Con la sentenza 7 aprile 2025, n. 9096, la sezione tributaria della Corte di Cassazione torna sul tema dei trust esteri e conferma un principio ormai consolidato: il trust è fiscalmente irrilevante quando il disponente, pur avendo formalmente trasferito i beni al trustee, continua a esercitarne il controllo effettivo. In questi casi il trust è un mero schermo interposto e i redditi vanno imputati direttamente a chi comanda davvero. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗

La vicenda

Al centro del giudizio vi è un imprenditore residente in Italia che trasferisce le proprie partecipazioni a un trust costituito nel Regno Unito. Attraverso questo schema – trust estero e holding interposta – i dividendi prodotti da una società operativa italiana vengono fatti transitare verso il veicolo estero, con l’effetto di sottrarli alla tassazione in capo alla persona fisica residente.

L’Agenzia delle Entrate, però, ricostruisce una realtà diversa da quella formale. Emergono istruzioni sistematiche impartite dal disponente al trustee – tramite comunicazioni riservate (email e fax) provenienti dal suo ufficio – con cui il settlor continua a dirigere la gestione e la destinazione del patrimonio. In altri termini, la titolarità è passata sulla carta, ma il potere di disporre è rimasto in mano a chi avrebbe dovuto spogliarsene.

La questione giuridica

Il nodo da sciogliere è se un trust validamente istituito all’estero possa essere disconosciuto sul piano fiscale italiano quando il disponente conserva, di fatto, il controllo sui beni. La difesa del contribuente faceva leva sulla regolarità formale dell’atto istitutivo e sull’assenza, nel documento, di clausole che riservassero poteri al settlor. La questione è quindi capire se conti la forma dell’atto o la sostanza dei rapporti.

Il principio di diritto affermato

La Corte qualifica il trust come interposto e fiscalmente fittizio. Il principio può sintetizzarsi così: il trust è fiscalmente inesistente, quale soggetto interposto, quando il disponente conservi il controllo effettivo sui beni conferiti, anche se tale controllo è esercitato in via di mero fatto e non risulta formalizzato nell’atto istitutivo; in questa ipotesi difetta l’effettiva segregazione patrimoniale e i relativi redditi sono imputati direttamente al disponente.

È la consacrazione del criterio della substance over form: ciò che rileva non è la veste giuridica dichiarata, ma l’assetto reale dei poteri. Anche istruzioni informali ma sistematiche al trustee bastano a rivelare che la segregazione patrimoniale non si è mai realizzata.

La motivazione in sintesi

L’essenza causale del trust è lo spossessamento effettivo: il disponente deve perdere la disponibilità dei beni, che entrano nell’autonoma gestione del trustee nell’interesse dei beneficiari. Quando il settlor mantiene il governo sostanziale del patrimonio – decidendo investimenti, gestione e destinazione – viene meno la reale separazione tra il suo patrimonio personale e quello in trust. Il trust diventa così un involucro privo di effetti, dietro il quale resta il vero titolare.

La Corte precisa che il controllo va valutato in concreto: non occorre che i poteri siano scolpiti nell’atto istitutivo, perché il disconoscimento può fondarsi su elementi di fatto (la corrispondenza riservata, l’assenza di scelte autonome del trustee, la sistematicità delle direttive). La conseguenza è l’irrilevanza fiscale del veicolo e l’imputazione diretta dei redditi al disponente, con applicazione delle imposte dovute e delle sanzioni per la dichiarazione infedele.

Le norme rilevanti

• Art. 37, comma 3, D.P.R. 600/1973 – è la clausola generale antinterposizione: consente all’Amministrazione di imputare al contribuente i redditi di cui appaiano titolari altri soggetti, quando in base a presunzioni gravi, precise e concordanti egli ne è l’effettivo possessore per interposta persona.
• Art. 73 TUIR (D.P.R. 917/1986) – disciplina la soggettività passiva dei trust ai fini IRES e l’imputazione per trasparenza dei redditi ai beneficiari individuati; presuppone però un trust reale, non un mero schermo.
• Convenzione dell’Aja 1° luglio 1985 (ratificata con L. 364/1989) – riconosce gli effetti civilistici del trust, ma il riconoscimento non impedisce il disconoscimento sul piano fiscale quando manca la sostanza.

Le conseguenze pratiche per il contribuente

Il trust resta uno strumento pienamente legittimo di pianificazione patrimoniale e successoria, ma regge fiscalmente solo se è autentico. Chi lo utilizza deve essere consapevole dei confini tracciati dalla Cassazione.

In caso di disconoscimento, le conseguenze sono pesanti: i redditi schermati (qui i dividendi) vengono tassati direttamente in capo al disponente, con recupero a tassazione, interessi e sanzioni per infedele dichiarazione; possono inoltre emergere profili di monitoraggio fiscale (quadro RW) sulle attività estere non dichiarate.

L’orientamento

La pronuncia si colloca in un solco interpretativo costante della sezione tributaria, che da tempo distingue tra trust reali e trust «di comodo» applicando il principio della prevalenza della sostanza sulla forma. La novità di rilievo è la conferma che il controllo idoneo a configurare l’interposizione può essere anche solo di fatto e desumibile da elementi extratestuali, non essendo necessario che i poteri del disponente siano formalizzati nell’atto istitutivo. Il principio vale per i trust esteri ma, in linea di principio, anche per quelli interni e auto-dichiarati.

Spunti pratici

Cosa significa tutto questo, in concreto, per chi ha o valuta un trust?

• Documentare l’autonomia del trustee. Verbali, scelte di investimento motivate e indipendenti, assenza di istruzioni vincolanti del settlor sono la prova migliore della reale segregazione.
• Evitare i canali informali. Email e comunicazioni riservate con cui il disponente «dirige» il trustee sono esattamente gli indizi che la Cassazione valorizza per disconoscere il trust.
• Diffidare dei trust auto-dichiarati o «di comodo». Se il disponente continua di fatto a comandare, il vantaggio fiscale è destinato a saltare, con sanzioni.
• Curare il monitoraggio. Attività estere e flussi vanno gestiti anche sul piano del quadro RW per evitare contestazioni aggiuntive.

Esempio. Tizio costituisce un trust nel Regno Unito e vi conferisce le quote della sua società. Se Caio, il trustee, decide in autonomia gli investimenti e Tizio non interferisce, il trust regge e i redditi seguono le regole proprie del trust. Se invece Tizio continua a indicare a Caio cosa fare con i dividendi, il trust è interposto: il Fisco ignora lo schermo e tassa i redditi direttamente in capo a Tizio. Approfondimenti nella sezione TUIR.

Fonti

• Corte di Cassazione, sezione tributaria, sentenza 7 aprile 2025, n. 9096.
• Art. 37, comma 3, D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 (interposizione); art. 73 D.P.R. 917/1986 (TUIR); Convenzione dell’Aja 1° luglio 1985 (L. 364/1989).

Avvertenza. Contenuto informativo e divulgativo, non costituisce consulenza legale o tributaria. I principi giurisprudenziali vanno sempre verificati nella versione aggiornata e calati nel caso concreto con l’assistenza di un professionista abilitato.

Con la sentenza 6 luglio 2022, n. 21454 (e le numerose conformi del medesimo giorno), la sezione tributaria della Corte di Cassazione riconosce che la ritenuta sui dividendi di fonte italiana distribuiti a fondi d’investimento (OICR) esteri, a fronte dell’esenzione degli OICR italiani, è una restrizione discriminatoria alla libera circolazione dei capitali ex art. 63 TFUE, operante anche verso i Paesi terzi. La ritenuta indebitamente subita va rimborsata. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗

La vicenda

Alcuni fondi d’investimento esteri – residenti in altri Stati UE e negli Stati Uniti – percepiscono dividendi da società italiane e subiscono la ritenuta prevista dall’art. 27 del D.P.R. 600/1973. Poiché un OICR italiano avrebbe percepito gli stessi dividendi in regime di esenzione, i fondi esteri chiedono il rimborso della ritenuta, lamentando un trattamento deteriore rispetto agli omologhi nazionali.

La questione giuridica

Il punto controverso è se la diversità di trattamento – esenzione per gli OICR italiani, ritenuta per quelli esteri a fronte dei medesimi dividendi – integri una restrizione vietata alla libera circolazione dei capitali, e se tale libertà, sancita dall’art. 63 TFUE, possa essere invocata anche da operatori di Paesi terzi (extra-UE), come i fondi statunitensi.

Il principio di diritto affermato

La ritenuta sui dividendi di fonte italiana distribuiti a organismi di investimento collettivo del risparmio esteri, a fronte dell’esenzione riconosciuta agli OICR italiani, integra una restrizione discriminatoria alla libera circolazione dei capitali ex art. 63 TFUE, operante anche nei confronti dei Paesi terzi, con conseguente diritto al rimborso della ritenuta indebitamente subita, quando il fondo estero si trovi in una situazione oggettivamente comparabile a quella di un OICR italiano e la disparità non sia giustificata da ragioni imperative di interesse generale.

La motivazione in sintesi

La Corte muove dalla comparabilità delle situazioni: i fondi esteri si trovano in una posizione oggettivamente analoga a quella dei fondi italiani rispetto ai dividendi di fonte italiana. Riservare l’esenzione ai soli OICR nazionali, assoggettando a ritenuta quelli esteri, scoraggia gli investimenti transfrontalieri e costituisce quindi una restrizione alla libera circolazione dei capitali.

L’art. 63 TFUE, a differenza delle altre libertà fondamentali, ha portata più ampia e si applica anche ai movimenti di capitali da e verso Paesi terzi: per questo i fondi extra-UE, inclusi quelli statunitensi, possono invocarlo. La disparità non risulta giustificata da ragioni imperative di interesse generale (coerenza del sistema, efficacia dei controlli, ripartizione del potere impositivo). Ne deriva la disapplicazione della ritenuta discriminatoria e il diritto al rimborso. La Corte dà inoltre atto del successivo intervento del legislatore, che con la legge 178/2020 ha esteso l’esenzione agli OICR UE/SEE per i dividendi percepiti dal 2021; ma il principio di non discriminazione vale anche per le annualità pregresse.

Le norme rilevanti

• Art. 27, comma 3, D.P.R. 600/1973 – disciplina la ritenuta sui dividendi corrisposti a soggetti non residenti, applicata ai fondi esteri.
• Art. 63 TFUE – sancisce la libera circolazione dei capitali, con portata estesa anche ai rapporti con i Paesi terzi; è il parametro alla luce del quale la ritenuta è giudicata discriminatoria.
• Legge 30 dicembre 2020, n. 178 – la legge di bilancio 2021 ha esteso l’esenzione da ritenuta agli OICR UE/SEE per i dividendi percepiti dal 2021, allineando il regime; resta il tema delle annualità pregresse.

Le conseguenze pratiche per il contribuente

Per i fondi esteri si apre una concreta via di recupero, ma su basi probatorie precise.

Si tratta di un filone di contenzioso ampio, con numerose pronunce conformi rese lo stesso giorno. Decisiva è la documentazione sullo status del fondo, che consenta di provare l’equivalenza con un organismo italiano.

L’orientamento

La pronuncia non è isolata: il 6 luglio 2022 la sezione tributaria ha depositato una serie di sentenze gemelle (tra cui nn. 21475, 21479, 21480, 21481 e 21482) che affermano lo stesso principio. È un orientamento consolidato di matrice eurounitaria, allineato alla giurisprudenza della Corte di giustizia sulla non discriminazione dei fondi esteri, e ha aperto la strada a un esteso contenzioso di rimborso per le annualità anteriori all’allineamento normativo del 2021.

Spunti pratici

Cosa significa, in concreto, per un fondo estero?

• Verificare le annualità. Per i dividendi ante 2021 c’è spazio per l’istanza di rimborso; dal 2021 opera l’esenzione per gli OICR UE/SEE.
• Costruire la comparabilità. Occorre documentare natura, vigilanza e regime del fondo per dimostrare l’equivalenza con un OICR italiano.
• Sfruttare la portata dell’art. 63 TFUE. Anche i fondi extra-UE (USA inclusi) possono farlo valere, a differenza di altre libertà limitate all’ambito UE.
• Curare i termini. Le istanze di rimborso seguono termini decadenziali: la tempestività è essenziale.

Esempio. Un fondo statunitense percepisce nel 2019 dividendi da una società italiana e subisce la ritenuta. Un OICR italiano li avrebbe incassati in esenzione. Sulla scia della Cassazione 21454/2022, il fondo USA può chiedere il rimborso della ritenuta come indebita, provando di essere comparabile a un fondo italiano e invocando l’art. 63 TFUE, che opera anche verso i Paesi terzi. Approfondimenti nella sezione TUIR.

Fonti

• Corte di Cassazione, sezione tributaria, 6 luglio 2022, n. 21454 e conformi nn. 21475, 21479, 21480, 21481, 21482/2022.
• Art. 27, comma 3, D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600; art. 63 TFUE; legge 30 dicembre 2020, n. 178 (esenzione OICR UE/SEE dal 2021).

Avvertenza. Contenuto informativo e divulgativo, non costituisce consulenza legale o tributaria. I principi giurisprudenziali vanno sempre verificati nella versione aggiornata e calati nel caso concreto con l’assistenza di un professionista abilitato.

Con la sentenza 19 gennaio 2025, n. 1307, la sezione tributaria della Corte di Cassazione chiarisce che l’indennità di esproprio genera plusvalenza imponibile soltanto se il terreno ricade nelle zone urbanistiche omogenee A, B, C e D. Fuori da tali zone l’indennità non è tassabile, a prescindere dalla finalità dell’opera pubblica, e la ritenuta del 20% indebitamente subita va rimborsata. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗

La vicenda

Un contribuente è espropriato di un terreno situato in zona H (sottozona della zona F, destinata ad attrezzature di interesse generale). Sull’indennità subisce la ritenuta del 20% e ne chiede il rimborso, sostenendo che il terreno non rientra tra quelli per i quali la legge prevede la tassazione della plusvalenza. L’Agenzia delle Entrate resiste, valorizzando la finalità pubblica dell’esproprio.

La questione giuridica

Il quesito è se la plusvalenza da indennità di esproprio sia tassabile in base alla finalità dell’opera pubblica o, invece, esclusivamente in funzione della collocazione urbanistica del terreno espropriato; e se rientrino nell’imposizione anche terreni esterni alle zone omogenee A, B, C e D quando l’esproprio sia funzionale a un’opera pubblica.

Il principio di diritto affermato

Le plusvalenze conseguenti alla percezione di indennità di esproprio (e delle somme equiparate: cessione volontaria, occupazione, risarcimento) sono imponibili soltanto se relative a terreni ricadenti nelle zone urbanistiche omogenee A, B, C e D individuate dal D.M. 1444/1968; la collocazione del terreno al di fuori di tali zone esclude l’imposizione, restando irrilevante la finalità dell’opera pubblica, con conseguente diritto al rimborso della ritenuta del 20% indebitamente subita.

La motivazione in sintesi

La Corte àncora l’imponibilità alla classificazione urbanistica del terreno, non alla destinazione dell’opera. Il regime di tassazione delle plusvalenze da esproprio – introdotto dall’art. 11 della legge 413/1991 e oggi confluito nell’art. 35 del D.P.R. 327/2001 (Testo unico espropri), con riferimento all’art. 67 TUIR – colpisce le sole aree comprese nelle zone omogenee A (centro storico), B (completamento), C (espansione) e D (produttive).

Il riferimento a tali zone non può essere ristretto né esteso in funzione del tipo di opera: ciò che rileva è la collocazione del terreno in sé. Per le aree esterne a quelle zone – come la zona F/H del caso, destinata ad attrezzature di interesse generale – l’indennità non è imponibile, qualunque sia la finalità pubblica perseguita. Ne deriva che la ritenuta del 20% eventualmente operata dall’ente erogatore è indebita e va rimborsata.

Le norme rilevanti

• Art. 11, commi 5-9, legge 30 dicembre 1991, n. 413 – ha introdotto la tassazione delle plusvalenze da indennità di esproprio per i terreni nelle zone omogenee A, B, C, D, con ritenuta del 20%.
• Art. 35 D.P.R. 327/2001 (Testo unico espropriazione) – ha trasfuso la disciplina della tassazione delle indennità nelle medesime zone omogenee.
• Art. 67 TUIR (D.P.R. 917/1986) – colloca tali plusvalenze tra i redditi diversi.
• D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 – definisce le zone territoriali omogenee A, B, C, D (ed E, F), parametro decisivo per l’imponibilità.

Le conseguenze pratiche per il contribuente

Per chi riceve un’indennità di esproprio il punto chiave è verificare la zona urbanistica del terreno.

Operativamente conviene acquisire il certificato di destinazione urbanistica del terreno. Se l’area è fuori dalle zone A, B, C, D, l’indennità non è imponibile e si può chiedere il rimborso della ritenuta, di regola entro 48 mesi dal prelievo. Per i terreni tassabili, resta la possibilità di optare per la tassazione ordinaria se più favorevole rispetto alla ritenuta a titolo d’imposta.

L’orientamento

La pronuncia conferma e precisa l’indirizzo per cui la tassabilità della plusvalenza da esproprio dipende esclusivamente dalla collocazione urbanistica del terreno nelle zone omogenee A, B, C e D, e non dalla natura o finalità dell’opera pubblica. È un’interpretazione garantista per il contribuente, che circoscrive l’imposizione ai soli terreni a vocazione edificatoria o produttiva secondo la pianificazione, escludendo le aree a destinazione pubblica generale.

Spunti pratici

Cosa fare, in concreto, dopo un esproprio con ritenuta?

• Controllare la zona urbanistica. Il certificato di destinazione urbanistica è il documento che dice se il terreno è in zona A, B, C, D oppure no.
• Valutare il rimborso. Se l’area è fuori dalle zone tassabili, la ritenuta del 20% è indebita e si può chiedere indietro, di regola entro 48 mesi.
• Non fermarsi alla finalità dell’opera. La destinazione pubblica del progetto non rende imponibile l’indennità: conta solo la classificazione del terreno.
• Per le zone tassabili, confrontare i regimi. La tassazione ordinaria può convenire rispetto alla ritenuta secca del 20%.

Esempio. A Tizio viene espropriato un terreno in zona F (attrezzature di interesse generale) per realizzare un’opera pubblica, con ritenuta del 20% sull’indennità. Pensa di dover pagare perché l’opera è pubblica. In realtà, sulla scia della Cassazione 1307/2025, ciò che conta è la zona: essendo il terreno fuori dalle zone A, B, C, D, l’indennità non è imponibile e Tizio può chiedere il rimborso della ritenuta. Approfondimenti nella sezione TUIR.

Fonti

• Corte di Cassazione, sezione tributaria, sentenza 19 gennaio 2025, n. 1307.
• Art. 11, commi 5-9, legge 30 dicembre 1991, n. 413; art. 35 D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327; art. 67 D.P.R. 917/1986 (TUIR); D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.

Avvertenza. Contenuto informativo e divulgativo, non costituisce consulenza legale o tributaria. I principi giurisprudenziali vanno sempre verificati nella versione aggiornata e calati nel caso concreto con l’assistenza di un professionista abilitato.

Con la sentenza n. 22822/2025 la sezione tributaria della Corte di Cassazione torna sul leasing di fabbricati strumentali e fissa una distinzione decisiva: ai fini IRES la quota capitale del canone riferibile al terreno sottostante resta indeducibile e va scorporata in via forfetaria (20%, o 30% per i fabbricati industriali); ai fini IRAP, invece, quello scorporo forfetario non si applica e la deduzione segue le risultanze contabili. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗

La vicenda

Un’impresa che ha acquisito in leasing un fabbricato strumentale (un capannone) deduce la quota capitale dei canoni. Sorge la contestazione sul trattamento della parte di canone riferibile al terreno su cui insiste la costruzione: se vada scorporata e resa indeducibile come per l’ammortamento di un immobile in proprietà, e con quali effetti sulle diverse imposte (IRES e IRAP).

La questione giuridica

Due i profili. Il primo, consolidato: se nel leasing immobiliare la quota capitale del canone riferibile all’area sia indeducibile ai fini IRES, in forza dell’equivalenza tra acquisizione in leasing e acquisto in proprietà e della regola per cui il valore del terreno non è ammortizzabile. Il secondo, oggetto della novità: se i criteri forfetari di scorporo del terreno (art. 36, comma 7, D.L. 223/2006) operino anche ai fini IRAP, o se in tale ambito la deduzione segua i dati di bilancio.

Il principio di diritto affermato

In tema di leasing di fabbricati strumentali, stante l’equivalenza tra acquisizione in leasing e acquisto in proprietà, ai fini IRES la quota capitale del canone riferibile al terreno sottostante non è deducibile, non essendo il valore dell’area ammortizzabile, e va scorporata secondo i criteri forfetari di legge. I criteri forfetari di scorporo dell’area (20% o 30%) previsti dall’art. 36, comma 7, D.L. 223/2006 non si applicano però ai fini IRAP per i soggetti che determinano la base imponibile in base al bilancio: in tale ambito la deduzione della quota capitale del canone (come l’ammortamento del fabbricato) segue le risultanze contabili.

La motivazione in sintesi

Sul versante IRES la Corte ribadisce l’orientamento: chi acquisisce in leasing un immobile strumentale deve essere trattato come chi lo acquista in proprietà. Poiché il costo dei fabbricati strumentali si assume al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle pertinenziali, e poiché il terreno non è soggetto ad ammortamento, anche nel leasing la quota capitale del canone riferibile all’area è indeducibile. Lo scorporo opera forfetariamente, nella misura del 20% (o del 30% per i fabbricati industriali) del costo complessivo.

Sul versante IRAP, invece, la Corte afferma un principio favorevole al contribuente: la disciplina forfetaria dell’art. 36, comma 7, D.L. 223/2006 è dettata ai fini delle imposte sui redditi e non si estende all’IRAP. Per i soggetti che determinano la base imponibile secondo il principio di derivazione dal bilancio, la deduzione del costo (sia esso ammortamento del fabbricato acquistato o quota capitale del canone di leasing) segue i dati contabili, senza obbligo di abbattere forfetariamente il 20-30% per il terreno. È un’estensione, agli ammortamenti, di quanto già affermato per i canoni di leasing immobiliare.

Le norme rilevanti

• Art. 36, comma 7, D.L. 223/2006 – impone lo scorporo forfetario del costo delle aree (20%, o 30% per i fabbricati industriali) ai fini delle imposte sui redditi; è la regola che la Cassazione ritiene non estensibile all’IRAP.
• Art. 102 TUIR (D.P.R. 917/1986) – disciplina l’ammortamento dei beni materiali strumentali, presupposto del trattamento della quota capitale del leasing ai fini IRES.
• Artt. 5 e 11-bis D.Lgs. 446/1997 (IRAP) – fondano la determinazione della base imponibile IRAP sulle risultanze del conto economico, ratio del principio affermato per l’IRAP.

Le conseguenze pratiche per il contribuente

La sentenza impone di ragionare per imposta, distinguendo i due binari.

Ai fini IRES, dedurre l’intera quota capitale senza scorporare il terreno espone al recupero della quota-area e a sanzioni. Ai fini IRAP, al contrario, applicare lo scorporo forfetario quando non dovuto comporta una deduzione inferiore al consentito: chi lo ha fatto può valutare il recupero del maggior costo deducibile. La novità riguarda i soggetti che determinano l’IRAP in base al bilancio (in particolare società di capitali e soggetti assimilati).

L’orientamento

La pronuncia si pone in continuità con l’indirizzo sull’equivalenza leasing-acquisto ai fini IRES e, sul fronte IRAP, prosegue il filone che àncora la deduzione alle risultanze contabili, estendendo agli ammortamenti dei fabbricati quanto già riconosciuto per i canoni di leasing immobiliare. Il messaggio è di coerenza sistematica: ciò che è forfetario per le imposte sui redditi non lo è automaticamente per l’IRAP, che segue una logica di derivazione dal bilancio.

Spunti pratici

Cosa significa, in concreto, per chi ha un immobile strumentale in leasing?

• Separare i calcoli IRES e IRAP. Lo scorporo forfetario del terreno vale per l’IRES, non per l’IRAP dei soggetti in bilancio.
• Ai fini IRES, scorporare sempre. La quota capitale riferibile all’area (20% o 30%) resta indeducibile, come per l’ammortamento di un immobile acquistato.
• Ai fini IRAP, guardare al conto economico. La deduzione segue i dati contabili; chi ha applicato il forfait può valutare il recupero del maggior costo.
• Gestire a parte la quota interessi. Segue regole sue (art. 96 TUIR per l’IRES; di norma indeducibile ai fini IRAP).

Esempio. Tizio S.p.A. acquisisce in leasing un capannone industriale. Ai fini IRES scorpora il 30% della quota capitale dei canoni come riferibile al terreno e lo rende indeducibile; deduce solo il 70% relativo al fabbricato. Ai fini IRAP, invece, sulla scia della Cassazione 22822/2025, non applica alcuno scorporo forfetario e deduce la quota capitale secondo le risultanze del bilancio. Approfondimenti nella sezione TUIR.

Fonti

• Corte di Cassazione, sezione tributaria, sentenza 2025, n. 22822.
• Art. 36, comma 7, D.L. 4 luglio 2006, n. 223; art. 102 D.P.R. 917/1986 (TUIR); D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446 (IRAP).

Avvertenza. Contenuto informativo e divulgativo, non costituisce consulenza legale o tributaria. I principi giurisprudenziali vanno sempre verificati nella versione aggiornata e calati nel caso concreto con l’assistenza di un professionista abilitato.

Con l’ordinanza 1° aprile 2025, n. 8531, la sezione tributaria della Corte di Cassazione ribadisce che la vendita di un fabbricato, anche se le parti ne hanno pattuito la demolizione e ricostruzione, non può essere riqualificata dal Fisco come cessione di terreno edificabile. Tra «edificato» e «non edificato» non esiste un tertium genus: conta lo stato oggettivo del bene al momento della cessione, non l’intento futuro dell’acquirente. · Cerca su Italgiure (banca dati ufficiale) ↗

La vicenda

Alcuni proprietari vendono un fabbricato con annessa area; nei programmi delle parti è prevista la demolizione e la successiva ricostruzione con maggiore volumetria. L’Agenzia delle Entrate riqualifica l’operazione come cessione di area edificabile e recupera a tassazione la plusvalenza IRPEF tra i redditi diversi, valorizzando l’intento edificatorio dell’acquirente.

La questione giuridica

Il quesito è se la cessione di un immobile su cui insiste un fabbricato possa essere riqualificata come cessione di terreno edificabile – e quindi generare plusvalenza tassabile ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR – quando le parti abbiano programmato la demolizione e ricostruzione. In radice, se rilevi lo stato oggettivo del bene al momento del trasferimento o l’intento futuro delle parti.

Il principio di diritto affermato

Ai fini della tassazione separata, quali redditi diversi, delle plusvalenze da cessione, l’alternativa tra «edificato» e «non edificato» non ammette un tertium genus: l’alienazione di un edificio, anche ove le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con incremento di cubatura, non è assimilabile alla cessione del terreno sottostante come se fosse edificabile. Rileva lo stato oggettivo del bene al momento della cessione e non l’intento edificatorio futuro dell’acquirente; la plusvalenza da cessione del fabbricato resta perciò fuori dall’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR.

La motivazione in sintesi

La Corte muove dalla struttura della norma: l’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR distingue nettamente tra cessione di fabbricati e cessione di terreni edificabili. Non esiste una categoria intermedia. Se sul fondo insiste realmente un fabbricato, l’oggetto della cessione è un edificio, non un terreno. L’intento futuro dell’acquirente – demolire, ricostruire, sfruttare maggiore volumetria – è giuridicamente irrilevante: è un’attività programmata da un diverso soggetto, successiva al trasferimento.

La ratio della tassazione delle plusvalenze da terreni edificabili è colpire il maggior valore che deriva dalla vocazione edificatoria del suolo, non da attività future altrui. Riqualificare la vendita di un fabbricato in vendita di area edificabile, sulla base dell’intento demolitorio, significherebbe tassare un presupposto inesistente al momento del rogito. Ciò che conta è lo stato oggettivo del bene al trasferimento: se c’è un edificio, la cessione è di edificio. Resta ferma la diversa ipotesi della cessione infraquinquennale del fabbricato, soggetta alle sue specifiche regole.

Le norme rilevanti

• Art. 67, comma 1, lett. b), TUIR (D.P.R. 917/1986) – disciplina, tra i redditi diversi, le plusvalenze da cessione a titolo oneroso di immobili: tassa quelle dei terreni edificabili (sempre) e dei fabbricati ceduti entro cinque anni dall’acquisto o costruzione.
• Art. 36, comma 2, D.L. 223/2006 – definisce l’area edificabile in base allo strumento urbanistico, parametro per distinguere il terreno edificabile dal fabbricato esistente.

Le conseguenze pratiche per il contribuente

La pronuncia offre una tutela importante a chi vende immobili vetusti destinati a demolizione.

Di fronte a un avviso che riqualifica la vendita, è decisivo dimostrare l’esistenza effettiva del fabbricato al rogito: accatastamento, agibilità, stato dei luoghi. La prova dello stato oggettivo del bene è la chiave per resistere alla pretesa.

L’orientamento

La pronuncia conferma un indirizzo ormai consolidato della sezione tributaria, che esclude la riqualificazione della cessione di fabbricato in cessione di area edificabile sulla base dell’intento demolitorio o ricostruttivo delle parti. È un orientamento garantista, ancorato al principio di certezza del prelievo e alla lettera dell’art. 67 TUIR: l’imposizione segue lo stato oggettivo del bene, non le intenzioni future dei contraenti.

Spunti pratici

Cosa fare, in concreto, prima e dopo una vendita di questo tipo?

• Documentare l’esistenza del fabbricato. Accatastamento, agibilità e stato dei luoghi al momento del rogito sono la prova decisiva.
• Non temere l’intento dell’acquirente. La sua volontà di demolire e ricostruire non trasforma la cessione in vendita di terreno edificabile.
• Verificare i cinque anni. Se il fabbricato è ceduto entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, la plusvalenza è comunque tassabile, ma con le regole del fabbricato.
• Distinguere il caso del terreno. Se a essere ceduto è davvero un terreno edificabile per strumento urbanistico, la plusvalenza è sempre imponibile.

Esempio. Tizio vende a Caio una vecchia casa che Caio intende demolire per costruire una palazzina con più volumetria. L’Agenzia riqualifica la vendita come cessione di area edificabile e chiede la plusvalenza. Sulla scia della Cassazione 8531/2025, Tizio può opporsi: al momento del rogito sul fondo insisteva un fabbricato accatastato e agibile, quindi la cessione è di edificio e l’intento demolitorio di Caio è irrilevante. Approfondimenti nella sezione TUIR.

Fonti

• Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 1° aprile 2025, n. 8531.
• Art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR); art. 36, comma 2, D.L. 4 luglio 2006, n. 223.

Avvertenza. Contenuto informativo e divulgativo, non costituisce consulenza legale o tributaria. I principi giurisprudenziali vanno sempre verificati nella versione aggiornata e calati nel caso concreto con l’assistenza di un professionista abilitato.