Autore: Andrea Marton

Risposta secca. Se hai trasferito la residenza fiscale in Italia dal 2024 ed eserciti arte o professione in contabilità ordinaria o semplificata (non forfettaria), il nuovo regime impatriati (art. 5 D.Lgs. 209/2023) ti consente di far concorrere il reddito di lavoro autonomo all’IRPEF solo al 50% (40% se hai un figlio minore), entro un tetto di reddito agevolabile di 600.000 euro l’anno. L’agevolazione si applica direttamente nel Quadro RE del modello Redditi PF, barrando la casella impatriati con il codice corrispondente al nuovo regime: il software riduce la base imponibile in automatico. I forfettari sono esclusi: i due regimi sono incompatibili nello stesso periodo d’imposta.

Di quale regime stiamo parlando: il nuovo, non il vecchio

Prima di tutto un chiarimento che evita errori grossolani in dichiarazione. Esistono due regimi impatriati diversi, e applicare le regole sbagliate significa esporre numeri errati nel Quadro RE.

• Vecchio regime – art. 16 D.Lgs. 147/2015 (decreto crescita): riguarda chi ha trasferito la residenza in Italia fino al 2023. Prevedeva esenzioni più generose (in molti casi reddito imponibile al 30%, o al 10% per chi si trasferiva al Sud) e chi vi è già dentro continua a usarlo fino a scadenza naturale.
• Nuovo regime – art. 5 D.Lgs. 209/2023: si applica a chi trasferisce la residenza a partire dal periodo d’imposta 2024. È meno vantaggioso (imponibile al 50%, con tetto) ma resta significativo. È quello che interessa l’autonomo rientrato nel 2024 o nel 2025.

Se sei rientrato nel 2025, quindi, il tuo riferimento è esclusivamente il nuovo art. 5. La circolare AdE 33/E del 2023 e le istruzioni del decreto crescita non ti riguardano.

Chi può accedere: i requisiti del nuovo regime

L’autonomo non forfettario rientra nell’ambito oggettivo del regime: il nuovo art. 5 comprende espressamente i redditi di lavoro autonomo derivanti dall’esercizio di arti e professioni, oltre a quelli di lavoro dipendente e assimilati. Restano invece esclusi i redditi d’impresa.

I requisiti soggettivi principali sono:

• Non residenza pregressa: non essere stati fiscalmente residenti in Italia nei tre periodi d’imposta precedenti il trasferimento. Il vincolo si allunga se l’attività in Italia è svolta a favore dello stesso soggetto presso cui si lavorava all’estero (o di un soggetto dello stesso gruppo): in tal caso servono sei periodi, o sette periodi se prima del trasferimento all’estero la persona era già stata impiegata in Italia presso lo stesso datore o gruppo.
• Impegno a risiedere in Italia: mantenere la residenza fiscale italiana per almeno quattro anni. In difetto, si decade con recupero delle imposte e interessi.
• Attività prestata in Italia: l’attività deve essere svolta per la maggior parte del periodo d’imposta nel territorio dello Stato.
• Elevata qualificazione o specializzazione: occorre possedere i requisiti definiti dal D.Lgs. 108/2012 e dal D.Lgs. 206/2007 (in pratica, titolo di studio di livello terziario o qualifica professionale equiparata). Questo è un punto delicato per gli autonomi: senza il requisito di qualificazione il regime non spetta.

Quanto è esente per l’autonomo e il tetto agevolabile

Il meccanismo è quello dell’esenzione parziale: il reddito non è tassato con un’imposta sostitutiva, ma concorre alla base imponibile IRPEF in misura ridotta. Nel concreto:

• 50% imponibile (quindi 50% esente) come regola generale;
• 40% imponibile (60% esente) se il lavoratore si trasferisce con un figlio minore, oppure in caso di nascita o adozione di un minore durante il periodo di fruizione, a condizione che il figlio risieda in Italia.

Il beneficio opera entro un limite di reddito agevolabile di 600.000 euro annui. La quota di reddito di lavoro autonomo che eccede tale soglia concorre integralmente alla base imponibile, senza riduzione. Per un autonomo con compensi medi questo tetto raramente morde, ma per i professionisti ad alto reddito diventa il vincolo determinante.

Va sottolineato che la riduzione si applica sul reddito netto di lavoro autonomo (compensi meno spese deducibili), non sui compensi lordi: il regime agisce a valle della determinazione ordinaria del reddito professionale.

Come si indica in dichiarazione: il Quadro RE

L’autonomo non forfettario determina il reddito di lavoro autonomo nel Quadro RE del modello Redditi PF (i forfettari, invece, usano il Quadro LM, ma – come vedremo – sono esclusi dal regime impatriati). Il Quadro RE prevede una casella dedicata agli impatriati: barrandola e indicando il codice della disciplina agevolativa applicabile, il calcolo del reddito imponibile viene rimodulato secondo la percentuale di imponibilità prevista.

Nel modello Redditi PF 2026 il Quadro RE gestisce con codici diversi (da 1 a 9) le varie versioni del regime impatriati e degli altri regimi agevolati (docenti e ricercatori, sportivi). Le percentuali di imponibilità associate variano dal 10% al 50% a seconda del codice. Per il nuovo regime art. 5 D.Lgs. 209/2023 la percentuale di imponibilità è del 50% (o 40% con figlio minore) entro il tetto di 600.000 euro.

In termini di flusso di calcolo, nel rigo che esprime la differenza tra compensi e spese si determina il reddito lordo dell’attività; il software, letta la casella impatriati e il relativo codice, riduce la quota che confluisce nel reddito imponibile esposto nel rigo finale del quadro. È inoltre prevista la possibilità di indicare la quota di reddito che si intende escludere dall’agevolazione – ad esempio la parte eccedente il tetto dei 600.000 euro – in modo da ricondurre il beneficio nei limiti di legge.

Sul numero esatto del rigo e del codice da indicare conviene seguire pedissequamente le istruzioni ministeriali del modello dell’anno di riferimento: la numerazione dei righi e l’abbinamento codice/percentuale possono variare di anno in anno, e qui si gioca la correttezza dell’imponibile. Affidarsi al software dichiarativo aggiornato e verificare il risultato con le istruzioni AdE è la prassi più sicura.

Perché i forfettari sono esclusi

Il regime impatriati e il regime forfettario (L. 190/2014) sono incompatibili nello stesso periodo d’imposta, perché rispondono a logiche opposte: il forfettario sostituisce l’IRPEF con un’imposta sostitutiva su un reddito già determinato in modo forfetario, mentre l’impatriato riduce l’imponibile IRPEF ordinario. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che chi, rientrando, opta per il forfettario non può fruire dell’agevolazione impatriati per quel periodo. La conseguenza pratica: l’autonomo che vuole il 50% deve restare (o passare) al regime ordinario o semplificato e dichiarare nel Quadro RE, non nel Quadro LM. Nulla vieta, in linea teorica, di alternare i due regimi in anni diversi, purché ricorrano i presupposti di ciascuno.

Durata e cause di decadenza

L’agevolazione spetta per il periodo d’imposta del trasferimento e i quattro successivi, quindi per un massimo di cinque anni. Per chi ha trasferito la residenza nel 2024 ed effettuato un acquisto immobiliare residenziale in Italia nei termini previsti, è possibile una proroga di ulteriori tre anni (regola transitoria specifica per i rientri 2024).

Si decade dal beneficio – con recupero delle imposte risparmiate e relativi interessi – se la residenza fiscale in Italia non viene mantenuta per almeno quattro anni dal trasferimento. È la cautela principale da tenere a mente: il vantaggio fiscale è condizionato a una permanenza effettiva.

Casi pratici

Tizio, consulente rientrato nel 2025 con 80.000 euro di compensi

Tizio è un consulente IT con partita IVA in regime semplificato, residente all’estero dal 2019 al 2024, rientrato e iscritto come residente fiscale italiano nel 2025. Possiede una laurea (requisito di elevata qualificazione) e non era residente in Italia nei tre anni precedenti. Nel 2025 fattura 80.000 euro di compensi e sostiene 15.000 euro di spese deducibili, per un reddito netto di lavoro autonomo di 65.000 euro.

Senza figli minori, applica il regime al 50%: il reddito netto concorre all’IRPEF per 32.500 euro (il 50% di 65.000), mentre la restante metà è esente. In dichiarazione, Tizio compila il Quadro RE come di consueto, barra la casella impatriati indicando il codice del nuovo regime e lascia che il calcolo riduca l’imponibile. Resta ben al di sotto del tetto dei 600.000 euro, quindi non deve escludere alcuna quota eccedente. Non può usare il forfettario per lo stesso anno se vuole questa agevolazione.

Caio, professionista ad alto reddito con figlio minore

Caio rientra nel 2025 con un figlio minore che risiede con lui in Italia e consegue un reddito netto di lavoro autonomo di 700.000 euro. Avendo un figlio minore, la percentuale di imponibilità scende al 40%, ma solo entro il tetto di 600.000 euro. Quindi: 600.000 euro agevolati al 40% danno 240.000 euro imponibili; i 100.000 euro eccedenti concorrono per intero. Totale imponibile da Quadro RE: 340.000 euro. La quota eccedente il tetto va gestita secondo le istruzioni del modello, indicando la parte non agevolabile.

FAQ

Posso usare il regime impatriati se sono forfettario?

No, non nello stesso periodo d’imposta: i due regimi sono incompatibili. Per fruire del 50% devi dichiarare in regime ordinario o semplificato nel Quadro RE. Puoi valutare di alternarli in anni diversi, se ricorrono i presupposti.

Vale anche per chi è rientrato prima del 2024?

No. Chi ha trasferito la residenza fino al 2023 resta nel vecchio regime (art. 16 D.Lgs. 147/2015), generalmente più favorevole. Il 50% del Quadro RE qui descritto riguarda i trasferimenti dal 2024.

Il 50% si applica ai compensi lordi o al reddito netto?

Al reddito netto di lavoro autonomo, cioè ai compensi al netto delle spese deducibili. La riduzione opera a valle della determinazione ordinaria del reddito professionale.

Cosa succede se torno all’estero dopo due anni?

Decadi dal beneficio: l’Agenzia recupera le imposte risparmiate con gli interessi, perché non è rispettato l’impegno a risiedere in Italia per almeno quattro anni.

Serve davvero la laurea per accedere?

Occorre il requisito di elevata qualificazione o specializzazione ai sensi del D.Lgs. 108/2012 e del D.Lgs. 206/2007, che di norma richiede un titolo di studio di livello terziario o una qualifica professionale equiparata. È un punto su cui verificare con attenzione la propria posizione prima di applicare l’agevolazione.

Questo contenuto ha finalità informativa ed è redatto da un praticante; per la compilazione concreta della dichiarazione e la verifica dei requisiti soggettivi conviene seguire le istruzioni ministeriali del modello dell’anno e, nei casi dubbi, un professionista abilitato.

Se a fine anno non hai più un datore di lavoro (o un altro sostituto d’imposta) che possa eseguire il conguaglio, puoi comunque presentare il 730: si chiama “730 senza sostituto d’imposta”. Si barra l’apposita casella nel frontespizio e il rimborso non passa più dalla busta paga, ma viene erogato direttamente dall’Agenzia delle Entrate sul conto indicato in dichiarazione. I tempi sono più lunghi del rimborso in busta paga, ma il credito non si perde.

Cos’è il 730 senza sostituto e quando serve davvero

Nel 730 “ordinario” il conguaglio (il rimborso del credito o il prelievo del debito) viene materialmente eseguito dal sostituto d’imposta: tipicamente il datore di lavoro o l’ente pensionistico, che a luglio o sui mesi successivi mette o toglie le somme dal cedolino. Il problema nasce quando, al momento in cui la dichiarazione deve produrre effetti, quel sostituto non esiste più: è il caso di chi ha cambiato lavoro e a fine anno non ha più un datore, di chi è rimasto disoccupato, dei collaboratori domestici (colf, badanti) e di chi lavora alle dipendenze di una persona fisica che non riveste la qualifica di sostituto.

Per questi soggetti il legislatore ha previsto una corsia dedicata: la possibilità di presentare il modello 730 anche in assenza di un sostituto tenuto al conguaglio, facendo gestire l’esito direttamente all’Amministrazione finanziaria. La norma di riferimento è l’articolo 51-bis del decreto legge 21 giugno 2013, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 9 agosto 2013, n. 98 (il cosiddetto “decreto del fare”), operativa a regime dal 2014.

Attenzione a non confondere questo caso con quello di chi durante l’anno ha avuto più rapporti di lavoro tutti con sostituto: lì il punto è scegliere a quale datore far fare il conguaglio. Qui il tema è diverso e più netto: a fine periodo non c’è alcun sostituto che possa eseguirlo, quindi il rimborso (o il debito) deve essere gestito fuori dal cedolino.

Quando è obbligatorio e quando è facoltativo

La modalità senza sostituto è l’unica strada possibile quando un sostituto materialmente non c’è: tipicamente disoccupati a fine anno, colf e badanti, lavoratori alle dipendenze di privati non sostituti. In questi casi, se vuoi usare il 730, lo presenti per forza in questa forma.

Dal 1° gennaio 2024, però, la presentazione “senza sostituto” è diventata facoltativa anche per chi un sostituto ce l’avrebbe: un lavoratore o un pensionato con datore o ente pensionistico può scegliere comunque di non far transitare il conguaglio dal cedolino e di regolare tutto direttamente con l’Agenzia. È una scelta che può avere senso, per esempio, per chi prevede di non avere più quel sostituto nei mesi del conguaglio o preferisce gestire l’esito in autonomia.

Come si compila: la casella nel frontespizio

Sul piano pratico, presentare il 730 senza sostituto significa intervenire sul frontespizio del modello: si valorizza la casella che segnala l’assenza del sostituto d’imposta (storicamente collegata al campo “Situazioni particolari” / dati del sostituto), in modo che il sistema sappia che il conguaglio non passerà da alcun datore o ente. La compilazione di dettaglio dei quadri reddituali e degli oneri resta la stessa del 730 normale: cambia solo la “destinazione” dell’esito.

È fondamentale indicare l’IBAN del conto corrente bancario o postale intestato (o cointestato) al contribuente: è su quel conto che l’Agenzia accrediterà l’eventuale rimborso. In mancanza di IBAN, il rimborso può essere erogato con modalità alternative (ad esempio tramite titolo a domicilio), con tempi più lunghi.

Come arriva il rimborso e in quanto tempo

Questa è la differenza pratica più importante. Nel 730 ordinario il credito ti torna in busta paga in tempi relativamente brevi (in genere a partire dalla retribuzione di luglio). Nel 730 senza sostituto, il rimborso lo eroga direttamente l’Agenzia delle Entrate: non passa dal cedolino, viene accreditato sull’IBAN indicato in dichiarazione.

I tempi sono più lunghi perché l’Agenzia lavora le dichiarazioni in ordine cronologico di presentazione: il processo di erogazione si concentra di norma a partire dalla seconda metà dell’anno. Per il 2026, le stime delle fonti di assistenza fiscale collocano i rimborsi indicativamente tra ottobre e dicembre 2026 per le dichiarazioni trasmesse entro luglio, con possibile slittamento ai primi mesi del 2027 per quelle inviate più tardi. In altre parole: prima presenti, prima arriva.

C’è poi una soglia da tenere a mente. Per i rimborsi di importo più elevato l’Agenzia può eseguire controlli preventivi prima di pagare: oltre la soglia di 4.000 euro i tempi tendono ad allungarsi rispetto ai rimborsi più piccoli, che vengono lavorati con maggiore rapidità. Conviene quindi mettere in conto un’attesa più lunga se il credito è consistente.

Cosa fare se invece risulta un debito

Il 730 senza sostituto non è sempre “a rimborso”: può chiudere anche a debito. In quel caso, non essendoci un sostituto che trattenga le somme dal cedolino, il versamento lo fai tu, in autonomia, con il modello F24, usando i codici tributo IRPEF dovuti.

Le scadenze seguono quelle del saldo e degli acconti previste per le persone fisiche: il termine ordinario è il 30 giugno, con possibilità di versare entro il 30 luglio applicando la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse. È possibile rateizzare gli importi e, se ti sei avvalso di un intermediario, ottenere l’F24 già precompilato. Il punto da non sottovalutare è la responsabilità: con il 730 senza sostituto il pagamento del debito è un onere diretto del contribuente, da rispettare nei termini per non incorrere in sanzioni e interessi.

Differenza col 730 ordinario, in sintesi

• Chi gestisce l’esito. Ordinario: il sostituto (datore/ente) in busta paga. Senza sostituto: direttamente l’Agenzia delle Entrate.
• Rimborso. Ordinario: accredito in cedolino, di norma da luglio. Senza sostituto: accredito su IBAN dall’Agenzia, con tempi più lunghi (per il 2026, indicativamente da ottobre-dicembre).
• Debito. Ordinario: trattenuto in busta paga. Senza sostituto: versato dal contribuente con F24 (30 giugno, oppure 30 luglio con +0,40%).
• Quando si usa. Obbligatorio se manca un sostituto (disoccupati a fine anno, colf, badanti, dipendenti di privati). Facoltativo dal 2024 anche per chi un sostituto ce l’ha.

Casi pratici

Caso 1 – Tizio licenziato a ottobre con credito IRPEF

Tizio lavora come dipendente fino a ottobre, poi perde il posto e a fine anno non ha più un datore. Dalla dichiarazione emerge un credito IRPEF, perché nei mesi lavorati ha sostenuto oneri detraibili e versato ritenute. Non avendo più un sostituto che possa eseguire il conguaglio, Tizio presenta il 730 barrando la casella del frontespizio relativa all’assenza di sostituto e indicando il proprio IBAN. Il rimborso non gli tornerà in busta paga: glielo accrediterà direttamente l’Agenzia delle Entrate, con tempi più lunghi rispetto al cedolino. Presentando presto la dichiarazione, accorcia l’attesa.

Caso 2 – Caio disoccupato con un piccolo debito

Caio chiude l’anno senza datore e dalla sua dichiarazione, per via di alcuni redditi non assoggettati a ritenuta, emerge un piccolo debito. Anche lui presenta il 730 senza sostituto, ma in questo caso non aspetta nulla dall’Agenzia: deve versare lui l’importo dovuto con modello F24, entro il 30 giugno (o entro il 30 luglio aggiungendo lo 0,40%). Se preferisce, può chiedere all’intermediario di predisporgli l’F24 già pronto.

Domande frequenti

Chi può assistermi nella presentazione?

Puoi presentare il 730 senza sostituto autonomamente tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate (precompilata) oppure rivolgerti a un CAF o a un professionista abilitato (intermediario). Sono gli stessi canali del 730 ordinario.

Perché il rimborso senza sostituto arriva più tardi?

Perché non passa dal cedolino: lo eroga l’Agenzia delle Entrate, che lavora le dichiarazioni in ordine di presentazione e concentra le erogazioni nella seconda parte dell’anno. Per i rimborsi più alti possono aggiungersi controlli preventivi che allungano i tempi.

Se ho ancora un datore, posso usare comunque il 730 senza sostituto?

Sì. Dal 2024 la presentazione senza sostituto è facoltativa anche per chi avrebbe un sostituto tenuto al conguaglio. Va valutato caso per caso, tenendo presente che il rimborso arriva in tempi più lunghi rispetto alla busta paga.

Devo per forza indicare l’IBAN?

È fortemente consigliato: l’IBAN consente l’accredito diretto e più rapido del rimborso. Senza IBAN, l’erogazione può avvenire con modalità alternative e tempi più lunghi.

Cosa rischio se non verso il debito nei termini?

Con il 730 senza sostituto il pagamento del debito è a tuo carico diretto. Se non versi con F24 entro le scadenze (30 giugno, o 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%), maturano sanzioni e interessi. È comunque possibile regolarizzare e, in molti casi, rateizzare.

Questa guida ha finalità informative e generali e non sostituisce una valutazione del caso concreto; per la propria posizione conviene fare riferimento alle istruzioni ufficiali del modello e ai canali di assistenza fiscale.

Risposta secca: sì, ma quasi mai nella pratica. Dal 12 gennaio 2025 il “contratto misto” introdotto dall’art. 17 della Legge n. 203/2024 deroga al divieto che impedisce al forfettario di fatturare al proprio datore. Per usarlo però devono ricorrere tutti e cinque i requisiti contemporaneamente, e uno in particolare — il datore con più di 250 dipendenti — taglia fuori la stragrande maggioranza dei rapporti. Se lavori in una PMI, la strada è chiusa.

Perché di norma non potresti

Il regime forfettario ha una “causa ostativa” precisa: l’art. 1, comma 57, lett. d-bis) della Legge n. 190/2014 vieta il forfettario a chi fattura in modo prevalente verso il proprio datore di lavoro attuale, o verso un datore con cui ha avuto un rapporto nei due anni precedenti. La regola serve a impedire le finte partite IVA: trasformare un dipendente in fornitore solo per pagare meno tasse.

Tradotto: se Tizio è commesso part-time da un’azienda e apre la partita IVA forfettaria per fatturare alla stessa azienda, di regola perde il diritto al forfettario. Il contratto misto è l’unica eccezione legale a questo divieto, e nasce proprio per consentire la convivenza dei due rapporti in modo controllato.

Cos’è il contratto misto

Il contratto misto non è un tipo di contratto unico: è la combinazione contestuale di due rapporti distinti con lo stesso committente/datore — un lavoro subordinato part-time a tempo indeterminato e un lavoro autonomo — stipulati nello stesso momento. La legge stabilisce che, se ricorrono tutte le condizioni, questa combinazione non fa scattare la causa ostativa: il reddito autonomo può quindi restare in forfettario.

La novità è in vigore dal 12 gennaio 2025 (la L. 203/2024 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 303 del 28 dicembre 2024) e si applica solo ai nuovi rapporti stipulati a partire dall’anno d’imposta 2025: non sana situazioni già in essere.

I cinque requisiti, uno per uno

La deroga vale solo se sono soddisfatte tutte queste condizioni. Ne basta una che manca e si torna alla regola generale (divieto di forfettario).

1. Subordinato a tempo indeterminato e part-time tra il 40% e il 50%

Il rapporto di lavoro dipendente deve essere a tempo indeterminato e part-time, con orario compreso tra il 40% e il 50% del tempo pieno previsto dal CCNL applicato. Un part-time al 30% o al 60% non rientra; nemmeno un tempo determinato. La forbice 40-50% è tassativa.

2. Datore con più di 250 dipendenti

Il datore di lavoro deve avere più di 250 dipendenti, calcolati al 1° gennaio dell’anno in cui si stipula contestualmente il contratto autonomo e quello subordinato. È il filtro decisivo: la maggior parte delle imprese italiane è sotto questa soglia, quindi nella pratica il contratto misto resta riservato a grandi aziende.

3. Contratto di lavoro autonomo certificato

Il contratto di lavoro autonomo, stipulato contestualmente a quello subordinato, deve essere certificato da un ente abilitato: le commissioni di certificazione previste dalla legge, tra cui quelle istituite presso gli enti bilaterali, gli Ispettorati territoriali del lavoro, le università e gli ordini dei consulenti del lavoro. Senza certificazione la deroga non opera.

4. Domicilio professionale distinto da quello del datore

Il domicilio professionale del lavoratore autonomo deve essere distinto da quello del datore di lavoro. Serve a dimostrare che l’attività autonoma è effettivamente autonoma e non una prosecuzione mascherata del lavoro dipendente svolto in azienda.

5. Reddito da dipendente dell’anno prima non oltre 35.000 euro

Resta fermo il requisito generale del forfettario: il reddito di lavoro dipendente o assimilato percepito nell’anno precedente non deve superare i 35.000 euro. Va segnalato che la soglia di 35.000 euro è una misura temporanea, confermata anche per il 2026 dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025): salvo ulteriori proroghe, dal 2027 il limite torna a 30.000 euro. Chi supera la soglia non può accedere al forfettario, contratto misto o meno.

Vale solo per chi è iscritto a un albo?

No. La deroga è pensata in primo luogo per i professionisti iscritti ad albi o repertori (avvocati, consulenti del lavoro, ingegneri e simili), ma la legge prevede una via anche per chi non è iscritto ad alcun ordine: in questo caso la prestazione autonoma verso il datore deve avvenire secondo modalità e condizioni stabilite da specifici accordi collettivi di prossimità (quelli previsti dall’art. 8 del D.L. n. 138/2011). In assenza di quegli accordi, per il non iscritto la strada resta di fatto chiusa.

Perché nella pratica è raro

Mettendo in fila i requisiti, si capisce perché il contratto misto interessa pochissimi rapporti. Serve un datore con oltre 250 dipendenti disposto ad assumere part-time indeterminato al 40-50% e ad affidare in parallelo un incarico autonomo certificato. La combinazione è realistica per una grande società che vuole stabilizzare un professionista, ma irraggiungibile per la PMI media. In più, le prestazioni dei due rapporti non devono sovrapporsi: orario, oggetto e modalità del lavoro dipendente e di quello autonomo devono restare distinti, altrimenti l’operazione è contestabile.

Cosa rischi se non hai i requisiti

Se apri la partita IVA forfettaria verso il tuo datore senza che ricorrano tutte le condizioni del contratto misto, scatta la causa ostativa e perdi il regime forfettario. La fuoriuscita, di regola, decorre dall’anno successivo a quello in cui si verifica la causa ostativa, con passaggio al regime ordinario: tassazione IRPEF a scaglioni (dal 23% al 43%), applicazione dell’IVA e relativi adempimenti. Se l’Agenzia delle Entrate accerta in seguito che i requisiti non c’erano, l’imposta dovuta in più viene recuperata con sanzioni e interessi. Per questo la certificazione del contratto autonomo non è un dettaglio formale: è ciò che mette al riparo l’operazione.

Due casi pratici

Tizio, in azienda da 300 dipendenti: può

Tizio è assunto a tempo indeterminato part-time al 45% in una società con 300 dipendenti al 1° gennaio. La stessa azienda gli affida un incarico autonomo, distinto dalle mansioni da dipendente, con un contratto certificato dalla commissione presso l’Ispettorato del lavoro. Tizio ha un domicilio professionale proprio e l’anno prima ha percepito 22.000 euro da dipendente. Tutti e cinque i requisiti ci sono: può aprire la partita IVA forfettaria e fatturare alla stessa azienda senza incorrere nella causa ostativa.

Caio, in una PMI da 30 dipendenti: non può

Caio lavora part-time in una piccola impresa con 30 dipendenti e vorrebbe aggiungere una partita IVA forfettaria per fatturare alla stessa azienda. Anche se ha il part-time indeterminato e un reddito basso, il datore è ben sotto i 250 dipendenti: il requisito dimensionale manca. Per Caio il contratto misto non è praticabile. Se aprisse comunque la partita IVA verso quel datore, perderebbe il forfettario.

Domande frequenti

Il contratto misto si applica a un rapporto di lavoro che ho già?

No. La deroga riguarda i nuovi rapporti stipulati dall’anno d’imposta 2025: il subordinato part-time e l’autonomo devono nascere contestualmente. Non sana un dipendente che apre ora la partita IVA su un rapporto preesistente.

Un part-time al 60% va bene?

No. L’orario deve stare nella forbice 40-50% del tempo pieno previsto dal CCNL. Sopra o sotto, la condizione non è soddisfatta.

Posso usare il contratto misto se lavoro in una PMI?

In pratica no. Serve un datore con più di 250 dipendenti calcolati al 1° gennaio. La quasi totalità delle PMI è sotto soglia, quindi la deroga non si applica.

La certificazione del contratto autonomo è obbligatoria?

Sì. Senza certificazione da parte di un ente abilitato la deroga non opera e si ricade nel divieto generale. È il passaggio che rende l’operazione opponibile in caso di controllo.

Cosa succede se uno dei requisiti viene meno dopo?

Se decade un requisito o riemerge la causa ostativa, di regola si esce dal regime forfettario dall’anno successivo, passando all’ordinario. Conviene monitorare nel tempo soglia di reddito, dimensione del datore e natura del part-time.

Risposta secca: non parti da zero. Per un terreno edificabile ereditato il costo iniziale da cui calcoli la plusvalenza è il valore dichiarato nella dichiarazione di successione (o quello definito e liquidato dall’ufficio), aumentato dell’imposta di successione e di ogni altro costo successivo inerente. La differenza tra il prezzo di vendita e questo valore è la plusvalenza, che va dichiarata nella Sezione II del quadro RM a tassazione separata (salvo opzione per quella ordinaria). Attenzione: l’area edificabile ereditata non è mai esente, a differenza dei fabbricati e dei terreni non edificabili.

Perché il terreno edificabile ereditato non è esente: lo scoglio che online sbagliano

Il primo equivoco da smontare è quello che circola più spesso: «l’ho ereditato, quindi non pago la plusvalenza». Per le aree edificabili è falso. La regola dell’esenzione per gli immobili acquisiti per successione vale per i fabbricati e per i terreni non edificabili (agricoli), ma non per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La fonte è l’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR: le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni di terreni edificabili sono sempre imponibili, «in ogni caso», a prescindere dal titolo (acquisto, donazione o successione) e dalla data di acquisizione. Non c’è il periodo di possesso quinquennale che «sterilizza» la plusvalenza come accade per i fabbricati, e non c’è l’esclusione legata alla provenienza ereditaria.

In altre parole: un fabbricato ereditato e rivenduto subito non genera plusvalenza imponibile; un terreno agricolo ereditato e rivenduto subito nemmeno; ma un’area edificabile ereditata e rivenduta genera plusvalenza, sempre. È proprio per evitare che la base imponibile parta da zero (cosa che renderebbe l’intero prezzo imponibile) che il legislatore ha previsto un costo di partenza specifico.

Va anche chiarito che il terreno si considera edificabile se è qualificato come tale dal piano regolatore generale o, in mancanza, dagli altri strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. La qualificazione conta nel momento in cui vendi, non in quello in cui hai ereditato.

Da quale costo parti: il valore dichiarato in successione

Qui sta il cuore della domanda. La regola la dà l’art. 68, comma 2, del TUIR: per i terreni edificabili acquisiti per successione, si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nella relativa dichiarazione di successione (o quello successivamente definito e liquidato), aumentato dell’imposta di successione nonché di ogni altro costo successivo inerente.

Quindi il costo da cui parti non è zero, anche se non hai sborsato un euro per comprare il terreno. La logica è semplice: nella successione il bene è stato comunque «valorizzato» ai fini dell’imposta di successione, e quel valore diventa il tuo punto di partenza fiscale.

Per la donazione, invece, il meccanismo è diverso: si guarda al costo che il donante aveva sostenuto. Il donatario, in pratica, «eredita» il costo fiscale di chi ha donato, non un valore rideterminato al momento della donazione.

Cosa rientra nel costo da sommare

Il valore di partenza si compone, in sintesi, di:

• il valore dichiarato nella dichiarazione di successione (o quello definito/liquidato dall’ufficio, se diverso);
• l’imposta di successione pagata e riferibile a quel bene;
• ogni altro costo successivo inerente al terreno.

Se nella dichiarazione di successione il terreno era stato dichiarato a un valore basso (cosa frequente, per contenere l’imposta), quel valore basso ti penalizza ora: più basso il costo di partenza, più alta la plusvalenza in vendita. È un tipico caso in cui risparmiare in successione costa di più in fase di cessione.

Le spese incrementative e la rivalutazione ISTAT

Tra i «costi successivi inerenti» rientrano le cosiddette spese incrementative: interventi che hanno aumentato il valore del terreno e che siano documentabili (ad esempio opere di urbanizzazione a carico del proprietario, oneri sostenuti per renderlo effettivamente edificabile). Vanno conservate le fatture e le ricevute, perché in caso di controllo l’onere della prova è del contribuente.

Quanto alla rivalutazione ISTAT, l’orientamento è che l’adeguamento del costo in base agli indici dei prezzi al consumo è applicabile anche ai terreni edificabili acquisiti per successione e donazione. Questo significa che il valore dichiarato in successione può essere rivalutato per tenere conto della perdita di potere d’acquisto della moneta tra la data della successione e quella della vendita, riducendo così la plusvalenza nominale. È un punto tecnico su cui conviene farsi assistere, perché la prassi non è sempre lineare.

L’alternativa: rideterminare il valore con perizia giurata (rivalutazione terreni)

Esiste una via per «alzare» legalmente il costo di partenza prima di vendere: la rideterminazione del valore del terreno (la cosiddetta rivalutazione terreni). Con essa si assume come costo non più il valore in successione, ma il valore di mercato risultante da una perizia giurata di stima, pagando un’imposta sostitutiva.

Per il 2026 la misura è diventata a regime: si può rideterminare il valore dei terreni posseduti alla data del 1° gennaio, versando entro il 30 novembre dello stesso anno un’imposta sostitutiva del 18% calcolata sul valore di perizia (i versamenti possono essere rateizzati in tre rate annuali, con interessi del 3% annuo sulle rate successive alla prima). La perizia deve essere asseverata da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto, agronomo, perito) presso un Tribunale, un Giudice di Pace o un Notaio.

La convenienza va valutata caso per caso con un conto: pagare il 18% sul valore di perizia conviene se è meno di quanto pagheresti sulla plusvalenza calcolata con il valore in successione. Se il terreno è molto apprezzato rispetto al valore dichiarato in successione, la rivalutazione spesso conviene; se la differenza è modesta, no. Va inoltre fatta prima del rogito e rispettando la scadenza del 30 novembre.

Dove si dichiara: il quadro RM

La plusvalenza su area edificabile non si fa rientrare tra i redditi diversi a tassazione ordinaria del quadro RL né può beneficiare dell’imposta sostitutiva del 26% prevista per altre cessioni immobiliari (quella applicata dal notaio sui fabbricati). Va invece esposta nel quadro RM, Sezione II, del Modello Redditi Persone Fisiche.

Il motivo è la tassazione separata (art. 17 TUIR): le plusvalenze da cessione di terreni edificabili sono tra i redditi assoggettati a tassazione separata, e il quadro RM è la sede dove si dichiarano i redditi a tassazione separata e a imposta sostitutiva.

Tassazione separata o ordinaria: la scelta

La regola di base è la tassazione separata, ma il contribuente può optare per la tassazione ordinaria (art. 17, comma 3, TUIR), barrando l’apposita casella nel quadro RM. Come decidere:

• la tassazione separata applica un’aliquota collegata al reddito complessivo dei due anni precedenti, in genere conveniente per chi ha un reddito medio-alto, perché evita che la plusvalenza si sommi al reddito dell’anno facendo scattare scaglioni IRPEF più alti;
• la tassazione ordinaria può convenire a chi ha un reddito complessivo basso o nullo nell’anno, perché la plusvalenza verrebbe tassata con le aliquote più basse degli scaglioni IRPEF e si potrebbero sfruttare detrazioni e deduzioni.

La scelta è un calcolo di convenienza che dipende dalla tua situazione reddituale: non c’è una risposta valida per tutti.

Due casi pratici numerici

Caso 1 – Tizio eredita e vende senza rivalutare

Tizio eredita un terreno edificabile dichiarato in successione a 80.000 euro. Dopo qualche anno lo vende a 130.000 euro. Ipotizziamo che non ci siano spese incrementative documentabili e che, per semplicità, non si applichi rivalutazione ISTAT.

• Costo di partenza: 80.000 euro (valore in successione), eventualmente aumentato dell’imposta di successione riferibile al bene.
• Prezzo di vendita: 130.000 euro.
• Plusvalenza: 130.000 − 80.000 = 50.000 euro.

Tizio espone i 50.000 euro nel quadro RM, Sezione II, a tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria. Se avesse anche pagato 2.000 euro di imposta di successione sul terreno, il costo salirebbe a 82.000 e la plusvalenza scenderebbe a 48.000 euro.

Caso 2 – Caio rivaluta con perizia prima di vendere

Caio si trova nella stessa situazione di Tizio: terreno dichiarato in successione a 80.000 euro, valore di mercato attuale 130.000 euro. Prima di vendere fa redigere una perizia giurata che attesta un valore di 130.000 euro e paga l’imposta sostitutiva del 18%:

• Imposta sostitutiva: 18% di 130.000 = 23.400 euro.
• Nuovo costo fiscale di partenza: 130.000 euro.
• Vende a 130.000 euro: plusvalenza = 130.000 − 130.000 = zero.

In questo scenario, però, Caio ha pagato 23.400 euro di sostitutiva per azzerare una plusvalenza di 50.000 euro che a tassazione separata avrebbe potuto costare meno. La rivalutazione conviene solo quando l’imposta sostitutiva al 18% è inferiore all’imposta che si pagherebbe sulla plusvalenza calcolata con il valore in successione: con questi numeri il confronto va fatto con cura, perché il 18% sull’intero valore può risultare più oneroso della tassazione sui soli 50.000 euro di plusvalenza. La rivalutazione tende invece a convenire quando il terreno è molto rivalutato rispetto al valore dichiarato in successione e si vende a un prezzo nettamente superiore.

Domande frequenti

Ho ereditato il terreno: pago davvero la plusvalenza anche se non l’ho comprato?

Sì, se il terreno è edificabile. L’art. 67 TUIR rende imponibili le aree edificabili in ogni caso, anche quando provengono da successione o donazione. Non si applica l’esenzione che vale invece per i fabbricati e per i terreni non edificabili ereditati.

Da quale valore parto se in successione non avevo indicato nulla di specifico?

Si parte dal valore dichiarato nella dichiarazione di successione, o da quello definito e liquidato dall’ufficio. Se il terreno era stato inserito a un determinato valore, quello è il tuo costo di partenza, aumentato dell’imposta di successione e dei costi inerenti. Recupera la dichiarazione di successione per individuarlo.

La plusvalenza la trattiene il notaio al rogito?

No. Per le aree edificabili non opera l’imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio sui fabbricati. La plusvalenza la dichiari tu nel quadro RM del Modello Redditi e la liquidi in dichiarazione, a tassazione separata salvo opzione per quella ordinaria.

Conviene sempre fare la perizia di rivalutazione?

No. La rivalutazione al 18% conviene solo se l’imposta sostitutiva risulta inferiore a quanto pagheresti sulla plusvalenza calcolata partendo dal valore in successione. Va fatta prima della vendita, rispettando la scadenza del 30 novembre, e dopo un calcolo di convenienza. Su valori molto rivalutati spesso conviene; su differenze modeste spesso no.

Posso scegliere tra tassazione separata e ordinaria?

Sì. La regola base è la tassazione separata, ma puoi optare per quella ordinaria barrando l’apposita casella nel quadro RM. La scelta dipende dal tuo reddito complessivo dell’anno: la separata conviene di norma a redditi medio-alti, l’ordinaria a chi ha redditi bassi nell’anno della vendita.

Contenuto a scopo informativo redatto da un praticante; non sostituisce la consulenza di un professionista abilitato. Verifica sempre i valori e le scadenze sulle fonti ufficiali e con un commercialista, perché aliquote e termini possono cambiare.

Se affitti due appartamenti su Airbnb o Booking, dal 2026 paghi la cedolare secca al 21% sui redditi di UNA unità immobiliare (quella che indichi tu in dichiarazione) e al 26% sui redditi della seconda. Con due immobili resti quindi nel regime agevolato e non sei obbligato alla partita IVA. L'obbligo di partita IVA scatta dal TERZO immobile destinato alla locazione breve nello stesso anno: oltre due unità la legge presume che tu stia esercitando un'attività d'impresa.

La novità arriva dalla Legge di Bilancio 2026, che ha modificato l'art. 4 del DL 50/2017 sulle locazioni brevi. Sotto trovi come funzionano le due aliquote, perché il terzo immobile cambia tutto, cosa significa davvero aprire la partita IVA e gli errori più comuni che vediamo fare a chi gestisce 2-3 case.

Come funzionano il 21% e il 26% dal 2026

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: paghi un'aliquota fissa sui canoni e non sommi quel reddito agli altri (niente IRPEF e niente addizionali su quei redditi). Dal 2026 il regime delle locazioni brevi prevede due aliquote a seconda di quante unità immobiliari destini all'affitto breve:

• 21% sui redditi dei contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;
• 26% sui redditi dei contratti di locazione breve relativi a un'ulteriore unità immobiliare oltre alla prima.

Il punto pratico più importante è questo: l'aliquota del 21% si applica a una sola unità, e sei tu a scegliere quale, indicandola in dichiarazione. Conviene quindi destinare il 21% all'immobile che ti rende di più, così da abbattere l'imposta sulla base imponibile più alta.

Il caso dei due appartamenti

Con esattamente due appartamenti sei nello scenario tipico di questa guida. La regola è lineare: una casa al 21%, l'altra al 26%. Non scatta nessun obbligo di partita IVA, perché la presunzione d'impresa parte solo oltre due unità. Resti quindi un privato che applica la cedolare secca, con tutti i vantaggi di semplicità del regime sostitutivo.

Attenzione a una cosa: la scelta di quale immobile far rientrare nel 21% non è automatica né legata a quale hai affittato per primo nel tempo. La individui in dichiarazione, anno per anno. Se nel 2026 rende di più la casa al mare e nel 2027 quella in città, puoi rivalutare la scelta.

Vale la pena fare due conti concreti. Su un canone annuo di 12.000 euro, il 21% sono 2.520 euro di imposta; il 26% sono 3.120 euro. La differenza è 600 euro l'anno solo per quella casa. Se hai due immobili con rendimenti molto diversi, assegnare il 21% a quello più ricco e il 26% a quello più piccolo è quasi sempre la scelta che minimizza l'imposta complessiva. È un calcolo da rifare ogni anno, perché la redditività delle due case può cambiare (stagioni, lavori, periodi di sfitto).

Ricorda anche che il regime delle locazioni brevi riguarda i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori di un'attività d'impresa. Se la durata o le modalità di gestione fanno uscire il contratto da questo perimetro, non si parla più di queste aliquote ma di regole diverse.

La soglia del terzo immobile e la partita IVA

Qui sta il cuore della riforma. Dal 2026, se destini alla locazione breve più di due unità immobiliari nello stesso periodo d'imposta, la legge presume che tu stia esercitando un'attività d'impresa. Conseguenza: dal terzo immobile devi aprire la partita IVA e l'attività assume natura imprenditoriale, uscendo dal perimetro della cedolare secca sulle locazioni brevi.

Due precisazioni che evitano errori grossolani:

• Si conta la singola unità catastale, non le stanze. Affittare tre camere dentro lo stesso appartamento è un immobile, non tre.
• Non contano né il numero di prenotazioni né il fatturato: conta solo quante unità immobiliari destini alla locazione breve nell'anno.

Cosa comporta davvero aprire la partita IVA

Passare al regime d'impresa non è solo un adempimento formale. Cambia l'intera fiscalità dell'attività:

• Reddito d'impresa al posto della cedolare secca: si applicano le regole ordinarie (oppure il regime forfetario, se ne hai i requisiti).
• Contributi INPS: scatta in generale l'iscrizione alla Gestione Commercianti, con contributi previdenziali che incidono sulla redditività reale.
• IVA: la pura locazione di immobili è un'operazione esente IVA ai sensi dell'art. 10 del DPR 633/72; ma se aggiungi servizi tipici della ricettività turistica l'inquadramento cambia e l'IVA può tornare applicabile. Va valutato caso per caso con il commercialista.

In altre parole: il terzo immobile non è un semplice +1, è il salto da rendita privata ad attività economica. Prima di prenderlo bisogna mettere a confronto cedolare su due case contro impresa su tre, contributi inclusi.

Un'ulteriore complicazione operativa: chi rientra nell'attività d'impresa deve gestire adempimenti che il privato in cedolare non ha. Tra questi, a seconda dei casi e della normativa regionale, possono rientrare la SCIA per l'avvio dell'attività ricettiva, l'iscrizione alla Camera di Commercio, gli obblighi contabili dell'impresa e una gestione fiscale più articolata (versamenti, eventuale IVA, dichiarazioni). Non è necessariamente uno svantaggio economico assoluto — il regime forfetario può risultare conveniente su volumi elevati — ma è un cambio di paradigma che va pianificato, non subito.

Forfetario o regime ordinario, una volta aperta la P.IVA

Chi apre la partita IVA per gli affitti brevi e resta sotto la soglia di ricavi prevista per il forfetario (85.000 euro) può valutare quel regime, che tassa con imposta sostitutiva solo una quota del fatturato determinata da un coefficiente di redditività legato al codice attività. In alternativa c'è il regime ordinario, con tassazione del reddito effettivo al netto dei costi. La scelta dipende da volumi, costi reali sostenuti e dalla presenza di altri redditi: è una valutazione da fare prima di aprire, non dopo, perché incide sulla convenienza dell'intera operazione del terzo immobile.

Cosa cambia rispetto al vecchio regime

La discontinuità rispetto al passato è netta e riguarda sia le aliquote sia la soglia d'impresa.

• Prima (fino al 2025): 21% sul primo immobile e 26% dal secondo al quarto. La presunzione d'impresa scattava solo destinando alla locazione breve più di quattro appartamenti, cioè dal quinto.
• Dal 2026: 21% su una unità (a scelta del contribuente), 26% sulla seconda, e la presunzione d'impresa con obbligo di partita IVA scatta già dal terzo immobile.

La soglia oltre cui si presume l'impresa è quindi scesa da quattro a due unità. Per chi gestisce un piccolo portafoglio di immobili è il cambiamento più pesante: tre case che fino al 2025 stavano comodamente nella cedolare, dal 2026 fanno scattare la partita IVA.

Cosa cambia se usi portali o intermediari

Se affitti tramite Airbnb, Booking o un'agenzia che incassa i canoni per te, l'intermediario opera una ritenuta del 21% sui corrispettivi. Questa ritenuta è un acconto (o, in caso di opzione cedolare, un'imposta) e va riconciliata in dichiarazione con l'aliquota effettivamente dovuta: se sulla seconda unità il dovuto è il 26%, in dichiarazione versi la differenza rispetto al 21% già trattenuto.

Il dato che ti viene certificato dal portale (Certificazione Unica) è il lordo dei corrispettivi: ricordati che il reddito da dichiarare segue le regole delle locazioni brevi, non quello che ti è arrivato sul conto al netto delle commissioni.

Errori da evitare

• Contare le stanze invece delle unità catastali. Tre camere in un appartamento restano un solo immobile: non ti fanno scattare la partita IVA.
• Pensare che il 21% spetti automaticamente alla “prima casa affittata”. Si sceglie in dichiarazione, ogni anno, e conviene assegnarlo all'immobile più redditizio.
• Prendere il terzo immobile senza fare i conti. La partita IVA porta contributi INPS e regole d'impresa: spesso conviene fermarsi a due, o valutare un'intestazione diversa con il commercialista.
• Dichiarare solo il netto incassato dai portali. Il reddito imponibile è il corrispettivo lordo, non l'accredito al netto delle commissioni.

Due casi pratici

Tizio: due appartamenti su Airbnb

Tizio affitta in locazione breve un bilocale al mare (che gli rende 12.000 euro l'anno) e un monolocale in città (8.000 euro l'anno). Dal 2026 individua in dichiarazione il bilocale come unità al 21%, perché ha il reddito più alto, e applica il 26% al monolocale. Restando a due immobili, non apre la partita IVA e continua con la cedolare. Se avesse scelto al contrario (21% sul monolocale), avrebbe pagato di più: la scelta dell'unità al 21% non è neutra.

Caio: il terzo immobile cambia tutto

Caio ha le stesse due case di Tizio e nel 2026 decide di mettere a reddito anche un appartamento ereditato. Con la terza unità destinata alla locazione breve scatta la presunzione d'impresa: deve aprire la partita IVA, l'attività diventa imprenditoriale ed esce dalla cedolare secca. Prima di farlo, Caio dovrebbe confrontare due scenari: tenere due case in cedolare contro gestire tre case in regime d'impresa (con eventuale forfetario e contributi INPS). A volte il terzo immobile, una volta inclusi i contributi, rende meno di quanto sembri.

Domande frequenti

Con due appartamenti devo aprire la partita IVA?

No. Con due unità immobiliari destinate alla locazione breve resti nel regime della cedolare secca (21% su una, 26% sull'altra). L'obbligo di partita IVA scatta solo oltre due immobili, cioè dal terzo.

Posso scegliere io quale casa tassare al 21%?

Sì. La legge prevede che l'unità immobiliare con aliquota 21% sia individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Conviene indicare l'immobile con il reddito più alto.

Le stanze contano come immobili separati?

No. Si conta la singola unità catastale. Affittare più camere all'interno dello stesso appartamento equivale a un solo immobile ai fini della soglia.

Se affitto solo tramite Airbnb, chi versa l'imposta?

Il portale o l'intermediario applica una ritenuta del 21% sui corrispettivi. In dichiarazione riconcili quanto trattenuto con l'aliquota effettivamente dovuta (ad esempio versando la differenza fino al 26% sulla seconda unità).

Cosa cambia rispetto al 2025 sulla soglia d'impresa?

Fino al 2025 la presunzione d'impresa scattava dal quinto appartamento (oltre quattro unità). Dal 2026 scatta dal terzo (oltre due unità): la soglia è stata ridotta in modo sensibile.