IMU sui beni merce delle imprese di costruzioni

In sintesi

• Cosa sono i beni merce: fabbricati costruiti dall’impresa costruttrice e destinati alla vendita – non all’uso proprio.
• Esenzione IMU: questi immobili sono esenti finché rimangono invenduti e non vengono locati a terzi.
• Chi può applicarla: solo l’impresa costruttrice, non chi acquista per rivendere senza costruire.
• Quando cade l’esenzione: nel momento in cui il fabbricato viene venduto o concesso in locazione.
• Dichiarazione obbligatoria: la dichiarazione IMU al Comune è necessaria per comunicare l’esenzione, entro il 30 giugno dell’anno successivo.
• Codice tributo F24: 3918 (altri fabbricati) per gli eventuali versamenti se l’esenzione viene meno.

I beni merce: cosa sono e perché sono esenti IMU

Quando un’impresa edile costruisce un edificio – un appartamento, un capannone, una villetta – con l’obiettivo di venderlo sul mercato, quell’immobile prende il nome di ‘bene merce’. In sostanza, per l’impresa costruttrice, il fabbricato non è un bene strumentale (come i macchinari) né la propria sede, ma un prodotto finito da collocare sul mercato immobiliare.

La legge riconosce questa particolarità e prevede un’esenzione IMU per i beni merce: finché il fabbricato rimane invenduto e non viene locato (cioè non viene dato in affitto a nessuno), l’impresa costruttrice non deve pagare l’IMU su quell’immobile. La logica è evitare che l’imposta gravi su un asset che è già parte del ciclo produttivo-commerciale dell’impresa, ancora in attesa di essere ceduto.

L’esenzione si perde nel momento in cui il fabbricato viene venduto – e in quel caso non è più dell’impresa costruttrice – oppure se viene locato anche solo parzialmente. È importante capire che l’esenzione riguarda esclusivamente i fabbricati costruiti dall’impresa costruttrice stessa: non si applica a chi acquista immobili già costruiti per poi rivenderli (attività di trading immobiliare senza costruzione). Infine, godere dell’esenzione non significa ignorare il fisco: l’impresa deve comunicare la situazione al Comune tramite la dichiarazione IMU.

Tizio: costruttore con appartamenti invenduti da più anni

Scenario. Tizio ha costruito un piccolo complesso di sei appartamenti nel 2021. A fine 2025, quattro sono stati venduti e due sono ancora invenduti e sfitti. Tizio si chiede se deve pagare l’IMU sui due appartamenti rimasti.

Come si applica. I due appartamenti ancora in portafoglio, invenduti e non locati, continuano a beneficiare dell’esenzione IMU come beni merce, indipendentemente da quanti anni siano passati dalla costruzione. Non esiste un limite temporale all’esenzione: essa dura finché permangono le condizioni (invenduto e non locato). Tizio non deve versare l’IMU su questi immobili. Deve però verificare di aver presentato la dichiarazione IMU al Comune quando ha costruito e quando si sono verificate variazioni (ad esempio, la vendita degli altri quattro appartamenti). Se non lo ha fatto, è opportuno regolarizzare la posizione.

Caio: locazione parziale di un immobile merce

Scenario. Caio è costruttore e possiede un edificio commerciale invenduto. Per coprire i costi, il 1° marzo 2025 affitta il piano terra a un negozio, lasciando i piani superiori sfitti e in vendita. Vuole sapere se perde tutta l’esenzione o solo in parte.

Come si applica. La locazione, anche parziale, fa perdere l’esenzione IMU sul fabbricato (o sulla parte locata, a seconda di come l’immobile è censito catastalmente). Se l’edificio è censito come un’unica unità immobiliare, la locazione di una parte può far venire meno l’intera esenzione: occorre verificare la situazione catastale concreta. Se invece le unità sono censite separatamente, l’esenzione resta per le unità invendute e non locate. Caio deve calcolare l’IMU sulla parte locata (o sull’intero edificio se censito unitariamente) a partire da marzo 2025, ragguagliando l’importo ai mesi di locazione. Il codice tributo da usare sull’F24 è il 3918.

Quando rivolgersi a un professionista

La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.

Fonti e approfondimenti

• Istruzioni Modello 730/2026 – Agenzia delle Entrate

Domande frequenti

L'esenzione IMU beni merce vale anche per chi compra appartamenti per rivenderli?

No. L’esenzione riguarda esclusivamente i fabbricati costruiti dall’impresa costruttrice e destinati alla vendita. Chi acquista immobili già costruiti per rivenderli (senza averli costruiti) non può applicare questa esenzione.

Cosa succede se affitto temporaneamente un appartamento merce in attesa di venderlo?

Nel momento in cui il fabbricato viene locato, anche temporaneamente, l’esenzione cessa. L’IMU è dovuta per i mesi in cui l’immobile risulta locato (contando come intero il mese con almeno 15 giorni di locazione). Se poi la locazione finisce e l’immobile torna invenduto e sfitto, l’esenzione può tornare ad applicarsi.

Devo presentare una dichiarazione al Comune per avvalermi dell'esenzione beni merce?

Sì. La dichiarazione IMU va presentata al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui la situazione si è verificata. L’esenzione beni merce non risulta automaticamente dalle banche dati catastali, quindi la comunicazione al Comune è obbligatoria.

I fabbricati in costruzione (non ancora completati) sono anch'essi esenti?

La scheda IMU descrive l’esenzione per i fabbricati ‘costruiti e destinati alla vendita’: la situazione degli immobili in corso di costruzione dipende dalla loro classificazione catastale e dalla normativa vigente. Prima del completamento e dell’accatastamento, il trattamento IMU può variare: è opportuno verificare con un commercialista o il CAF la situazione specifica.

Se vendo un appartamento merce a metà anno, pago l'IMU per i mesi in cui era ancora mio?

No: l’appartamento era esente come bene merce finché era invenduto. Nel momento della vendita cessa di essere di tua proprietà. Non c’è IMU dovuta per il periodo anteriore alla vendita, purché l’appartamento fosse rimasto sfitto fino a quel momento.

Cosa rischian le imprese che non dichiarano i beni merce al Comune?

In caso di omessa dichiarazione, il Comune può accertare l’IMU per gli anni ancora accertabili, applicare sanzioni e interessi. È possibile regolarizzare spontaneamente la posizione con il ravvedimento operoso, che riduce le sanzioni in base al tempo trascorso.

Vedi anche: IMU prima casa, IMU sugli immobili strumentali, IMU sui terreni agricoli, IMU sulla seconda casa, Scadenze IMU e IMU non pagata.