Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- La seconda casa non è esente: l’esenzione IMU vale solo per l’abitazione principale non di lusso; qualsiasi altro immobile residenziale è soggetto all’imposta.
- Base imponibile: rendita catastale rivalutata del 5%, poi moltiplicata per 160 (per le categorie del gruppo A, esclusa A/10).
- Aliquota base 0,86%: il Comune può aumentarla fino all’1,06% o ridurla, anche fino all’azzeramento, con la delibera annuale.
- Calcolo per quote e per mesi: se si acquista o si vende l’immobile nel corso dell’anno, l’imposta si calcola in proporzione ai mesi di possesso (il mese si conta per intero se il possesso dura almeno 15 giorni).
- Due rate: acconto al 16 giugno (aliquote anno precedente) e saldo al 16 dicembre (aliquote anno in corso deliberate dal Comune).
- Verificare sempre la delibera comunale: l’aliquota applicabile alla seconda casa può variare ogni anno.
Perché la seconda casa paga sempre l'IMU
L’IMU, l’imposta municipale propria, è dovuta su tutti gli immobili tranne l’abitazione principale non di lusso, in cui il proprietario dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Una seconda casa — che si tratti di una casa al mare, di un appartamento ereditato o di un immobile tenuto sfitto — non beneficia di questa esenzione e quindi paga l’IMU ogni anno.
Calcolare l’IMU sulla seconda casa richiede tre passaggi: trovare la base imponibile (che dipende dalla rendita catastale), applicare l’aliquota deliberata dal Comune e, infine, ragguagliare il risultato alla quota di possesso e ai mesi in cui l’immobile è stato di proprietà. Il tutto si paga in due rate, a giugno e a dicembre.
Le aliquote sono fissate ogni anno dal Comune con una delibera pubblica. La legge stabilisce un’aliquota di base (0,86%, cioè 8,6 per mille) e dei limiti entro cui il Comune può muoversi: può alzare fino all’1,06% o abbassare, anche azzerando l’imposta. Prima di fare qualsiasi calcolo definitivo, è sempre necessario verificare l’aliquota vigente sul sito del proprio Comune o del Ministero dell’Economia (portale del federalismo fiscale).
| Categoria catastale | Descrizione | Moltiplicatore |
|---|---|---|
| Gruppo A (esclusa A/10) | Abitazioni (A/2 civile, A/3 economica, A/4 popolare, ecc.) | 160 |
| C/2, C/6, C/7 | Magazzini, box, tettoie (pertinenze tipiche) | 160 |
| Gruppo B, C/3, C/4, C/5 | Collegi, ospedali, laboratori, stabilimenti balneari | 140 |
| A/10 | Uffici e studi privati | 80 |
| Gruppo D (esclusa D/5) | Capannoni, alberghi, teatri | 65 |
| C/1 | Negozi e botteghe | 55 |
Esempio pratico
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Tizio possiede una seconda casa (categoria A/2, civile abitazione) con rendita catastale di 600 euro. Passo 1 — rivalutazione del 5%: 600 × 1,05 = 630 euro. Passo 2 — base imponibile: 630 × 160 = 100.800 euro. Passo 3 — imposta con aliquota base 0,86%: 100.800 × 0,0086 = 866,88 euro annui. Se il Comune ha deliberato un’aliquota dell’1,00% l’imposta diventa 100.800 × 0,01 = 1.008 euro. Tizio possiede l’immobile per l’intero anno con quota 100%: versa 504 euro di acconto a giugno (calcolato sull’aliquota dell’anno precedente) e il saldo a dicembre.
Documenti necessari
- Visura catastale con rendita catastale aggiornata (disponibile su geoportale dell’Agenzia delle Entrate)
- Delibera comunale sulle aliquote IMU per l’anno in corso (portale del federalismo fiscale o sito del Comune)
- Atto di acquisto o successione per determinare la quota di possesso
- Modello F24 per il versamento (codice tributo 3918 per gli altri fabbricati)
- Codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile
Tizio acquista una seconda casa a metà anno
Scenario. Tizio acquista un appartamento (categoria A/3) il 20 giugno come seconda casa. La rendita catastale è 400 euro. Il Comune ha deliberato un’aliquota dell’1,00% per le seconde case.
Come si applica. Il possesso decorre da giugno. Poiché Tizio ha acquistato il 20 giugno, il mese di giugno non si conta (il possesso è durato meno di 15 giorni nel mese). L’imposta si calcola per i mesi da luglio a dicembre, cioè 6 mesi su 12. Base imponibile: 400 × 1,05 × 160 = 67.200 euro. Imposta annua intera: 67.200 × 0,01 = 672 euro. Imposta per 6 mesi: 672 × 6/12 = 336 euro. Non deve versare l’acconto di giugno (non era ancora proprietario); versa il saldo di 336 euro entro il 16 dicembre.
In pratica
- Il mese si conta per intero solo se il possesso dura almeno 15 giorni in quel mese.
- L’acconto di giugno si calcola con le aliquote dell’anno precedente; il saldo di dicembre con quelle dell’anno in corso.
- Se si acquista dopo il 16 giugno, il primo versamento è il saldo di dicembre.
Caio possiede la seconda casa in comproprietà al 50%
Scenario. Caio e sua sorella hanno ereditato un appartamento (categoria A/2) con rendita catastale di 800 euro. Ciascuno possiede il 50%. Il Comune applica l’aliquota base dello 0,86%.
Come si applica. La base imponibile si calcola sull’intero immobile: 800 × 1,05 × 160 = 134.400 euro. L’imposta complessiva è 134.400 × 0,0086 = 1.155,84 euro. Caio deve versare la sua quota del 50%: 577,92 euro. Ciascun comproprietario paga per la propria quota di possesso e compila il modello F24 per la propria parte.
In pratica
- In caso di comproprietà, ogni titolare versa l’IMU solo per la propria quota percentuale.
- Ogni comproprietario compila e presenta il proprio modello F24 separatamente.
- La base imponibile si calcola sempre sull’intero immobile, poi si rapporta alla quota.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Come trovo la rendita catastale del mio immobile?
La rendita catastale risulta dall’atto di acquisto, dalla visura catastale o dal sito dell’Agenzia delle Entrate (geoportale catastale). È un valore attribuito dall’ufficio del catasto e non coincide con il valore di mercato.
Qual è l'aliquota IMU sulla seconda casa nel mio Comune?
L’aliquota la stabilisce il Comune ogni anno con una delibera. La legge fissa una base dello 0,86% e consente al Comune di arrivare fino all’1,06% o di ridurla. Verifica l’aliquota sul sito del tuo Comune o sul portale del federalismo fiscale del Ministero dell’Economia.
Se tengo la seconda casa sfitto pago più IMU?
L’aliquota IMU non dipende dall’uso effettivo dell’immobile, ma dalla delibera comunale. Alcuni Comuni applicano aliquote più alte sugli immobili tenuti sfitti, altri no. Controlla la delibera del tuo Comune.
La seconda casa va anche in dichiarazione dei redditi?
L’IMU sostituisce l’IRPEF sui redditi fondiari per gli immobili non locati. Se la seconda casa è tenuta sfitto o a disposizione, non si dichiara il reddito fondiario ai fini IRPEF, ma si paga l’IMU. Se è locata, si dichiara il canone d’affitto ai fini IRPEF o cedolare secca.
Se vendo la seconda casa a dicembre, devo pagare il saldo?
Sì, ma solo per i mesi in cui eri proprietario. Il mese di vendita si conta per intero se hai posseduto l’immobile almeno 15 giorni. Chi acquista paga per i mesi rimanenti.
Il box auto collegato alla seconda casa paga l'IMU?
Il box (categoria C/6) è una pertinenza. Se è pertinenza dell’abitazione principale non di lusso, è esente insieme all’abitazione. Se è pertinenza di una seconda casa, paga l’IMU come gli altri fabbricati (base imponibile con moltiplicatore 160, codice tributo 3918).
Domande frequenti
Come trovo la rendita catastale del mio immobile?
La rendita catastale risulta dall'atto di acquisto, dalla visura catastale o dal sito dell'Agenzia delle Entrate (geoportale catastale). È un valore attribuito dall'ufficio del catasto e non coincide con il valore di mercato.
Qual è l'aliquota IMU sulla seconda casa nel mio Comune?
L'aliquota la stabilisce il Comune ogni anno con una delibera. La legge fissa una base dello 0,86% e consente al Comune di arrivare fino all'1,06% o di ridurla. Verifica l'aliquota sul sito del tuo Comune o sul portale del federalismo fiscale del Ministero dell'Economia.
Se tengo la seconda casa sfitto pago più IMU?
L'aliquota IMU non dipende dall'uso effettivo dell'immobile, ma dalla delibera comunale. Alcuni Comuni applicano aliquote più alte sugli immobili tenuti sfitti, altri no. Controlla la delibera del tuo Comune.
La seconda casa va anche in dichiarazione dei redditi?
L'IMU sostituisce l'IRPEF sui redditi fondiari per gli immobili non locati. Se la seconda casa è tenuta sfitto o a disposizione, non si dichiara il reddito fondiario ai fini IRPEF, ma si paga l'IMU. Se è locata, si dichiara il canone d'affitto ai fini IRPEF o cedolare secca.
Se vendo la seconda casa a dicembre, devo pagare il saldo?
Sì, ma solo per i mesi in cui eri proprietario. Il mese di vendita si conta per intero se hai posseduto l'immobile almeno 15 giorni. Chi acquista paga per i mesi rimanenti.
Il box auto collegato alla seconda casa paga l'IMU?
Il box (categoria C/6) è una pertinenza. Se è pertinenza dell'abitazione principale non di lusso, è esente insieme all'abitazione. Se è pertinenza di una seconda casa, paga l'IMU come gli altri fabbricati (base imponibile con moltiplicatore 160, codice tributo 3918).
Vedi anche