare, che può compensarle con altri redditi (contabilità semplificata) o riportarle fino al quinto anno successivo (contabilità ordinaria). I collaboratori non partecipano mai alle perdite.

L’impresa familiare è la stessa cosa dell’azienda coniugale?

No. L’azienda coniugale non richiede l’atto pubblico né rispetta il tetto del 49%: se non gestita in forma societaria, attribuisce di regola il 50% al coniuge non titolare (art. 177 c.c.); se gestita in forma societaria, è trattata fiscalmente come una società di persone.

Da leggere insieme

• Impresa familiare: come funziona e diritti dei familiari
• Diritti del collaboratore nell’impresa familiare
• Art. 230 bis Codice Civile: Impresa familiare

In sintesi

• Il ravvedimento operoso si applica automaticamente a IMU, TARI e agli altri tributi comunali (art. 16, D.Lgs. 473/1997): non serve che il regolamento lo preveda.
• Dal 1° settembre 2024 la sanzione base per omesso versamento è il 25% (era il 30%), dimezzata al 12,5% per ritardi fino a 90 giorni.
• Con il ravvedimento si paga: 0,0833% al giorno fino a 15 giorni, 1,25% entro 30 giorni, 1,39% entro 90 giorni, 3,125% oltre — per i tributi locali senza limite di tempo, finché non arriva l’accertamento.
• Al tributo si sommano gli interessi legali giorno per giorno (1,60% annuo per il 2026).
• Niente ravvedimento «parziale»: si perfeziona solo versando insieme imposta, sanzione ridotta e interessi (Cass. 22330/2018).
• Anche la dichiarazione IMU o TARI omessa è ravvedibile, pure oltre i 90 giorni (MEF, Telefisco 2024).

Le misure dopo il D.Lgs. 87/2024

La riforma delle sanzioni ha toccato anche i tributi locali: per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 l’omesso o tardivo versamento costa il 25% (12,5% se il ritardo non supera i 90 giorni). Il ravvedimento riduce così:

Quando regolarizzi	Sanzione ridotta	Su 1.000 € di IMU
Entro 15 giorni («sprint»)	0,0833% per ogni giorno di ritardo	0,83 € al giorno
Dal 16° al 30° giorno («breve»)	1,25% (1/10 del 12,5%)	12,50 €
Dal 31° al 90° giorno («intermedio»)	1,39% (1/9 del 12,5%)	13,90 €
Oltre 90 giorni, senza limite («lungo»)	3,125% (1/8 del 25%)	31,25 €

Attenzione alla differenza con i tributi erariali: per IMU e TARI la riduzione a 1/7 oltre l’anno non si applica (è riservata ai tributi amministrati dall’Agenzia delle Entrate), ma in compenso il ravvedimento a 1/8 non scade mai — si può usare anche a distanza di due o tre anni, purché il Comune non abbia già notificato l’avviso di accertamento o altro atto di liquidazione. Per le violazioni anteriori al 1° settembre 2024 restano le vecchie misure (base 30%: 3% entro 30 giorni, 3,33%… 3,75% oltre 90).

Come si calcola e come si versa

Il ravvedimento si perfeziona versando contestualmente tre componenti: il tributo, la sanzione ridotta e gli interessi legali maturati giorno per giorno dalla scadenza (tasso 2026: 1,60% annuo; formula: imposta × tasso × giorni / 365). Versare solo l’imposta, o importi parziali, non perfeziona nulla: la Cassazione (sent. 22330/2018) considera inammissibile il ravvedimento parziale, e la norma che ammette i versamenti frazionati (art. 4-decies, D.L. 34/2019) vale solo per i tributi dell’Agenzia delle Entrate.

Operativamente, per l’IMU si usa lo stesso F24 del versamento ordinario: codici tributo consueti (3918 altri fabbricati, 3912 abitazione principale di lusso, 3914 terreni, 3916 aree), importo comprensivo di imposta, sanzione e interessi, casella «Ravv.» barrata e anno di riferimento quello della scadenza violata. Per la TARI i codici sono distinti: 3944 per il tributo, 3945 per gli interessi, 3946 per le sanzioni. In caso di dubbi sul riparto, molti Comuni mettono a disposizione il conteggio su richiesta.

Anche la dichiarazione si può ravvedere

Per i tributi locali non esiste la regola delle imposte erariali per cui la dichiarazione presentata oltre 90 giorni è irrimediabilmente «omessa»: il MEF (Telefisco 2024) ha confermato che la dichiarazione IMU o TARI non presentata è ravvedibile anche oltre i 90 giorni, con le riduzioni dell’art. 13 via via applicabili sulla sanzione da omessa dichiarazione. Entro 90 giorni si applica la riduzione a 1/10; e se la denuncia arriva entro 30 giorni dalla scadenza, la sanzione base è già dimezzata per legge (art. 7, co. 4-bis, D.Lgs. 472/1997).

Il ravvedimento resta possibile finché il Comune non notifica l’atto: dopo, le strade sono l’acquiescenza o il ricorso, con sanzioni piene (25%, o 12,5% per i ritardi brevi accertati).

Domande frequenti

Fino a quando posso ravvedermi per l’IMU?

Senza limiti di tempo, finché non ricevi un avviso di accertamento o liquidazione: nei tributi locali il ravvedimento lungo a 1/8 copre anche gli anni successivi (l’accertamento IMU si prescrive al 31 dicembre del quinto anno successivo).

Gli interessi si calcolano anche sulla sanzione?

No: gli interessi legali maturano solo sul tributo, mai sulla sanzione (art. 2, co. 3, D.Lgs. 472/1997).

Il Comune può rifiutare il ravvedimento?

No, è un diritto del contribuente e opera automaticamente su tutti i tributi locali. Il Comune può solo contestare un ravvedimento non perfezionato (importi sbagliati o incompleti).

Vale anche per l’imposta di soggiorno riversata in ritardo dal gestore?

Sì: all’omesso o tardivo riversamento si applica la sanzione dell’art. 13, D.Lgs. 471/1997, ravvedibile con le stesse riduzioni.

Come calcolo rapidamente sanzione e interessi?

Puoi usare il calcolatore del ravvedimento operoso e replicare il conteggio con le misure dei tributi locali indicate qui sopra.

Da leggere insieme

• Ravvedimento operoso 2026: come funziona per i tributi erariali
• IMU: come funziona, chi la paga e come si calcola
• TARI: come funziona la tassa sui rifiuti

In sintesi

• L’imposta di soggiorno (art. 4, D.Lgs. 23/2011) può essere istituita da capoluoghi, unioni di comuni e comuni turistici: la pagano gli ospiti delle strutture ricettive, in proporzione al prezzo e fino a 5 euro a notte.
• Nei capoluoghi con presenze turistiche pari ad almeno venti volte i residenti (le grandi città d’arte) il tetto sale fino a 10 euro; a Roma si applica il contributo di soggiorno con lo stesso massimo.
• Il gestore della struttura è responsabile del pagamento con diritto di rivalsa sull’ospite: incassa, riversa al Comune e presenta la dichiarazione telematica cumulativa entro il 30 giugno dell’anno successivo.
• Sanzioni pesanti per il gestore: dal 100 al 200% dell’importo per dichiarazione omessa o infedele, più la sanzione da omesso versamento (25%).
• Nelle locazioni brevi l’obbligo grava su chi incassa il canone o interviene nel pagamento: tipicamente l’intermediario o il portale.
• Esenzioni e riduzioni (minori, residenti, bassa stagione) le decide il regolamento comunale: vanno verificate Comune per Comune.

Chi può istituirla e chi la paga

Possono introdurla, con delibera consiliare, i comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni e i comuni inseriti negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte. Soggetto passivo è chi alloggia nelle strutture ricettive del territorio: alberghi, B&B, agriturismi, campeggi, case vacanza e — per la gran parte dei regolamenti — anche gli alloggi in locazione breve. I residenti nel Comune sono di regola esclusi dai regolamenti.

La misura deve seguire criteri di gradualità in proporzione al prezzo (per fascia di classificazione o per costo del soggiorno), fino a 5 euro per notte. Il tetto sale fino a 10 euro nei capoluoghi in cui le presenze turistiche superano di venti volte i residenti (co. 1-bis; per il triennio 2023-2025 si guarda alla media delle presenze 2017-2019), e Roma applica da tempo il proprio contributo di soggiorno con massimo analogo. Molti regolamenti prevedono un numero massimo di notti tassate consecutive (ad esempio 5 o 10) e riduzioni di bassa stagione.

Il gettito è vincolato: finanzia interventi in materia di turismo, manutenzione e recupero dei beni culturali e ambientali, servizi pubblici locali e persino il servizio rifiuti.

Il gestore: responsabile d’imposta, non semplice esattore

Dal 2020 la legge qualifica il gestore della struttura come responsabile del pagamento dell’imposta, con diritto di rivalsa sull’ospite (art. 4, co. 1-ter, D.Lgs. 23/2011): se l’ospite non paga, il Comune può comunque pretendere l’importo dal gestore. Ne discendono tre obblighi:

• riscuotere l’imposta dagli ospiti e riversarla al Comune alle scadenze del regolamento;
• presentare la dichiarazione cumulativa, esclusivamente telematica, entro il 30 giugno dell’anno successivo (modello ministeriale unico);
• rispettare gli ulteriori adempimenti del regolamento comunale (comunicazioni periodiche presenze, registri).

Le sanzioni: per l’omessa o infedele dichiarazione dal 100 al 200% dell’importo dovuto; per l’omesso o tardivo versamento la sanzione ordinaria dell’art. 13, D.Lgs. 471/1997 (25%), ravvedibile. La qualifica di responsabile d’imposta ha anche chiuso la stagione delle contestazioni di peculato ai gestori: oggi il rapporto è tributario, tra gestore e Comune.

Locazioni brevi e portali

Per le locazioni brevi il responsabile degli obblighi è il soggetto che incassa il canone o interviene nel pagamento: il proprietario che affitta in autonomia, oppure l’intermediario o la piattaforma quando il pagamento passa da loro (è il regime dell’art. 4, D.L. 50/2017 — alcuni grandi portali riscuotono e riversano l’imposta in automatico nei Comuni convenzionati). Chi affitta deve comunque verificare il regolamento comunale: dove il portale non provvede, l’obbligo resta in capo all’host.

Domande frequenti

L’imposta di soggiorno si paga sul prezzo o a persona?

A persona e per notte, in misura fissa graduata (per stelle, categoria o fascia di prezzo) secondo il regolamento comunale. Non è una percentuale del conto.

Chi è esente?

Lo decide il regolamento comunale: esenzioni tipiche sono i minori (sotto i 10, 12 o 14 anni), i residenti, chi assiste degenti in ospedale, autisti e accompagnatori di gruppi, forze dell’ordine in servizio. Non esiste un’esenzione nazionale uniforme.

L’imposta va in fattura ed è soggetta a IVA?

No: è un’imposta a carico dell’ospite, esclusa dalla base imponibile IVA. Va evidenziata separatamente nel conto o riscossa a parte con ricevuta.

Cosa rischia il gestore che incassa e non riversa?

La sanzione da omesso versamento (25%, riducibile con ravvedimento) più, in caso di dichiarazione omessa o infedele, la sanzione dal 100 al 200%. Il Comune può accertare sulla base delle comunicazioni delle presenze alla Questura e dei dati dei portali.

E l’imposta di sbarco?

Nelle isole minori i comuni possono applicare, in alternativa, l’imposta di sbarco riscossa dai vettori (fino a 2,50 euro, elevabile): stessa logica, ma si paga arrivando, non pernottando.

Da leggere insieme

• Affitti brevi 2026: cedolare al 21/26% e limite dei quattro immobili
• TARI: come funziona la tassa sui rifiuti

In sintesi

• L’addizionale regionale all’IRPEF ha un’aliquota di base dell’1,23%, che le Regioni possono aumentare fino a un massimo complessivo del 3,33%; nelle Regioni in disavanzo sanitario gli aumenti scattano automaticamente.
• È dovuta alla Regione del domicilio fiscale al 1° gennaio dell’anno di riferimento (stessa data dell’addizionale comunale, allineata dal 2015).
• Si paga solo se per l’anno è dovuta l’IRPEF; la base imponibile è il reddito complessivo al netto degli oneri deducibili. I forfettari non la versano.
• Non esiste acconto: si versa solo a saldo. Per dipendenti e pensionati la trattenuta arriva l’anno successivo, in massimo 11 rate da gennaio a novembre; per gli altri con F24 insieme al saldo IRPEF (codice tributo 3801).
• Le Regioni possono differenziare le aliquote sugli scaglioni IRPEF statali nel rispetto della progressività, oppure applicare un’aliquota unica.

Quanto si paga: da 1,23% a 3,33%

L’aliquota di base è fissata dalla legge statale all’1,23% e vale dove la Regione non ha deliberato variazioni. Ogni Regione può però aumentarla con propria legge fino a 2,1 punti aggiuntivi: il tetto effettivo è quindi il 3,33%, che alcune Regioni applicano ai redditi più alti. La differenza sul territorio è tutt’altro che simbolica: su 40.000 euro di imponibile si va da 492 euro a oltre 1.300 euro l’anno a seconda della Regione.

Un caso particolare: nelle Regioni sottoposte ai piani di rientro dal deficit sanitario l’aumento dell’addizionale (insieme a quello IRAP) scatta automaticamente per legge nella misura prevista, senza possibilità di riduzione finché il disavanzo non rientra.

Le Regioni possono articolare l’aliquota per scaglioni, ma solo quelli dell’IRPEF statale e con criterio progressivo (D.Lgs. 68/2011): la Corte costituzionale (sent. 8/2014) ha peraltro chiarito che la progressività va valutata sul sistema nel suo complesso, ammettendo maggiorazioni regionali che accorpano più scaglioni. Con il passaggio ai tre scaglioni IRPEF, anche le Regioni — come i Comuni — hanno avuto finestre transitorie per adeguarsi mantenendo, negli anni ponte, le vecchie articolazioni.

Chi la paga e su cosa

Conta il domicilio fiscale al 1° gennaio dell’anno cui l’addizionale si riferisce: chi si trasferisce da una Regione all’altra in corso d’anno paga per intero alla Regione di partenza. L’addizionale è dovuta solo se per lo stesso anno è dovuta l’IRPEF al netto delle detrazioni e dei crediti d’imposta: incapienti esclusi. La base imponibile è il reddito complessivo meno gli oneri deducibili (contributi, assegno al coniuge, ecc.): le detrazioni non riducono l’addizionale, che quindi pesa proporzionalmente di più sui redditi medio-bassi rispetto all’IRPEF.

Restano fuori i redditi a imposta sostitutiva: forfettari, cedolare secca, premi di produttività detassati.

Come e quando si versa

	Addizionale regionale	Addizionale comunale
Aliquota	1,23% base, fino a 3,33%	fino a 0,8% (Roma 0,9%)
Acconto	No	Sì, 30%
Trattenuta dipendenti	Max 11 rate, da gennaio dell’anno successivo	Acconto 9 rate + saldo 11 rate
Codice tributo F24	3801	3843 (acconto), 3844 (saldo)
Riferimento territoriale	Domicilio fiscale al 1° gennaio	Domicilio fiscale al 1° gennaio

Per i lavoratori dipendenti e i pensionati l’addizionale regionale dell’anno viene determinata al conguaglio di fine anno e trattenuta l’anno successivo, in un massimo di 11 rate da gennaio a novembre; alla cessazione del rapporto si trattiene tutto in sede di conguaglio. Gli altri contribuenti la versano in autoliquidazione con l’F24, insieme al saldo IRPEF, indicando il codice regione.

Domande frequenti

Perché non c’è l’acconto come per la comunale?

La legge non lo ha mai previsto: l’addizionale regionale si determina a consuntivo e si versa (o si trattiene) solo a saldo. È il motivo per cui in busta paga la voce «addizionale regionale» si riferisce sempre all’anno precedente.

Le detrazioni per figli o lavoro riducono l’addizionale?

No: agiscono sull’IRPEF, non sulle addizionali, che si calcolano sul reddito imponibile. L’unico sconto viene dagli oneri deducibili. Se però le detrazioni azzerano del tutto l’IRPEF, non è dovuta nemmeno l’addizionale.

Dove trovo l’aliquota della mia Regione?

Sul sito del Dipartimento delle Finanze, che pubblica ogni anno il quadro delle aliquote regionali, comprese le maggiorazioni da deficit sanitario e le eventuali agevolazioni (carichi di famiglia, disabilità) che alcune Regioni prevedono.

Chi lavora in una Regione ma risiede in un’altra a chi paga?

Alla Regione del domicilio fiscale al 1° gennaio, cioè di regola quella di residenza anagrafica: il luogo di lavoro non conta.

Da leggere insieme

• Addizionale comunale IRPEF: come funziona
• Sostituto d’imposta: chi è e cosa fa

In sintesi

• L’addizionale comunale all’IRPEF (D.Lgs. 360/1998) è dovuta al Comune del domicilio fiscale al 1° gennaio dell’anno: chi si trasferisce a febbraio paga per tutto l’anno al vecchio Comune.
• L’aliquota massima è lo 0,8% (Roma Capitale può arrivare a 0,9%); si paga solo se per l’anno è dovuta l’IRPEF: gli incapienti non la versano, i forfettari sono fuori perché l’imposta sostitutiva assorbe le addizionali.
• Il Comune può fissare un’aliquota unica oppure aliquote differenziate agganciate agli scaglioni IRPEF nazionali, con progressività; può inoltre prevedere una soglia di esenzione — che non è una franchigia: superata la soglia si paga su tutto il reddito.
• Il versamento avviene in acconto (30%) e saldo: per i dipendenti l’acconto è trattenuto in massimo 9 rate da marzo e il saldo in massimo 11 rate da gennaio; per gli altri con F24 insieme al saldo IRPEF (codici 3843 acconto e 3844 saldo, più il codice catastale del Comune).
• Con il passaggio ai tre scaglioni IRPEF, i Comuni si sono adeguati entro il 15 aprile 2025, ma per il triennio 2025-2027 possono mantenere aliquote differenziate sui vecchi quattro scaglioni.

Chi la paga e a quale Comune

L’addizionale segue il domicilio fiscale alla data del 1° gennaio dell’anno di riferimento (che di regola coincide con la residenza anagrafica): un trasferimento in corso d’anno produce effetti solo dall’anno successivo. È dovuta soltanto se per lo stesso anno risulta dovuta l’IRPEF al netto delle detrazioni e del credito per i redditi esteri: chi ha imposta azzerata dalle detrazioni non paga nemmeno l’addizionale. Restano fuori anche i contribuenti in regime forfettario, la cui imposta sostitutiva assorbe addizionali comunali e regionali.

La base imponibile è il reddito complessivo IRPEF al netto degli oneri deducibili — le detrazioni, che abbattono l’imposta ma non il reddito, qui non aiutano: per questo l’addizionale può risultare dovuta anche da chi ha IRPEF molto bassa (purché non azzerata).

Aliquote: le regole che i Comuni devono rispettare

L’aliquota complessiva non può superare lo 0,8%, salvo deroghe di legge (Roma Capitale dal 2011). Il Comune ha due strade:

• aliquota unica, uguale per tutti i redditi;
• aliquote differenziate, ma solo utilizzando gli stessi scaglioni di reddito dell’IRPEF nazionale e nel rispetto della progressività: un’aliquota per ciascuno scaglione, tutte diverse e crescenti (niente scaglioni inventati né aliquote uguali per scaglioni diversi — orientamento MEF confermato dai TAR).

La soglia di esenzione merita attenzione: è un limite di reddito sotto il quale l’addizionale non è dovuta affatto, ma al superamento si paga sull’intero reddito, non solo sulla parte eccedente. Con 14.900 euro di reddito e soglia a 15.000 non si paga nulla; con 15.100 si paga su tutti i 15.100. La soglia deve essere unica e riferita al reddito complessivo: non è possibile riservarla a pensionati o dipendenti.

I nuovi scaglioni IRPEF e il regime transitorio

Dal 2024 l’IRPEF è su tre scaglioni (23% fino a 28.000, 35% fino a 50.000, 43% oltre), resi strutturali dalla legge di Bilancio 2025. Per le addizionali il legislatore ha previsto un adeguamento morbido (L. 207/2024, co. 750-752): i Comuni dovevano conformarsi entro il 15 aprile 2025, ma per i soli anni 2025, 2026 e 2027 possono continuare ad applicare aliquote differenziate sui quattro scaglioni previgenti; chi non delibera nulla conferma tacitamente scaglioni e aliquote dell’anno precedente. In busta paga, quindi, per qualche anno convivranno Comuni a tre e a quattro scaglioni.

Le delibere si trovano tutte sul portale del federalismo fiscale: la pubblicazione entro il 20 dicembre è condizione perché l’aliquota valga per l’anno; in mancanza resta quella precedente.

Acconto e saldo: come arriva il prelievo

Momento	Come si calcola	Dipendenti e pensionati	Autonomi e altri
Acconto (30%)	Aliquota e soglia dell’anno precedente sul reddito imponibile dell’anno precedente	Trattenuto in max 9 rate da marzo a novembre	F24 con il saldo IRPEF, codice 3843
Saldo	Conguaglio con l’aliquota dell’anno di riferimento	Trattenuto in max 11 rate da gennaio a novembre dell’anno successivo	F24 con il saldo IRPEF, codice 3844

Se il reddito dell’anno precedente era sotto la soglia di esenzione, il sostituto d’imposta applica l’esenzione in automatico, senza richiesta; se poi a conguaglio il reddito supera la soglia, si versa il dovuto senza sanzioni né interessi (circ. 23/E/2007). Il versamento va sempre riferito al Comune giusto tramite il codice catastale.

Domande frequenti

Perché in busta paga vedo l’addizionale anche a gennaio?

A gennaio partono le rate del saldo dell’anno precedente (fino a novembre); da marzo si aggiungono le rate dell’acconto dell’anno in corso. Nei mesi centrali dell’anno le due voci convivono.

Chi cessa il rapporto di lavoro come paga il residuo?

Il sostituto trattiene il dovuto in sede di conguaglio di fine rapporto; in alternativa il residuo si regola in dichiarazione dei redditi.

I forfettari e i regimi sostitutivi pagano l’addizionale?

No: i redditi assoggettati a imposta sostitutiva (forfettario, cedolare secca per la parte di reddito relativa) non scontano le addizionali, che seguono solo il reddito tassato a IRPEF ordinaria.

Dove trovo l’aliquota del mio Comune?

Sul sito del Dipartimento delle Finanze (portale del federalismo fiscale) sono pubblicate tutte le delibere, con aliquote, scaglioni e soglie di esenzione Comune per Comune.

Da leggere insieme

• Sostituto d’imposta: chi è e cosa fa
• IMU: come funziona, chi la paga e come si calcola

In sintesi

• Alcune riduzioni TARI sono obbligatorie per legge: in caso di disservizio nella raccolta si paga al massimo il 20% della tariffa; fuori dalla zona di raccolta al massimo il 40%; la raccolta differenziata domestica va premiata.
• Altre sono facoltative e dipendono dal regolamento comunale: unico occupante, abitazioni a uso stagionale o a disposizione, residenti all’estero per più di sei mesi, fabbricati rurali abitativi — fino all’esenzione totale.
• Il pensionato iscritto all’AIRE con pensione estera paga la TARI ridotta di due terzi sull’unico immobile in Italia non locato né in comodato: è un diritto, non una scelta del Comune.
• Le imprese che avviano al riciclo/recupero i propri rifiuti hanno diritto a riduzioni della quota variabile, e dal 2021 possono uscire dal servizio pubblico.
• Ogni riduzione va di regola chiesta o dichiarata: senza dichiarazione, il Comune applica la tariffa piena.

Le riduzioni obbligatorie: quando il servizio non funziona

La legge fissa tre presidi che il Comune non può negare (L. 147/2013):

• disservizio (co. 656): se il servizio non viene svolto, o è svolto in grave violazione della disciplina, o è interrotto per motivi sindacali od organizzativi con pericolo sanitario riconosciuto, la TARI è dovuta al massimo nella misura del 20% — una riduzione di almeno l’80%;
• fuori zona di raccolta (co. 657): per gli immobili dove la raccolta non è effettuata, la tassa è dovuta al massimo al 40%, da graduare in relazione alla distanza dal punto di raccolta più vicino;
• raccolta differenziata domestica (co. 658): il Comune deve assicurare riduzioni alle utenze domestiche virtuose, disciplinandole nel regolamento.

A queste si aggiunge la riduzione per i rifiuti avviati al riciclo dalle attività economiche (co. 649) e, dal 2021, la possibilità per le utenze non domestiche di conferire i rifiuti urbani fuori dal servizio pubblico con avvio al recupero, evitando la quota variabile.

Le riduzioni facoltative del regolamento comunale

Il co. 659 consente al Comune di introdurre riduzioni o esenzioni per: abitazioni con unico occupante; abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale o discontinuo; locali e aree non abitativi a uso stagionale o ricorrente; abitazioni di chi risiede o dimora all’estero per più di sei mesi l’anno; fabbricati rurali ad uso abitativo; attività di prevenzione nella produzione di rifiuti e compostaggio individuale o di comunità (collegato ambientale, L. 221/2015). A differenza della vecchia TARES non c’è più il tetto del 30%: il Comune può arrivare all’esonero totale. Con il co. 660 può spingersi oltre le fattispecie tipizzate — anche con criteri sociali legati all’ISEE — coprendo il costo con il proprio bilancio.

La regola d’oro: queste riduzioni esistono solo se il regolamento le prevede. La Cassazione (ord. 25229/2022) lo ha ribadito per la riduzione stagionale: senza previsione regolamentare, niente sconto. Prima di invocare una riduzione va quindi letto il regolamento TARI del proprio Comune, pubblicato sul portale del federalismo fiscale.

Riduzione	Fonte	Misura	Obbligatoria?
Disservizio / violazioni gravi	co. 656	si paga max 20%	Sì
Fuori zona di raccolta	co. 657	si paga max 40%	Sì
Differenziata utenze domestiche	co. 658	da regolamento	Sì (misura comunale)
Riciclo rifiuti delle attività	co. 649	quota variabile, da regolamento	Sì (misura comunale)
Unico occupante, stagionale, estero >6 mesi, rurali	co. 659	fino a esenzione	No
Ulteriori (anche ISEE)	co. 660	libera, a carico bilancio	No
Pensionati AIRE, unico immobile non locato	art. 9-bis D.L. 47/2014	si paga 1/3	Sì

Il caso dei pensionati residenti all’estero

Per i cittadini iscritti all’AIRE, già pensionati nel Paese estero di residenza, la TARI sull’unica unità immobiliare posseduta in Italia — purché non locata né concessa in comodato — è dovuta in misura ridotta di due terzi: si paga un terzo. È una riduzione stabilita dalla legge statale, che il Comune deve applicare a prescindere dal regolamento; sulla stessa casa opera anche la riduzione IMU del 50% per i pensionati in convenzione internazionale.

Domande frequenti

La riduzione va chiesta o è automatica?

Quasi tutte presuppongono una dichiarazione o istanza che attesti la condizione (unico occupante, uso stagionale, compostaggio). Le riduzioni «di servizio» (disservizio, fuori zona) dipendono da situazioni oggettive, ma conviene comunque formalizzare la richiesta per ottenere il ricalcolo.

Casa a disposizione senza utenze: riduzione o esclusione?

Se l’immobile è oggettivamente inutilizzabile (niente arredi, niente utenze) è fuori dal presupposto TARI: non serve una riduzione. Se è arredato e utilizzabile ma usato poco, si rientra nelle riduzioni facoltative per gli immobili a disposizione, se previste.

Lo studente fuori sede paga due volte?

Rischia di sì: come detentore dell’alloggio universitario (se il contratto supera i sei mesi) e come componente del nucleo a casa. Molti regolamenti prevedono riduzioni per residenti temporaneamente altrove: va verificato il regolamento di entrambi i Comuni.

Il Comune può negare la riduzione per il compostaggio?

Il collegato ambientale spinge per incentivarlo, ma la misura concreta passa dal regolamento comunale: senza previsione, non c’è uno sconto automatico da rivendicare.

Da leggere insieme

• TARI: come funziona la tassa sui rifiuti
• IMU sull’abitazione principale: quando è esente
• IMU: come funziona, chi la paga e come si calcola

In sintesi

• La TARI (L. 147/2013, in vigore dal 2014) si paga per il possesso o la detenzione di locali e aree suscettibili di produrre rifiuti urbani: paga chi occupa l’immobile — quindi l’inquilino, non il proprietario — al contrario dell’IMU.
• Se la detenzione dura non più di sei mesi nell’anno (locazioni brevi, transitorie), la tassa resta a carico del possessore.
• La base imponibile è la superficie calpestabile per gli immobili a destinazione ordinaria (categorie A, B, C): il criterio dell’80% della superficie catastale non è mai entrato in vigore e serve solo per gli accertamenti.
• La tariffa ha una quota fissa (costi generali del servizio) e una quota variabile (produzione presunta di rifiuti, per le famiglie legata al numero di componenti), più la maggiorazione provinciale TEFA.
• Scadenze e numero di rate li decide ogni Comune; si paga di regola con F24 (codice tributo 3944) o bollettino, su avviso bonario del Comune.

Chi paga: il criterio opposto all’IMU

Il presupposto della TARI è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o aree scoperte suscettibili di produrre rifiuti urbani (art. 1, co. 641-642, L. 147/2013). La tassa segue quindi chi utilizza l’immobile: nell’appartamento locato paga l’inquilino, nel negozio in affitto paga l’esercente. Il proprietario torna in gioco in due casi: quando la detenzione altrui è temporanea, non superiore a sei mesi nell’anno solare (tipicamente le locazioni brevi e turistiche: la TARI resta al possessore), e per le parti comuni condominiali in uso esclusivo. Tra i componenti della famiglia e tra i condetentori la legge prevede la solidarietà: il Comune può chiedere l’intero a ciascuno.

Nei centri commerciali e nelle multiproprietà l’adempimento è accentrato: il soggetto che gestisce i servizi comuni presenta la dichiarazione e versa per i locali in uso comune e può farlo anche per quelli in uso esclusivo, ferma la responsabilità dei singoli.

La superficie che si paga

Per le unità a destinazione ordinaria (categorie catastali A, B e C) la base imponibile è la superficie calpestabile — i metri quadri netti interni, muri esclusi. Il passaggio al criterio dell’80% della superficie catastale (co. 647) è rimasto sulla carta: scatterebbe solo dal 1° gennaio successivo a un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che attesti l’allineamento tra dati catastali e toponomastica, mai emanato (lo ha confermato il MEF con la nota 26575/2017). Il criterio catastale resta però utilizzabile dal Comune in sede di accertamento. Per gli immobili dei gruppi D ed E la superficie è sempre quella calpestabile.

Non si tassano le aree che non possono produrre rifiuti urbani: per le attività, le superfici di lavorazione industriale (dal 2021, con la nuova definizione di rifiuto del D.Lgs. 116/2020, le industrie producono solo rifiuti speciali) e le aree dove si formano in via prevalente rifiuti speciali, da dimostrare al Comune.

Come si forma la tariffa

Le tariffe coprono integralmente i costi del servizio rifiuti risultanti dal piano finanziario, che dal 2020 è validato secondo il metodo dell’ARERA (l’Autorità di regolazione per energia, reti e ambiente). La struttura segue il metodo normalizzato del D.P.R. 158/1999, che i Comuni possono applicare con flessibilità (coefficienti ritoccabili del ±50% fino a diversa regolazione ARERA):

Componente	Cosa copre	Come si calcola (utenze domestiche)
Quota fissa	Costi generali e investimenti del servizio	Tariffa €/mq × superficie
Quota variabile	Produzione presunta di rifiuti	Importo legato al numero dei componenti del nucleo
TEFA	Tributo provinciale per l’ambiente (co. 666)	Maggiorazione percentuale deliberata dalla Provincia, di regola il 5%

Per le utenze non domestiche la quota variabile dipende dalla categoria di attività (coefficienti di produttività dei rifiuti). Dal 2021 le imprese possono uscire dal servizio pubblico conferendo i propri rifiuti urbani a operatori privati con avvio al recupero (vincolo minimo di cinque anni): in tal caso non pagano la quota variabile. Alcuni Comuni applicano al posto della TARI la tariffa puntuale corrispettiva (co. 668), che misura i rifiuti effettivamente conferiti.

Dichiarazione e versamento

La dichiarazione TARI va presentata al Comune per l’inizio dell’occupazione e per ogni variazione rilevante (superficie, destinazione, componenti se richiesto): il termine di legge è il 30 giugno dell’anno successivo, ma il MEF (ris. 2/DF/2019) ha chiarito che lo slittamento al 31 dicembre vale solo per la dichiarazione IMU, e molti Comuni fissano per regolamento termini più brevi (spesso 90 giorni). Chi non dichiara la cessazione rischia di continuare a ricevere avvisi: la tassa si ferma solo con la dichiarazione o con la prova dell’inutilizzabilità dei locali.

Il versamento avviene su avviso di pagamento del Comune, con scadenze e rate decise localmente: le rate infrannuali sono calcolate in acconto sulle tariffe dell’anno precedente, con conguaglio a dicembre sulle tariffe nuove. Si paga con F24 (codice tributo 3944; interessi 3945, sanzioni 3946), bollettino postale centralizzato o pagoPA.

Domande frequenti

La TARI si paga anche sulla casa vuota?

I locali oggettivamente inutilizzabili — privi di arredi e di utenze attive — non sono suscettibili di produrre rifiuti e non scontano la tassa. Una casa arredata con utenze allacciate paga anche se resta vuota gran parte dell’anno, salvo le riduzioni comunali per gli immobili a disposizione.

Il box e la cantina pagano la TARI?

Sì, se suscettibili di produrre rifiuti: contano nella superficie tassabile come pertinenze dell’utenza, di regola nella sola quota fissa secondo i regolamenti comunali.

Chi paga nel condominio?

Ogni famiglia paga per il proprio appartamento. Le parti comuni non in uso esclusivo (scale, androni) non si tassano ai singoli; se una parte comune è in uso esclusivo (la porzione di cortile del negozio), paga chi la utilizza.

La scuola pubblica paga la TARI?

Il servizio è coperto da un importo forfettario versato dal Ministero dell’istruzione ai Comuni (co. 655): alle istituzioni scolastiche statali non arriva la bolletta ordinaria.

Da leggere insieme

• IMU: come funziona, chi la paga e come si calcola
• IMU sull’abitazione principale: quando è esente

In sintesi

• La casa concessa in comodato gratuito a un parente in linea retta di primo grado (genitore o figlio) che la usa come abitazione principale gode della base imponibile IMU ridotta del 50% (art. 1, co. 10, L. 208/2015, dal 2016).
• Le condizioni sono rigide: contratto registrato, comodante con un solo immobile abitativo in Italia (o due, se il secondo è la sua abitazione principale non di lusso nello stesso Comune), residenza e dimora del comodante nello stesso Comune dell’immobile concesso.
• Sono escluse le case di lusso A/1, A/8 e A/9. La riduzione copre anche le pertinenze (una per categoria C/2, C/6, C/7).
• Il venir meno di una sola condizione fa perdere l’agevolazione (ris. 1/DF/2016); niente riduzione nel comodato tra comproprietari (Cass. 37346/2022).
• Alla morte del comodatario la riduzione passa al coniuge superstite con figli minori.

Come funziona la riduzione

Dal 2016 non esiste più l’assimilazione comunale all’abitazione principale per le case date in comodato ai familiari: al suo posto c’è una riduzione nazionale del 50% della base imponibile. Sul valore dimezzato si applica l’aliquota degli «altri fabbricati» deliberata dal Comune, che resta libero di prevedere in aggiunta un’aliquota agevolata (non inferiore allo 0,46%). Il beneficio riguarda solo i comodati tra parenti in linea retta di primo grado: genitori e figli. Fratelli, nonni, nipoti, suoceri e generi restano fuori.

Le cinque condizioni (tutte necessarie)

• il contratto di comodato deve essere registrato: quello scritto entro 20 giorni dalla firma, quello verbale con il modello 69 indicando «contratto verbale di comodato»;
• il comodatario (figlio o genitore) deve usare l’immobile come abitazione principale, con residenza e dimora;
• l’immobile non deve essere di categoria A/1, A/8 o A/9;
• il comodante deve risiedere e dimorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso;
• il comodante deve possedere in Italia solo quell’immobile abitativo, oppure al massimo un secondo immobile che sia la sua abitazione principale non di lusso, nello stesso Comune.

La risoluzione 1/DF/2016 ha chiarito il perimetro: il possesso di immobili non abitativi (negozi, terreni, capannoni, box anche in altri Comuni) non fa perdere il beneficio, perché il vincolo riguarda solo gli immobili a uso abitativo. Ma basta una terza abitazione, o l’abitazione del comodante in un Comune diverso, e la riduzione salta per intero. Serve inoltre la dichiarazione IMU per attestare i requisiti.

Comproprietà e casi particolari

Se l’immobile concesso è di più comproprietari, la riduzione spetta solo pro quota a chi soddisfa le condizioni: se i coniugi danno in comodato la casa al figlio e il marito possiede un’altra abitazione in un Comune diverso, il 50% si applica solo alla quota della moglie. E se la casa dei due coniugi va in comodato ai genitori di uno solo di essi, la riduzione spetta solo al comproprietario legato dal vincolo di parentela di primo grado.

La Cassazione (sent. 37346/2022) ha chiuso la porta al comodato tra comproprietari: chi è già comproprietario dell’immobile in cui abita non può essere «comodatario» della quota altrui, quindi il comproprietario non residente paga IMU piena, senza riduzione. Alla morte del comodatario, infine, il beneficio prosegue in capo al coniuge superstite solo in presenza di figli minori (L. 145/2018).

La decorrenza segue i mesi: per i contratti in corso d’anno la riduzione si applica per dodicesimi, contando i mesi in cui il contratto è in essere per almeno 15 giorni.

Situazione	Riduzione 50%?
Padre con unica casa in Italia, data al figlio, entrambi nello stesso Comune, contratto registrato	Sì
Padre con la casa data al figlio + la propria abitazione principale non di lusso nello stesso Comune	Sì
Padre con abitazione principale in un Comune diverso da quello della casa concessa	No
Casa concessa al nipote o al fratello	No (non è parentela in linea retta di 1° grado)
Comodato «della quota» tra comproprietari (Cass. 37346/2022)	No
Contratto verbale mai registrato	No

Domande frequenti

Serve rifare la dichiarazione IMU ogni anno?

No: la dichiarazione va presentata per attestare l’inizio (e la fine) delle condizioni, entro il 30 giugno dell’anno successivo. Finché nulla cambia, non va ripetuta.

Il comodato scritto ma non registrato dà diritto alla riduzione?

No. La registrazione è condizione costitutiva: senza, il Comune può recuperare l’imposta piena con sanzioni. La decorrenza del beneficio segue la data di registrazione, non quella della firma.

La riduzione del 50% si somma ad altre?

Si cumula con l’eventuale aliquota agevolata deliberata dal Comune per i comodati. Non riguarda invece il canone concordato, che ha la sua riduzione del 25% dell’imposta per le locazioni.

Il figlio comodatario deve pagare qualcosa?

No: il comodatario non è mai soggetto passivo IMU. L’imposta (ridotta) resta a carico del genitore proprietario.

Da leggere insieme

• IMU: come funziona, chi la paga e come si calcola
• IMU sull’abitazione principale: quando è esente
• IMU: la guida alle pronunce della Cassazione

In sintesi

• L’abitazione principale è esente da IMU, salvo che sia accatastata nelle categorie di lusso A/1, A/8 o A/9: in quel caso si paga con aliquota base 0,5% e detrazione di 200 euro.
• Serve la doppia condizione nello stesso immobile: residenza anagrafica e dimora abituale del possessore. L’agevolazione copre anche le pertinenze C/2, C/6 e C/7, una per categoria.
• Dopo la sentenza della Corte costituzionale 209/2022, ciascun coniuge con residenza e dimora effettiva in un immobile diverso ha diritto alla propria esenzione, anche nello stesso Comune: il requisito del «nucleo familiare» è caduto.
• Sono assimilate all’abitazione principale, tra le altre, la casa assegnata al genitore affidatario dei figli, gli alloggi delle cooperative a proprietà indivisa e l’unico immobile del personale delle Forze armate e di polizia.
• Il Comune può verificare la dimora effettiva con i consumi delle utenze (luce, acqua, gas).

La definizione che decide l’esenzione

Per la legge (art. 1, co. 741, lett. b, L. 160/2019) l’abitazione principale è «l’immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente». I due requisiti devono coesistere nello stesso immobile: la sola residenza anagrafica senza dimora effettiva non basta, e viceversa. Se l’abitazione non è di lusso, l’IMU semplicemente non è dovuta; se è A/1 (signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di pregio) si paga con l’aliquota ridotta dello 0,5% (che il Comune può aumentare di 0,1 punti o azzerare) e una detrazione di 200 euro, che i Comuni possono elevare fino a concorrenza dell’imposta.

La detrazione si rapporta ai mesi di destinazione e, se l’immobile è abitazione principale di più soggetti passivi, si divide in parti uguali «per teste» tra chi la utilizza come tale, a prescindere dalle quote di possesso (circ. 3/DF/2012).

Le pertinenze agevolate: una per categoria

L’esenzione (o l’aliquota ridotta per le case di lusso) si estende alle pertinenze classificate C/2 (cantina, solaio), C/6 (box, autorimessa) e C/7 (tettoia, posto auto), nella misura massima di una unità per ciascuna categoria, anche se accatastate insieme all’abitazione. Il secondo box paga come «altro fabbricato». E se l’abitazione è composta da due unità immobiliari accatastate separatamente, l’agevolazione spetta a una sola: le altre pagano l’IMU ordinaria, a meno di procedere prima alla fusione catastale.

Coniugi con residenze diverse: cosa resta dopo la Consulta

È il capitolo più litigato della storia dell’IMU. In origine la prassi negava la doppia esenzione ai coniugi con residenze separate nello stesso Comune (una sola abitazione principale per nucleo familiare), mentre per i Comuni diversi il D.L. 146/2021 aveva concesso di scegliere un solo immobile esente. La Corte costituzionale, sentenza 209/2022, ha ribaltato l’impianto: è illegittimo negare l’esenzione al coniuge che possiede i requisiti sul proprio immobile solo perché l’altro coniuge risiede altrove. Oggi quindi ciascun coniuge (non separato) con residenza anagrafica e dimora abituale effettiva nella propria casa ha diritto all’esenzione, nello stesso Comune o in Comuni diversi.

Attenzione però alla parola «effettiva»: la stessa sentenza ha legittimato i controlli sostanziali, e i Comuni possono accedere ai dati delle utenze per verificare che nell’immobile si viva davvero. La doppia residenza di comodo — bollette a zero, casa al mare «principale» solo sulla carta — resta accertabile con sanzioni.

Le assimilazioni previste dalla legge

Sono considerate abitazione principale anche (art. 1, co. 741, lett. c, L. 160/2019):

• la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli con provvedimento del giudice, che costituisce ai soli fini IMU un diritto di abitazione in capo all’assegnatario (quindi paga — o meglio, è esente — lui, non il proprietario);
• le unità delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, comprese quelle per studenti universitari anche senza residenza;
• gli alloggi sociali (D.M. 22.4.2008) adibiti ad abitazione principale;
• un solo immobile non locato del personale delle Forze armate, di polizia, Vigili del fuoco e carriera prefettizia, per il quale non servono né dimora né residenza;
• su scelta del singolo Comune, la casa di anziani o disabili ricoverati in via permanente in istituto, purché non locata.

Nella separazione e nel divorzio, quindi, la logica IMU segue l’assegnazione della casa disposta dal giudice, non la proprietà: il coniuge proprietario non assegnatario perde la soggettività passiva su quella casa.

Domande frequenti

La casa data in comodato al figlio è abitazione principale?

No: dal 2016 i Comuni non possono più assimilarla. È prevista però una riduzione del 50% della base imponibile a condizioni stringenti, che meritano una guida a parte.

Chi paga l’IMU sulla casa coniugale dopo la separazione?

La casa assegnata dal giudice al genitore affidatario è abitazione principale dell’assegnatario ai fini IMU: se non è di lusso, nessuno paga; se è di lusso, paga l’assegnatario con aliquota ridotta e detrazione, anche se la proprietà è dell’altro coniuge.

I pensionati residenti all’estero hanno agevolazioni?

Sì: per i titolari di pensione in convenzione internazionale residenti fuori dall’Italia, l’IMU sull’unico immobile non locato posseduto in Italia è ridotta al 50% (e la TARI a un terzo).

Residenza appena trasferita: da quando vale l’esenzione?

Dal mese in cui le condizioni (residenza + dimora) si protraggono per almeno 15 giorni, secondo la regola generale del computo mensile.

Da leggere insieme

• IMU: come funziona, chi la paga e come si calcola
• IMU: la guida alle pronunce della Cassazione
• Residenza fiscale delle persone fisiche: i nuovi criteri dal 2024

In sintesi

• L’IMU si paga sul possesso di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli: la deve il proprietario o il titolare di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie — non l’inquilino. Nel leasing paga il locatario dalla stipula del contratto.
• La base imponibile dei fabbricati è la rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria (160 per le abitazioni, 80 per gli uffici A/10, 65 per i capannoni D, 55 per i negozi C/1).
• L’aliquota di base è lo 0,86%, che il Comune può portare fino all’1,06% (1,14% nei Comuni che avevano la maggiorazione TASI) o azzerare. L’abitazione principale non di lusso è esente.
• Si versa in due rate: acconto entro il 16 giugno (con le aliquote dell’anno precedente) e saldo entro il 16 dicembre con conguaglio, tramite F24.
• Sugli immobili non locati l’IMU sostituisce l’IRPEF sui redditi fondiari; sugli immobili locati si pagano entrambe.

Chi deve pagare l’IMU

Il presupposto dell’imposta municipale propria — dal 2020 nella versione «nuova IMU» della L. 160/2019 (art. 1, co. 738-783), che ha inglobato la TASI — è il possesso di immobili inteso in senso qualificato: sono soggetti passivi il proprietario e il titolare di un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Chi detiene l’immobile ad altro titolo non paga: l’inquilino e il comodatario non devono nulla al Comune (la Cassazione, sent. 25376/2008, richiede un potere di fatto corrispondente a un diritto reale).

Due estensioni previste dalla legge: nel leasing il soggetto passivo è il locatario dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto (anche per immobili da costruire); nelle concessioni di aree demaniali paga il concessionario. In caso di comproprietà ciascuno paga per la propria quota, e il versamento di uno non libera gli altri: chi versa tutto può solo chiedere il rimborso dell’eccedenza, mentre il comproprietario inadempiente resta accertabile.

L’imposta è dovuta per anni solari, in proporzione a quota e mesi di possesso: il mese conta per intero in capo a chi ha posseduto per almeno 15 giorni. Fa fede la data del rogito. In Friuli Venezia Giulia l’IMU è sostituita dall’ILIA, a Trento dall’IMIS e a Bolzano dall’IMI.

La base imponibile: dalla rendita al valore

Per i fabbricati iscritti in Catasto il valore si ottiene con la formula: rendita catastale × 1,05 × coefficiente. I coefficienti:

Categorie catastali	Coefficiente
Gruppo A (escluso A/10), C/2, C/6, C/7 — abitazioni e pertinenze	160
Gruppo B e C/3, C/4, C/5 — collettività, laboratori	140
A/10 e D/5 — uffici, banche e assicurazioni	80
Gruppo D (escluso D/5) — capannoni, alberghi, opifici	65
C/1 — negozi	55

Le aree edificabili si valutano invece al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno (zona, indice di edificabilità, destinazione, prezzi medi di mercato); i terreni agricoli al reddito dominicale rivalutato del 25% moltiplicato per 135, ma sono esenti — tra gli altri — i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola e quelli nelle aree montane e di collina delimitate. Per i fabbricati di gruppo D non accatastati, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, vale il costo di bilancio aggiornato con i coefficienti ministeriali annuali (per il 2025, D.M. 14.3.2025).

Le aliquote: base statale, manovra comunale

Fattispecie	Aliquota base	Manovra del Comune
Abitazione principale A/1, A/8, A/9 e pertinenze	0,5% − detrazione € 200	+0,1% o riduzione fino a zero
Fabbricati rurali strumentali	0,1%	solo riduzione fino a zero
Terreni agricoli (non esenti)	0,76%	fino a 1,06% o zero
Immobili gruppo D	0,86% (0,76% quota Stato)	fino a 1,06%, riduzione max a 0,76%
Altri immobili	0,86%	fino a 1,06% o zero (1,14% se ex maggiorazione TASI)

I fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa (beni merce) sono esenti dal 2022. Per le locazioni a canone concordato (L. 431/1998) l’imposta si riduce del 25%: si paga il 75% di quanto deliberato. Dal 2025 i Comuni devono approvare le aliquote con il prospetto ministeriale obbligatorio: la delibera va caricata sul portale del federalismo fiscale entro il 14 ottobre e pubblicata entro il 28 ottobre, altrimenti si applicano le aliquote base di legge (non più quelle dell’anno precedente).

Quando e come si versa

Due rate di pari importo: acconto entro il 16 giugno, calcolato con aliquote e detrazioni dell’anno precedente, e saldo entro il 16 dicembre con conguaglio sulle aliquote pubblicate al 28 ottobre; è possibile pagare tutto in unica soluzione al 16 giugno, ma conviene di rado perché il Comune può ritoccare le aliquote in corso d’anno. Il versamento si fa con F24 (compensabile con crediti fiscali e contributivi); i non titolari di partita IVA possono usare anche il bollettino postale o l’F24 semplificato con sezione «EL». I codici tributo principali (ris. 35/E/2012): 3912 abitazione principale di lusso, 3913 rurali strumentali, 3914 terreni, 3916 aree fabbricabili, 3918 altri fabbricati, 3925/3930 immobili D (quota Stato/Comune). Gli importi si arrotondano all’euro e non si versa se l’imposta annua complessiva non supera 12 euro (salvo diversa delibera comunale).

IMU e imposte sui redditi

Per gli immobili non locati l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali sui redditi fondiari: la rendita non entra nel reddito complessivo. Gli immobili locati scontano invece sia l’IRPEF (o la cedolare) sia l’IMU. Per imprese e professionisti, l’IMU sugli immobili strumentali è deducibile al 100% dal 2022 dal reddito d’impresa o di lavoro autonomo, ma resta indeducibile ai fini IRAP.

Dal 2023, infine, sono esenti gli immobili occupati abusivamente per i quali è stata presentata denuncia penale (artt. 614 o 633 c.p.); la Corte costituzionale, con la sentenza 60/2024, ha esteso di fatto la regola anche al passato, aprendo ai rimborsi nei limiti del termine di 5 anni.

Domande frequenti

L’inquilino paga l’IMU?

No, mai: l’IMU grava sul possesso qualificato (proprietà o diritto reale), non sulla detenzione. Con la nuova IMU è sparita anche la quota TASI che in passato poteva essere addossata in piccola parte all’occupante.

Chi paga in caso di usufrutto?

L’usufruttuario, per intero. Il nudo proprietario non deve nulla, e lo stesso vale per il titolare del diritto di abitazione (tipicamente il coniuge superstite sulla casa coniugale).

Cosa succede se il Comune non delibera le aliquote?

Dal primo anno di obbligo del prospetto ministeriale (2025), senza delibera caricata entro il 14 ottobre e pubblicata entro il 28 ottobre si applicano le aliquote base fissate dalla legge, non più quelle dell’anno precedente.

La rendita catastale usata è quella «attuale»?

Si usa la rendita risultante in Catasto al 1° gennaio dell’anno d’imposta. Aumenti o riduzioni previsti solo ai fini delle imposte sui redditi non rilevano.

Da leggere insieme

• IMU: la guida alle pronunce della Cassazione
• IVIE e IVAFE: le «IMU» degli immobili e delle attività estere