In sintesi

• Regola generale: per le seconde case non locate, l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali. Il reddito catastale non entra nel calcolo delle imposte sui redditi.
• Va comunque dichiarata: anche se l’IMU sostituisce l’IRPEF, la seconda casa va indicata nel quadro B del 730. Chi presta assistenza fiscale calcolerà solo i redditi degli immobili in locazione.
• Eccezione: immobile nello stesso Comune dell’abitazione principale: se la seconda casa non locata si trova nello stesso Comune della tua casa principale, il reddito catastale concorre all’IRPEF per il 50% (codice 3 in colonna 12 ‘Casi particolari IMU’).
• Esenzione totale IMU: alcuni immobili sono totalmente esenti da IMU (ad esempio certi fabbricati rurali o categorie specifiche). In questo caso si applica IRPEF anche se l’immobile non è locato (codice 1 in colonna 12).
• Immobili locati: se la seconda casa è affittata, si paga IRPEF sul reddito da locazione (o cedolare secca in alternativa). L’IMU non sostituisce l’IRPEF sugli immobili locati.
• Comodato gratuito a familiari: l’IMU può ridursi al 50% (parenti in linea retta di primo grado che usano la casa come abitazione principale) ma non è azzerata; l’IRPEF è sostituita dall’IMU (codice 10 in colonna 2 se il familiare vi dimora abitualmente), salvo il 50% quando la casa è nello stesso Comune della tua abitazione principale.

IMU e IRPEF sulla seconda casa: chi paga cosa

Se possiedi una seconda casa – cioè un immobile che non usi come abitazione principale – la questione fiscale ruota attorno a un principio: l’IMU (Imposta Municipale Propria) e l’IRPEF non si sommano per gli immobili non affittati. In generale, se paghi l’IMU sulla seconda casa sfitta, non devi pagare anche l’IRPEF sullo stesso reddito catastale: l’IMU lo ‘sostituisce’.

Questo non significa però che la seconda casa sparisca dalla dichiarazione. Va comunque indicata nel quadro B del Modello 730, con il codice di utilizzo corretto. È chi ti presta assistenza fiscale (CAF, intermediario abilitato, patronato) a fare i conti: il software calcola il reddito solo sugli immobili che effettivamente producono IRPEF, cioè quelli in locazione.

Esistono però due eccezioni importanti che molti contribuenti ignorano. La prima: se la seconda casa non locata si trova nello stesso Comune della tua abitazione principale, il reddito catastale concorre all’IRPEF, ma solo per il 50%. La seconda: se l’immobile è esente totalmente dall’IMU, allora si applica l’IRPEF anche se non è affittato.

La situazione cambia radicalmente se la seconda casa è data in affitto. In quel caso l’IMU non sostituisce l’IRPEF: paghi entrambe. Il reddito da locazione entra nel 730 e viene tassato – con le aliquote IRPEF ordinarie o con la cedolare secca, se scegli questo regime.

Seconda casa sfitta in un altro Comune: l’IMU sostituisce l’IRPEF

Scenario. Caio vive e lavora a Roma (abitazione principale in affitto, quindi non di sua proprietà) e possiede un appartamento ereditato a Napoli, tenuto a disposizione e non affittato.

Come si applica. Caio paga l’IMU al Comune di Napoli e nel 730/2026 indica l’appartamento di Napoli nel quadro B con codice 2 in colonna 2 (Utilizzo). Non deve pagare IRPEF su quell’immobile: l’IMU la sostituisce. In colonna 12 non indica nessun codice speciale. Chi compila il 730 non calcolerà reddito imponibile IRPEF per questo immobile.

Seconda casa nello stesso Comune della principale: IRPEF al 50%

Scenario. Sempronio abita in una casa di sua proprietà a Torino (abitazione principale, codice 1). Possiede anche un secondo appartamento sempre a Torino, sfitto, che usa come deposito.

Come si applica. Sempronio indica il secondo appartamento nel quadro B con codice 2 in colonna 2 e codice 3 in colonna 12 (‘Casi particolari IMU’). Questo segnala che l’immobile non locato è situato nello stesso Comune della sua abitazione principale. Il reddito catastale di quell’appartamento concorrerà all’IRPEF, ma solo per il 50%. Sempronio paga sia l’IMU che una quota ridotta di IRPEF.

Come si calcola l’IRPEF sulla seconda casa nello stesso Comune

Per gli immobili ad uso abitativo non locati e soggetti a IMU, situati nello stesso Comune dell’abitazione principale, l’art. 9, comma 9, del D.Lgs. 23/2011 fa concorrere il reddito alla base imponibile IRPEF e delle addizionali nella misura del 50%. In pratica: nel quadro B si indica la rendita catastale non rivalutata (colonna 1) e il CAF o l’intermediario applica la rivalutazione del 5%; il reddito imponibile è quindi rendita × 1,05 × 50%. Su quel reddito si pagano IRPEF e addizionali con le aliquote del tuo scaglione.

Box, garage e pertinenze della seconda casa: quali codici

Il 50% vale solo per gli immobili ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 ad A/11, escluso A/10). Un secondo box o una cantina non sono abitazioni: se non sono locati, l’IMU sostituisce l’IRPEF e nella colonna 2 del quadro B si usano i codici previsti dalle istruzioni del 730/2026:

Se l’immobile è in comproprietà o in usufrutto, nel quadro B si indicano i giorni di possesso (colonna 3) e la percentuale di possesso: l’IRPEF, quando dovuta, riguarda solo la tua quota.

Seconda casa data in comodato a un figlio o a un familiare

Le istruzioni del 730/2026 mettono il comodato (codici 2, 9, 10 e 15 della colonna 2) tra i fabbricati non locati per i quali l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali, con le stesse due eccezioni: esenzione totale dall’IMU e immobile abitativo nello stesso Comune dell’abitazione principale. Il codice 10 vale per l’abitazione data in uso gratuito a un familiare che vi dimora abitualmente, risultante dall’iscrizione anagrafica. Dal 2016 la riduzione al 50% dell’IMU prevista per il comodato ai parenti in linea retta di primo grado (legge 208/2015, art. 1, comma 10) non è un’esenzione: per questo in colonna 12 non si indica il codice 1. Le condizioni per ottenere la riduzione IMU sono nella pagina dedicata al comodato ai figli: IMU e IRPEF nel 730.

L’IMU si paga o si indica nel 730? E se l’IMU supera l’IRPEF?

L’IMU è un’imposta del Comune: non si calcola né si versa con il 730. Nel 730 si indica l’immobile nel quadro B (rendita, utilizzo, eventuali casi particolari in colonna 12) e il software applica la regola. Non esiste un confronto tra le due imposte: per i beni non locati l’art. 8, comma 1, del D.Lgs. 23/2011 stabilisce che l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali sui redditi fondiari, quindi l’IRPEF non si paga a prescindere da quale delle due sarebbe stata più alta. Fanno eccezione gli immobili esenti da IMU e, nella misura del 50%, gli abitativi nello stesso Comune.

Quando la seconda casa non obbliga a presentare la dichiarazione

Le istruzioni del 730/2026 esonerano dalla dichiarazione il contribuente che possiede soltanto l’abitazione principale, le pertinenze e altri fabbricati non locati (oppure, con le condizioni previste, anche un reddito di lavoro dipendente o pensione). L’esonero non si applica se il fabbricato non locato è situato nello stesso Comune dell’abitazione principale, perché in quel caso c’è il 50% di reddito da tassare.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 (quadro B) – Agenzia delle Entrate
• Art. 8, D.Lgs. 23/2011, IMU sostitutiva dell’IRPEF – Normattiva
• Art. 9, comma 9, D.Lgs. 23/2011, immobili abitativi non locati nello stesso Comune – Normattiva

Domande frequenti

Se pago l'IMU sulla seconda casa, devo comunque metterla nel 730?

Sì. La seconda casa va sempre indicata nel quadro B, anche se l’IMU sostituisce l’IRPEF. Omettere l’immobile sarebbe un errore formale nella dichiarazione.

Quando la seconda casa sfitta paga l'IRPEF?

Ci sono due casi: (1) se l’immobile è totalmente esente da IMU, oppure (2) se si trova nello stesso Comune della tua abitazione principale – in quest’ultimo caso l’IRPEF si paga sul 50% della rendita catastale rivalutata.

La seconda casa data in comodato a un figlio paga l'IRPEF?

In generale no: per le abitazioni non locate, comprese quelle date in comodato, l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali. Con il figlio che vi dimora abitualmente si indica il codice 10 in colonna 2. Se però la casa si trova nello stesso Comune della tua abitazione principale, il reddito concorre all’IRPEF per il 50% (codice 3 in colonna 12). La riduzione dell’IMU al 50% (legge 208/2015, art. 1, comma 10) spetta ai soli parenti in linea retta di primo grado.

Se la seconda casa è affittata, pago sia IMU che IRPEF?

Sì. L’IMU non sostituisce l’IRPEF sugli immobili locati. Il canone di locazione (o la sua percentuale imponibile) entra nel calcolo IRPEF. Puoi optare per la cedolare secca come alternativa all’IRPEF ordinaria.

Cosa significa 'IMU sostitutiva' dell'IRPEF?

Significa che il legislatore ha deciso che, per gli immobili non affittati, l’imposta locale (IMU) è sufficiente: non si aggiunge anche l’IRPEF statale sullo stesso reddito catastale. Questo vale salvo le eccezioni indicate (stesso Comune, esenzione IMU totale).

Come si calcola l’IRPEF sulla seconda casa nello stesso Comune?

Si moltiplica la rendita catastale per 1,05 (rivalutazione del 5%) e per 50%, e si applicano le aliquote IRPEF e le addizionali. Con rendita 800 euro: 800 × 1,05 × 50% = 420 euro di reddito imponibile.

L’IMU si paga con il 730 e vince sull’IRPEF se è più alta?

No. L’IMU si versa al Comune, non nel 730. Per gli immobili non locati sostituisce l’IRPEF e le addizionali a prescindere dall’importo: non c’è un confronto tra le due imposte (art. 8, comma 1, D.Lgs. 23/2011).

La locazione breve (Airbnb) è equiparata alla locazione ordinaria ai fini IRPEF?

Sì. I redditi da locazione breve (contratti fino a 30 giorni) sono soggetti a IRPEF o cedolare secca, e l’IMU non li esonera dall’imposta sui redditi. Dal 2021, se si affittano più di 4 appartamenti in locazione breve, non si può usare il Modello 730 ma occorre il Modello Redditi PF.

Vedi anche: IMU sulla seconda casa, TARI sulla seconda casa e sull’immobile non occupato, IMU prima casa, IMU dopo separazione o divorzio, IMU sulla casa in affitto e Comodato gratuito ai figli.

In sintesi

• L’aliquota ordinaria è il 22% e si applica a tutti i beni e servizi non espressamente inclusi nelle tabelle delle aliquote ridotte.
• Il 10% riguarda molti generi alimentari, ristorazione, energia per usi specifici, alcune ristrutturazioni edilizie.
• Il 5% si applica ad alcune prestazioni socio-sanitarie e assistenziali e ad alcuni trasporti.
• Il 4% è riservato ai beni di prima necessità: generi alimentari di base, libri e stampa, prima casa non di lusso, ausili per disabili.
• La classificazione puntuale di un singolo bene o servizio va verificata nella tabella A allegata al DPR 633/1972.

Come funziona il sistema delle aliquote IVA

L’IVA, imposta sul valore aggiunto, si applica su ogni cessione di beni e prestazione di servizi effettuata in Italia da un soggetto con partita IVA. Ma non tutte le operazioni scontano la stessa percentuale: la legge prevede un’aliquota ordinaria e tre aliquote ridotte, ciascuna pensata per categorie di beni o servizi con caratteristiche specifiche.

Le aliquote IVA sono fissate dall’art. 16 del DPR 633/1972 (il ‘decreto IVA’) e dalla tabella A allegata allo stesso decreto. L’aliquota ordinaria è il 22%: si applica automaticamente a tutto ciò che non rientra nelle eccezioni previste dalla tabella A. Le aliquote ridotte – 10%, 5% e 4% – si applicano solo alle categorie espressamente elencate in quella tabella.

Capire quale aliquota usare è fondamentale sia per chi emette fattura (deve indicare la percentuale giusta), sia per chi acquista (deve sapere quanta IVA sta pagando e quanta può eventualmente detrarre). Un errore sull’aliquota può portare a contestazioni in sede di controllo fiscale.

Caso 1 – Tizio: acquisto di libri e acquisto di un televisore

Scenario. Tizio acquista online due prodotti nello stesso giorno: un libro di testo scolastico e un televisore. Vuole capire quanta IVA paga su ciascuno dei due acquisti.

Come si applica. Il libro di testo rientra nella categoria ‘libri e stampa’ prevista dalla tabella A, parte II, del DPR 633/1972: sconta l’aliquota del 4%. Il televisore, invece, è un bene non incluso in nessuna delle categorie agevolate: si applica l’aliquota ordinaria del 22%. Guardando la fattura o il documento di acquisto, Tizio troverà l’aliquota indicata separatamente per ciascun articolo.

Caso 2 – Caio: ristrutturazione dell'appartamento

Scenario. Caio sta ristrutturando il proprio appartamento. Riceve fatture dall’impresa edile per i lavori e dal negozio di materiali per le piastrelle acquistate separatamente. Vuole sapere quale aliquota IVA si applica in ciascun caso.

Come si applica. Le prestazioni di alcune ristrutturazioni edilizie rientrano tra le categorie che beneficiano dell’aliquota ridotta del 10%, come previsto dalla tabella A allegata al DPR 633/1972. Tuttavia la classificazione esatta dipende dal tipo di intervento e dalla destinazione dell’immobile: non tutti i lavori edilizi sono automaticamente al 10%. I materiali acquistati separatamente da un privato al negozio, invece, in linea generale scontano l’aliquota propria del bene (che può variare). Per sicurezza, Caio deve verificare la tabella A per la voce specifica o chiedere conferma all’impresa edile e al fornitore di materiali.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

Come faccio a sapere quale aliquota IVA si applica al mio prodotto?

Devi consultare la tabella A allegata al DPR 633/1972, che elenca in modo tassativo i beni e servizi ammessi alle aliquote ridotte (4%, 5%, 10%). Se il tuo bene o servizio non è incluso, si applica automaticamente l’aliquota ordinaria del 22%.

L'IVA sui generi alimentari è sempre al 4%?

No. Alcuni generi alimentari di base rientrano nell’aliquota del 4%, ma molti altri (come prodotti trasformati o confezionati) possono scontare il 10%. La classificazione esatta dipende dal prodotto specifico indicato in tabella A.

I servizi di ristorazione (ristorante, bar, take-away) che aliquota IVA scontano?

I servizi di ristorazione rientrano tra le categorie che applicano l’aliquota del 10%, secondo la tabella A del DPR 633/1972.

Gli ausili per disabili hanno un'aliquota IVA agevolata?

Sì, gli ausili per disabili rientrano nella categoria al 4%, come previsto dalla tabella A. La classificazione del singolo dispositivo va verificata nell’elenco ufficiale.

Se un fornitore applica l'aliquota sbagliata, cosa succede?

L’aliquota errata può essere oggetto di contestazione in sede di controllo fiscale. Chi emette la fattura è responsabile dell’aliquota indicata. In caso di errore, è possibile emettere una nota di credito e una nuova fattura corretta.

La prima casa beneficia di un'aliquota IVA agevolata?

Sì, l’acquisto di abitazioni classificate come prima casa non di lusso può beneficiare dell’aliquota del 4%, come previsto dalla tabella A del DPR 633/1972. Le condizioni esatte vanno verificate al momento dell’atto.

Vedi anche: Reverse charge IVA, IVA presupposti applicativi, Aprire la partita IVA, Lavoro autonomo e partita IVA, Ritenuta d’acconto e Bollo da 2 euro in fattura.

In sintesi

• Le perdite fiscali delle società di capitali si riportano agli esercizi successivi senza limiti di tempo (art. 84 TUIR).
• In ogni esercizio la perdita è utilizzabile solo nel limite dell’80% del reddito imponibile: il 20% del reddito è sempre soggetto a IRES.
• Eccezione per i primi tre anni: le perdite realizzate nei primi tre periodi d’imposta dalla costituzione si usano al 100%, senza il limite dell’80%.
• L’eccezione dei primi tre anni si applica solo se le perdite derivano da una nuova attività produttiva.
• Il residuo non utilizzato nell’anno si riporta in avanti senza scadenza e viene indicato nel prospetto perdite del quadro RS (righi RS44/RS45).
• Per le società di persone le perdite si imputano direttamente ai soci: le regole del limite 80% non si applicano allo stesso modo.

Come funziona il riporto delle perdite fiscali per le società di capitali

Quando una società chiude l’esercizio in perdita – cioè i costi superano i ricavi – non deve pagare l’IRES per quell’anno. Ma la perdita non svanisce: può essere usata per ridurre il reddito imponibile degli anni successivi, riducendo così le imposte future. Questo meccanismo si chiama ‘riporto in avanti delle perdite fiscali’ ed è disciplinato dall’art. 84 del TUIR.

Per le società di capitali (SRL, SPA, cooperative, ecc.) il riporto è illimitato nel tempo: non c’è una scadenza entro cui la perdita deve essere utilizzata. Si può aspettare anni, purché la società continui ad esistere. Tuttavia c’è un limite all’importo che si può usare ogni anno: al massimo l’80% del reddito imponibile dell’esercizio. Significa che anche se la perdita accumulata fosse enorme, almeno il 20% del reddito sarà sempre soggetto a IRES.

Esiste però una deroga importante per le società di nuova costituzione: nei primi tre periodi d’imposta le perdite possono essere usate al 100% del reddito imponibile, senza il limite dell’80%. Questa eccezione è prevista dall’art. 84, comma 2, TUIR ed è pensata per sostenere le imprese nelle fasi iniziali, quando le perdite da avvio attività sono fisiologiche.

Caso 1: Alfa SRL usa le perdite pregresse con il limite 80%

Scenario. Alfa SRL è stata costituita nel 2018. Negli anni 2020-2022 ha accumulato perdite fiscali totali per 300.000 euro, ancora non utilizzate. Nel 2025 realizza finalmente un reddito imponibile di 150.000 euro.

Come si applica. Alfa SRL si trova nelle regole ordinarie (è ampiamente oltre i primi tre anni di attività). Può scomputare le perdite pregresse nel limite dell’80% del reddito 2025: 80% di 150.000 = 120.000 euro. Il reddito imponibile residuo su cui calcolare l’IRES è 30.000 euro (150.000 – 120.000). L’IRES sarà calcolata su 30.000 euro. Le perdite residue non utilizzate (300.000 – 120.000 = 180.000 euro) si riportano agli anni successivi, indicate nel rigo RS44 del quadro RS. Non c’è alcuna scadenza: questi 180.000 euro resteranno disponibili finché la società ha redditi imponibili da abbattere.

Caso 2: Beta Srl nei primi tre anni usa le perdite al 100%

Scenario. Beta Srl è stata costituita nel 2024 e svolge una nuova attività nel settore tecnologico. Nel 2024 (primo periodo d’imposta) ha registrato una perdita fiscale di 80.000 euro derivante dagli investimenti iniziali. Nel 2025 realizza un reddito imponibile di 60.000 euro.

Come si applica. Siamo nel secondo periodo d’imposta di Beta Srl, quindi entro i primi tre anni. La perdita del 2024 (80.000 euro) deriva da una nuova attività produttiva: si applica l’eccezione dell’art. 84, comma 2, TUIR. Beta Srl può scomputare la perdita per il 100% del reddito 2025: utilizza 60.000 euro di perdita, azzerando completamente l’imponibile 2025. Non paga IRES per il 2025. I restanti 20.000 euro di perdita si riportano nel rigo RS45 del quadro RS (perdite in misura piena) e restano disponibili per gli anni futuri, ancora senza limiti di tempo. Dal quarto periodo d’imposta in poi, eventuali perdite riportate saranno soggette al normale limite dell’80%.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

Le perdite fiscali scadono dopo un certo numero di anni?

No. Per le società di capitali le perdite fiscali si riportano in avanti senza limiti di tempo (art. 84, comma 1, TUIR). Non c’è una scadenza entro cui devono essere utilizzate. L’unico limite riguarda la quantità utilizzabile ogni anno: al massimo l’80% del reddito imponibile.

Il limite dell'80% significa che devo sempre pagare almeno il 20% di IRES?

Sì, in pratica è così. Anche se hai perdite pregresse enormi, non puoi azzerare completamente l’imponibile grazie alle perdite (tranne nei primi tre anni): almeno il 20% del reddito resta imponibile. Questo 20% è sempre soggetto a IRES.

Cosa cambia nei primi tre anni di attività?

Nei primi tre periodi d’imposta dalla costituzione, se le perdite derivano da una nuova attività produttiva, il limite dell’80% non si applica: le perdite si possono usare fino al 100% del reddito imponibile, azzerandolo completamente. Questa eccezione è prevista dall’art. 84, comma 2, TUIR.

Come si traccia il saldo delle perdite da riportare?

Il prospetto perdite del quadro RS, nei righi RS44 (perdite ordinarie, limite 80%) e RS45 (perdite in misura piena, primi tre anni), riporta il saldo delle perdite disponibili all’inizio dell’anno, quelle generate nell’esercizio, quelle utilizzate e il residuo da riportare. Questo prospetto è il ‘registro’ ufficiale delle perdite riportabili.

Cosa succede alle perdite se la società viene fusa o acquisita?

Le perdite fiscali riportabili subiscono limitazioni in caso di fusione, scissione o acquisizione: l’art. 172, comma 7, e l’art. 173, comma 10, del TUIR prevedono test specifici (test di vitalità economica e proporzionalità al patrimonio netto). L’utilizzo delle perdite in questi casi richiede un’analisi attenta e può richiedere un interpello preventivo all’Agenzia delle Entrate.

Le società di persone hanno le stesse regole?

No. Per le società di persone (SNC, SAS) le perdite si imputano direttamente ai soci in proporzione alle quote di partecipazione (art. 5 TUIR) e ciascun socio le deduce dal proprio reddito complessivo personale. Le regole dell’art. 84 TUIR (riporto illimitato con limite 80%) si applicano specificamente alle società di capitali e agli enti commerciali soggetti a IRES.