Comodato o locazione: quali sono le differenze

Prestare un appartamento a un figlio o affittarlo a un inquilino non sono la stessa cosa, neppure sul piano giuridico. Comodato e locazione attribuiscono entrambi il godimento di un bene, ma uno è gratuito e l’altro presuppone il pagamento di un canone. Da questa differenza discendono regole diverse su spese, durata e restituzione.

Tabella riassuntiva del confronto

Le caratteristiche del comodato

Il comodato è il contratto con cui una parte consegna all’altra un bene mobile o immobile perché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il tratto distintivo è la gratuità: il comodatario non paga alcun corrispettivo.

• L’oggetto è un bene infungibile, che deve essere restituito nella sua identità.
• Il comodatario sopporta le spese ordinarie necessarie per servirsi della cosa, non quelle straordinarie.
• Nel comodato precario, cioè senza termine né uso predeterminato, il comodante può chiedere la restituzione in qualsiasi momento.

Esempio: Tizio presta gratuitamente a Caio un appartamento senza fissare scadenza. Si tratta di comodato precario e Tizio potrà chiedere la restituzione quando vorrà.

Le caratteristiche della locazione

La locazione è il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa per un dato tempo verso un determinato corrispettivo. Qui il rapporto è oneroso: senza canone non c’è locazione.

• Il conduttore versa un canone periodico in cambio del godimento del bene.
• Il rapporto ha una durata definita, con regole su rinnovi, disdetta e recesso.
• La ripartizione delle spese segue la legge e le pattuizioni contrattuali.

Esempio: Caia concede in locazione un appartamento a Tizio per quattro anni dietro un canone mensile. Il rapporto è oneroso e disciplinato dalle regole sulla durata e sulla disdetta.

Quando conviene il comodato e quando la locazione

La scelta dipende dall’obiettivo economico che si persegue con il bene. Il comodato è adatto quando si vuole consentire l’uso gratuito di una cosa, tipicamente tra familiari o persone di fiducia, senza ricavarne un reddito: è il caso di chi mette a disposizione un appartamento a un figlio o presta un’attrezzatura a un conoscente. La locazione conviene invece quando si intende ottenere un reddito stabile dal bene, concedendone il godimento dietro pagamento di un canone periodico.

Va ricordato che la gratuità è elemento essenziale del comodato: la previsione di un corrispettivo, anche modesto ma con funzione di canone, snatura il rapporto e lo avvicina alla locazione, con tutte le regole che ne conseguono in tema di durata e disdetta. Per questo, prima di firmare, conviene chiarire se l’intento è davvero quello di un prestito gratuito o se si vuole instaurare un rapporto remunerato.

Esempio: se Tizio chiede a Caia un contributo mensile per l’uso dell’appartamento, quel contributo, se ha funzione di canone, fa propendere per la locazione anziché per il comodato.

Spese, durata e restituzione a confronto

Le due figure si distinguono anche per la gestione delle spese e per il modo in cui si conclude il rapporto. Nel comodato il comodatario sostiene le spese ordinarie necessarie per servirsi della cosa, mentre le spese straordinarie restano al comodante; nella locazione la ripartizione segue la legge e le clausole pattuite, in genere distinguendo tra manutenzione ordinaria a carico del conduttore e interventi straordinari a carico del locatore.

Cambia anche la durata. Il comodato può essere a termine, oppure senza termine e senza uso predeterminato: in quest’ultimo caso si parla di comodato precario e il comodante può chiedere la restituzione in qualsiasi momento. La locazione, al contrario, ha una durata pattuita e regole specifiche su disdetta, rinnovo ed eventuale recesso, che incidono sul momento in cui il bene torna nella disponibilità del proprietario.

• Nel comodato verificare sempre se la somma di denaro eventualmente prevista è un rimborso spese o assume la funzione di canone.
• Nella locazione definire con precisione canone, durata, rinnovi e cause di recesso evita conflitti alla scadenza.

Aspetti pratici da non trascurare

Anche se il comodato può concludersi senza particolari formalità, mettere per iscritto durata, uso consentito e ripartizione delle spese previene contestazioni e aiuta a dimostrare la natura gratuita del rapporto. Nella locazione la forma scritta e gli adempimenti relativi alla registrazione sono ancora più rilevanti, perché incidono sulla regolarità del contratto.

• Nel comodato chiarire se è previsto un termine o se è precario, perché cambia radicalmente il momento della restituzione.
• Nella locazione definire con precisione canone, durata e cause di recesso, così da evitare incertezze sulla riconsegna del bene.
• In entrambi i casi descrivere lo stato del bene alla consegna agevola la verifica al momento della restituzione.

Articoli di legge da consultare

• Art. 1803 c.c. – Nozione di comodato — Definisce il comodato come contratto essenzialmente gratuito
• Art. 1571 c.c. – Nozione di locazione — Stabilisce l’onerosità del godimento dietro canone

Domande frequenti

Confronti e guide correlate

• Contratto preliminare o definitivo
• Usufrutto o nuda proprietà
• Recesso o risoluzione del contratto

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