Autore: Andrea Marton

In sintesi

• Modello F24 è lo strumento principale per versare l’IMU; si compila con il codice tributo specifico per il tipo di immobile.
• Codici tributo diversi per ogni categoria: 3912 per abitazioni principali di lusso, 3918 per tutti gli altri fabbricati, 3925 e 3930 per gli immobili del gruppo D.
• Due rate annuali: acconto entro il 16 giugno (50% calcolato sulle aliquote dell’anno precedente) e saldo entro il 16 dicembre.
• Codice catastale del Comune obbligatorio nel modello F24: identifica il Comune a cui va il tributo.
• Alternative al F24: bollettino postale dedicato all’IMU o piattaforma pagoPA.
• In caso di errore è possibile regolarizzare con il ravvedimento operoso usando gli stessi codici tributo.

Come funziona il pagamento dell'IMU

L’IMU (imposta municipale propria) si paga ogni anno ai Comuni ed è dovuta da chi possiede immobili diversi dall’abitazione principale: seconde case, box non pertinenziali, negozi, capannoni, terreni agricoli e aree edificabili. Dal 2020 l’IMU ha incorporato anche la vecchia TASI, quindi c’è un solo tributo da versare.

Il canale di pagamento ordinario è il modello F24, lo stesso che si usa per le imposte sui redditi. Ogni tipo di immobile ha un proprio codice tributo: è fondamentale usare quello giusto, altrimenti il versamento non viene abbinato correttamente e il Comune può contestare l’omesso pagamento.

Esistono anche due alternative: il bollettino postale dedicato all’IMU e la piattaforma pagoPA. In tutti i casi occorre indicare il codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile, un codice di quattro lettere che identifica univocamente il Comune destinatario.

Tizio paga l'IMU su un appartamento non di lusso

Scenario. Tizio possiede un appartamento in affitto (categoria A/3, non di lusso) in un Comune diverso da quello in cui risiede. Deve pagare l’IMU perché l’immobile non è la sua abitazione principale.

Come si applica. Tizio usa il modello F24 con codice tributo 3918 (‘altri fabbricati’). Inserisce il codice catastale del Comune in cui si trova l’appartamento, l’anno di riferimento e l’importo. Versa l’acconto entro il 16 giugno calcolando il 50% dell’imposta con le aliquote dell’anno precedente, poi verifica la delibera comunale e versa il saldo entro il 16 dicembre.

Caio possiede un capannone (gruppo D) e deve ripartire il versamento tra Stato e Comune

Scenario. Caio è titolare di un capannone industriale (categoria D/7). Per gli immobili del gruppo D il tributo si divide: una quota va allo Stato e una quota (l’eventuale incremento deliberato dal Comune) va al Comune.

Come si applica. Caio deve compilare il modello F24 con due righe distinte: una con il codice tributo 3925 per la quota di competenza dello Stato e una con il codice tributo 3930 per l’eventuale quota aggiuntiva deliberata dal Comune. Verifica la delibera comunale per sapere se il Comune ha aumentato l’aliquota rispetto alla base statale e, in caso affermativo, calcola e versa anche l’incremento con il codice 3930.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate

In sintesi

• Deduzione integrale: nel regime forfettario i contributi previdenziali e assistenziali versati si deducono per intero dal reddito imponibile forfettario, riducendo la base su cui si calcola l’imposta sostitutiva.
• Riduzione del 35% per artigiani e commercianti: chi aderisce al regime agevolato contributivo previsto dall’art. 1, commi 77-84 della legge 190/2014 ottiene una riduzione del 35% sulla contribuzione dovuta.
• Eccedenza deducibile dall’IRPEF: se i contributi versati superano il reddito forfettario, l’eccedenza non va persa: si deduce dal reddito complessivo ai sensi dell’art. 10 del TUIR (rigo LM49 del quadro LM, poi riportato nel quadro RP).
• Gestione separata per professionisti: i titolari di partita IVA iscritti alla Gestione Separata INPS versano i contributi sul reddito di lavoro autonomo e li deducono allo stesso modo.
• Contributi dei collaboratori familiari: il titolare di impresa familiare in forfettario può dedurre anche i contributi versati per i collaboratori fiscalmente a carico o per quelli per i quali non ha esercitato il diritto di rivalsa.

Come funziona la deduzione dei contributi INPS nel forfettario

Nel regime forfettario non si deducono le spese dell’attività (affitti, utenze, materiali), che sono già ‘incorporate’ nel coefficiente di redditività. C’è però un’eccezione importante: i contributi previdenziali e assistenziali versati per legge. Questi si deducono integralmente dal reddito forfettario lordo, prima di calcolare l’imposta sostitutiva. Più contributi versi, meno imposta paghi.

Il calcolo, riassunto, è: (ricavi x coefficiente di redditività) – contributi versati = reddito netto soggetto a imposta sostitutiva. Se il risultato è positivo, su questo importo si applica il 15% (o il 5% per chi è nei primi cinque anni di attività con i requisiti di legge). Se i contributi superano il reddito forfettario, la differenza non si perde: puoi dedurla dal tuo reddito complessivo come onere deducibile.

Per artigiani e commercianti che optano per il regime contributivo agevolato, c’è in più una riduzione del 35% sull’importo dei contributi stessi che avrebbero dovuto versare in misura ordinaria. Questa agevolazione si richiede all’INPS con apposita domanda e non è automatica.

Caso 1: Tizio è artigiano in forfettario e chiede la riduzione del 35%

Scenario. Tizio è idraulico (ATECO 43.22), primo anno in forfettario, ha aderito al regime agevolato INPS richiedendolo formalmente. Il reddito imponibile forfettario 2025 è 18.000 euro.

Come si applica. Tizio ha diritto alla riduzione del 35% sulla contribuzione calcolata in misura ordinaria (codice C nella colonna 7 del rigo RR2 del quadro RR). Questo significa che i contributi effettivamente versati sono più bassi. Nel quadro LM, al rigo LM35, indica i contributi effettivamente versati (già ridotti del 35%) e li deduce dal reddito forfettario lordo. In dichiarazione indica il codice relativo alla riduzione del 35% nel quadro RR.

Caso 2: Caio ha contributi che superano il reddito forfettario

Scenario. Caio è un professionista iscritto alla Gestione Separata INPS. Il suo reddito forfettario 2025 è 8.000 euro ma ha versato contributi per 10.000 euro (inclusi acconti di anni precedenti).

Come si applica. Nel rigo LM35 del quadro LM, colonna 2, Caio può dedurre contributi solo fino a capienza del reddito forfettario: 8.000 euro. I restanti 2.000 euro di contributi versati in eccesso li indica nel rigo LM49: questa eccedenza è deducibile dal suo reddito complessivo come onere deducibile art. 10 TUIR, da riportare nel rigo RP21 del quadro RP (Fascicolo 1).

Quando rivolgersi a un professionista

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Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate

In sintesi

• Chi paga: i proprietari e i titolari di diritti reali (usufrutto, enfiteusi, superficie) su terreni agricoli diversi dall’abitazione principale.
• Base imponibile: il reddito dominicale rivalutato del 25% e poi moltiplicato per 135.
• Aliquote: quella di base è lo 0,86% (8,6 per mille); il Comune può alzarla fino all’1,06% o ridurla, anche ad azzerarla.
• Scadenze: acconto entro il 16 giugno, saldo entro il 16 dicembre (oppure tutto in unica soluzione entro il 16 giugno).
• Esenzioni: coltivatori diretti e IAP sui terreni che coltivano, e terreni montani o di collina delimitata, ma le condizioni esatte dipendono dalla normativa vigente: verifica sempre.
• Codice tributo F24: 3914 per i terreni.

Cos'è l'IMU e quando riguarda i terreni agricoli

L’IMU (imposta municipale propria) è il tributo che si paga ogni anno per il semplice fatto di possedere un immobile – o un terreno – in Italia. Non si tratta di un’imposta sul reddito: la devi versare anche se il terreno non produce nulla, o se non lo hai affittato a nessuno. Dal 2020 ha assorbito anche la TASI, quindi oggi c’è un unico tributo comunale sul possesso.

I terreni agricoli rientrano nell’IMU come categoria a sé stante, con una formula di calcolo diversa rispetto ai fabbricati. Il punto di partenza è il reddito dominicale, cioè il valore convenzionale del terreno stabilito dall’Agenzia delle Entrate e riportato nelle visure catastali. Non è il reddito che il terreno produce davvero, ma una cifra fissa legata alla classificazione catastale.

Sono tenuti a pagare i proprietari, i titolari di usufrutto, di enfiteusi o di superficie. Se il terreno è concesso in locazione finanziaria (leasing), paga l’utilizzatore, non il proprietario formale. Importante: esistono esenzioni significative – in particolare per i coltivatori diretti e per gli imprenditori agricoli professionali (IAP) che coltivano direttamente il fondo, e per i terreni ricadenti in zone montane o di collina delimitata. Le condizioni precise di queste esenzioni territoriali vengono stabilite e aggiornate per legge: prima di versare, verifica sempre la situazione del tuo Comune.

Tizio: proprietario non coltivatore

Scenario. Tizio possiede un terreno agricolo di medie dimensioni in pianura. Non lo coltiva direttamente: lo ha concesso in affitto a un vicino. Non è iscritto come coltivatore diretto né come IAP.

Come si applica. Tizio è soggetto IMU senza esenzioni particolari. Calcola la base imponibile partendo dal reddito dominicale indicato in visura, lo rivaluta del 25% e moltiplica per 135. Applica poi l’aliquota deliberata dal suo Comune (al massimo l’1,06%). Versa l’acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre. Usa il codice tributo 3914 sul modello F24, indicando il codice catastale del Comune dove si trova il terreno.

Caio: coltivatore diretto con terreno in zona di pianura e in zona montana

Scenario. Caio è iscritto come coltivatore diretto INPS e coltiva personalmente due terreni agricoli: uno in pianura e uno in un Comune montano. Vuole sapere se deve pagare l’IMU su entrambi.

Come si applica. La normativa prevede esenzioni per i coltivatori diretti e per gli IAP, legate alle caratteristiche del terreno e all’effettiva coltivazione diretta. Per il terreno montano, la legge tipicamente riconosce ampie esenzioni, ma le condizioni esatte (altitudine, classificazione ISTAT del Comune) possono variare. Per il terreno in pianura, l’esenzione per coltivatori diretti si applica secondo le regole vigenti. Caio deve verificare, per ciascun terreno, se ricadono nelle zone esentate e se mantiene i requisiti soggettivi (iscrizione INPS, coltivazione diretta effettiva). In caso di dubbio, è opportuno rivolgersi al CAF o al patronato.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate

In sintesi

• Due regimi diversi: se il riscatto è versato dall’interessato con reddito proprio, è deducibile (rigo E21); se è pagato da un familiare per un inoccupato a carico, è detraibile al 19% (codice 32, righi E8-E10).
• Anche per gli inoccupati: chi non ha ancora iniziato a lavorare e non è iscritto ad alcuna forma previdenziale obbligatoria può comunque riscattare gli anni di laurea.
• Include il corso ITS Academy: oltre alla laurea universitaria, è riscattabile anche la frequenza agli ITS Academy.
• Valido ai fini pensionistici e della buonuscita (TFR): il riscatto aumenta gli anni di contribuzione utili sia per la pensione sia per il trattamento di fine rapporto.
• Nessun massimale per la deduzione (rigo E21): l’intero importo versato abbassa il reddito complessivo.
• Documenti essenziali: la ricevuta di pagamento dell’onere di riscatto e il provvedimento INPS di accoglimento della domanda.

Riscatto della laurea: deduzione o detrazione nel 730?

Il riscatto della laurea è uno strumento che consente di trasformare gli anni universitari in anni di contribuzione previdenziale, utili per anticipare la pensione o aumentarne l’importo. Dal punto di vista fiscale, il trattamento dei contributi versati per il riscatto dipende da una distinzione fondamentale: chi ha pagato e qual è la sua situazione lavorativa.

Se sei tu stesso a versare i contributi di riscatto – perché lavori e hai redditi propri – puoi dedurli dal tuo reddito complessivo indicandoli nel rigo E21 del Quadro E. La deduzione è integrale: non c’è un tetto massimo. In questo modo il tuo reddito imponibile si abbassa e paghi meno IRPEF.

Se invece i contributi di riscatto vengono versati da un tuo familiare (per esempio un genitore) perché tu sei ancora inoccupato e a carico – non hai ancora trovato lavoro dopo la laurea e non sei iscritto ad alcun ente previdenziale – allora la spesa viene trattata diversamente: il familiare che ha pagato può detrarre il 19% dell’importo versato, indicandolo con il codice 32 nei righi da E8 a E10 del Quadro E.

In entrambi i casi, la normativa consente il riscatto anche a chi non ha ancora iniziato a lavorare: questa possibilità, introdotta per i cosiddetti ‘riscatti agevolati’, permette ai neolaureati di costruire da subito la propria posizione previdenziale.

Lavoratore che riscatta la laurea triennale

Scenario. Caio, 32 anni, lavora come dipendente con un reddito annuo di 27.000 euro. Nel 2025 versa 5.400 euro all’INPS per riscattare i 3 anni della laurea triennale.

Come si applica. Caio indica 5.400 euro nel rigo E21 della Sezione II del Quadro E. Non c’è alcun massimale: l’intera somma riduce il suo reddito complessivo da 27.000 a 21.600 euro. Con un’aliquota marginale del 23%, risparmia circa 1.240 euro di IRPEF. Se il datore di lavoro non ha già considerato questo importo nella Certificazione Unica, deve indicarlo per intero nel rigo E21.

Genitore che paga il riscatto per il figlio inoccupato a carico

Scenario. Sempronio ha un figlio laureato magistrale, 28 anni, ancora a suo carico perché non ha trovato lavoro. Sempronio versa 7.200 euro all’INPS per riscattare i 5 anni di laurea del figlio.

Come si applica. Poiché il figlio è inoccupato e fiscalmente a carico, Sempronio non può indicare l’importo nel rigo E21 (deduzione). Deve invece indicare 7.200 euro con il codice 32 nei righi da E8 a E10 della Sezione I. La detrazione spetta nella misura del 19% su 7.200 euro, pari a 1.368 euro di imposta risparmiata – a condizione di aver pagato con strumento tracciabile.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate

In sintesi

• Regola di base: le cessioni di fabbricati fatte da imprese sono esenti IVA (art. 10, nn. 8-bis e 8-ter, del decreto IVA), salvo le eccezioni previste; il privato che vende casa è fuori dal campo IVA.
• Imponibilità obbligatoria: la vendita fatta dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori è sempre imponibile IVA, sia per gli abitativi sia per gli strumentali.
• Opzione: per gli abitativi può optare per l’IVA solo l’impresa costruttrice o ristrutturatrice, anche dopo i 5 anni (oltre ai fabbricati destinati ad alloggi sociali); per gli strumentali può optare qualunque impresa venditrice. L’opzione si esprime nell’atto.
• Aliquote: 4% per l’abitazione non di lusso acquistata con i requisiti «prima casa», 10% per le altre abitazioni non di lusso, 22% di regola per gli strumentali.
• Reverse charge: si applica solo quando la cessione è imponibile per opzione e l’acquirente è un soggetto passivo IVA, sia per gli strumentali sia per gli abitativi; quando l’IVA è obbligatoria la addebita il venditore.
• Imposte d’atto: per gli strumentali registro fisso di 200 euro più ipotecaria 3% e catastale 1%, con o senza IVA; per gli abitativi con IVA 200 euro per ciascuna delle tre imposte.

Vendere un immobile con o senza IVA: come funziona

Comprare o vendere un immobile è una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona o di un’impresa. Quando il venditore è un soggetto che agisce nell’esercizio di un’impresa, la vendita può essere soggetta a IVA. Ma non sempre: la legge prevede una regola generale di esenzione, con alcune eccezioni ben definite che dipendono da chi vende, da quanto tempo è passato dalla costruzione e dal tipo di immobile.

La distinzione fondamentale è tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali, e si fa sulla categoria catastale, non sull’uso effettivo: sono abitativi gli immobili del gruppo A, esclusa la categoria A/10; sono strumentali quelli dei gruppi B, C, D ed E e gli uffici A/10, se la destinazione a ufficio risulta dal titolo edilizio (circolare 22/E del 2013). Un albergo (categoria D/2) o un negozio (C/1) sono quindi strumentali. Per entrambe le categorie vale la stessa logica: esenzione come regola, imponibilità come eccezione, obbligatoria in alcuni casi e su opzione in altri.

Le aliquote IVA applicabili variano in modo significativo a seconda del tipo di immobile e dell’acquirente. Capire quale aliquota si applica è essenziale per calcolare correttamente il costo totale dell’acquisto, perché l’IVA sulla cessione di un immobile non è detraibile se l’acquirente è un privato consumatore.

Tizio vende l'appartamento che la sua impresa ha costruito due anni fa

Scenario. Tizio è socio di una piccola impresa edile che ha ultimato la costruzione di un appartamento nel 2024. Nel 2026 decide di venderlo. L’acquirente è un privato che vuole abitarci come prima casa.

Come si applica. La vendita avviene entro 5 anni dall’ultimazione (2024-2026): la cessione è imponibile IVA in modo obbligatorio, non è possibile scegliere l’esenzione. Poiché l’acquirente vuole usarlo come prima casa non di lusso, si applica l’aliquota ridotta del 4%. L’IVA viene calcolata sul prezzo di vendita concordato. L’acquirente privato non può detrarre l’IVA, perché non è soggetto passivo: il 4% è un costo definitivo per lui.

Caio vende un ufficio che la sua società possiede da otto anni

Scenario. Caio è amministratore di una società che ha acquistato un ufficio nel 2018 (oltre 5 anni fa). Ora vuole venderlo a un’altra impresa. Si chiede se è obbligato ad applicare l’IVA.

Come si applica. La società di Caio non è l’impresa che ha costruito l’ufficio, e comunque sono passati più di 5 anni dall’ultimazione: la cessione non è imponibile in modo obbligatorio. La società di Caio può scegliere: o applica l’esenzione (nessuna IVA in fattura) oppure opta per l’imponibilità al 22%. Se opta per l’imponibilità e l’acquirente è un soggetto passivo IVA, scatta il reverse charge: la fattura viene emessa senza IVA con dicitura ‘inversione contabile’ e l’acquirente integra il documento registrando l’imposta a debito e a credito. L’opzione può convenire se la società ha crediti IVA da recuperare.

Imposte di registro, ipotecaria e catastale nella vendita di immobili

Accanto all’IVA, l’atto di vendita paga le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Per gli abitativi vale l’alternatività: se c’è IVA, le tre imposte sono fisse; se la vendita è esente, il registro è proporzionale. Per gli strumentali, invece, il registro è sempre fisso e le imposte ipotecaria e catastale sono sempre proporzionali, con o senza IVA.

Le misure del 3% e dell’1% per gli strumentali e il registro fisso anche per quelli esenti sono riepilogati nella circolare 22/E del 2013; dal 2014 le imposte fisse sono di 200 euro (art. 26 del DL 104/2013), mentre per gli atti soggetti al registro proporzionale le ipotecarie e catastali sono di 50 euro. Le aliquote del registro sono nell’art. 1 della Tariffa del DPR 131/1986.

La fattura di vendita dell’immobile: cosa scrivere

L’opzione per l’imposizione deve essere manifestata espressamente nell’atto di vendita (art. 10, nn. 8-bis e 8-ter). Con l’opzione verso un’impresa o un professionista, anche un eventuale acconto sul prezzo si fattura in reverse charge (circolare 22/E del 2013).

Quando rivolgersi a un professionista

La scelta tra esenzione e opzione incide sull’IVA detraibile del venditore e sul costo dell’acquisto, e va valutata prima del rogito insieme alla categoria catastale e alla data di ultimazione dei lavori. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• DPR 633/1972, art. 10, nn. 8-bis e 8-ter (esenzione e opzione) e art. 17, sesto comma, lett. a-bis) (reverse charge)
• Agenzia delle Entrate, circolare 22/E del 28 giugno 2013 (regime IVA delle cessioni di fabbricati, categorie catastali, imposte d’atto)
• DL 104/2013, art. 26 (imposte fisse a 200 euro) e DPR 131/1986, Tariffa, art. 1 (registro 9% e 2%)
• Agenzia delle Entrate, guida alla fattura elettronica (nature N4 e N6.4, TD16)