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In sintesi
- Regola generale: per le seconde case non locate, l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali. Il reddito catastale non entra nel calcolo delle imposte sui redditi.
- Va comunque dichiarata: anche se l’IMU sostituisce l’IRPEF, la seconda casa va indicata nel quadro B del 730. Chi presta assistenza fiscale calcolerà solo i redditi degli immobili in locazione.
- Eccezione: immobile nello stesso Comune dell’abitazione principale: se la seconda casa non locata si trova nello stesso Comune della tua casa principale, il reddito catastale concorre all’IRPEF per il 50% (codice 3 in colonna 12 ‘Casi particolari IMU’).
- Esenzione totale IMU: alcuni immobili sono totalmente esenti da IMU (ad esempio certi fabbricati rurali o categorie specifiche). In questo caso si applica IRPEF anche se l’immobile non è locato (codice 1 in colonna 12).
- Immobili locati: se la seconda casa è affittata, si paga IRPEF sul reddito da locazione (o cedolare secca in alternativa). L’IMU non sostituisce l’IRPEF sugli immobili locati.
- Comodato gratuito a familiari: l’IMU si riduce al 50% ma non è azzerata; l’IRPEF è sostituita dall’IMU (codice 2 in colonna 2, o codice 10 se si tratta di familiare che vi dimora abitualmente).
IMU e IRPEF sulla seconda casa: chi paga cosa
Se possiedi una seconda casa — cioè un immobile che non usi come abitazione principale — la questione fiscale ruota attorno a un principio: l’IMU (Imposta Municipale Propria) e l’IRPEF non si sommano per gli immobili non affittati. In generale, se paghi l’IMU sulla seconda casa sfittа, non devi pagare anche l’IRPEF sullo stesso reddito catastale: l’IMU lo ‘sostituisce’.
Questo non significa però che la seconda casa sparisca dalla dichiarazione. Va comunque indicata nel quadro B del Modello 730, con il codice di utilizzo corretto. È chi ti presta assistenza fiscale (CAF, commercialista, patronato) a fare i conti: il software calcola il reddito solo sugli immobili che effettivamente producono IRPEF, cioè quelli in locazione.
Esistono però due eccezioni importanti che molti contribuenti ignorano. La prima: se la seconda casa non locata si trova nello stesso Comune della tua abitazione principale, il reddito catastale concorre all’IRPEF, ma solo per il 50%. La seconda: se l’immobile è esente totalmente dall’IMU, allora si applica l’IRPEF anche se non è affittato.
La situazione cambia radicalmente se la seconda casa è data in affitto. In quel caso l’IMU non sostituisce l’IRPEF: paghi entrambe. Il reddito da locazione entra nel 730 e viene tassato — con le aliquote IRPEF ordinarie o con la cedolare secca, se scegli questo regime.
| Situazione della seconda casa | IMU | IRPEF nel 730 | Codice col. 12 |
|---|---|---|---|
| Non locata, comune diverso da abitazione principale | Sì | No (IMU sostituisce) | — |
| Non locata, stesso comune dell'abitazione principale | Sì | Sì, al 50% del reddito catastale | 3 |
| Totalmente esente da IMU (es. certi fabbricati rurali) | No | Sì, per intero | 1 |
| Locata a canone libero (tassazione ordinaria) | Sì | Sì, sul canone (codice utilizzo 3) | — |
| Locata con cedolare secca 21% | Sì | Cedolare sostitutiva IRPEF | — |
| In comodato a familiare che vi dimora (codice 10) | Sì, ridotta al 50% | No (IMU sostituisce) | — |
Esempio pratico
-
Tizio ha la sua abitazione principale a Milano e possiede una seconda casa a Bologna (comune diverso). La casa di Bologna è sfittа. Tizio paga l’IMU al Comune di Bologna ma nel 730/2026 non paga IRPEF su quell’immobile: indica il fabbricato nel quadro B con codice 2 in colonna 2. Se invece la seconda casa fosse a Milano (stesso Comune), Tizio dovrebbe indicare il codice 3 in colonna 12 (‘Casi particolari IMU’) e pagherebbe IRPEF sul 50% della rendita catastale rivalutata.
Documenti necessari
- Visura catastale dell’immobile (rendita e categoria catastale)
- Ricevuta IMU versata per il 2025
- Contratto di locazione (se l’immobile è affittato)
- Certificazione Unica 2026 o documentazione del canone percepito (per immobili locati)
- Eventuale atto di comodato (se l’immobile è dato gratuitamente a familiari)
Seconda casa sfittа in un altro Comune: IMU sostituisce tutto
Scenario. Caio vive e lavora a Roma (abitazione principale in affitto, quindi non di sua proprietà) e possiede un appartamento ereditato a Napoli, tenuto a disposizione e non affittato.
Come si applica. Caio paga l’IMU al Comune di Napoli e nel 730/2026 indica l’appartamento di Napoli nel quadro B con codice 2 in colonna 2 (Utilizzo). Non deve pagare IRPEF su quell’immobile: l’IMU la sostituisce. In colonna 12 non indica nessun codice speciale. Chi compila il 730 non calcolerà reddito imponibile IRPEF per questo immobile.
In pratica
- Anche se non paghi IRPEF sulla seconda casa sfittа, l’immobile va dichiarato nel quadro B: la legge lo richiede.
- Conserva le ricevute dei versamenti IMU: in caso di controllo, dimostrano che l’imposta sostitutiva è stata pagata.
Seconda casa nello stesso Comune della principale: IRPEF al 50%
Scenario. Sempronio abita in una casa di sua proprietà a Torino (abitazione principale, codice 1). Possiede anche un secondo appartamento sempre a Torino, sfittо, che usa come deposito.
Come si applica. Sempronio indica il secondo appartamento nel quadro B con codice 2 in colonna 2 e codice 3 in colonna 12 (‘Casi particolari IMU’). Questo segnala che l’immobile non locato è situato nello stesso Comune della sua abitazione principale. Il reddito catastale di quell’appartamento concorrerà all’IRPEF, ma solo per il 50%. Sempronio paga sia l’IMU che una quota ridotta di IRPEF.
In pratica
- La regola del 50% si applica solo agli immobili ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 ad A/11, escluso A/10) non locati e assoggettati a IMU.
- Se il secondo appartamento nel medesimo Comune fosse invece locato, si applicherebbe la tassazione ordinaria (o cedolare secca) sul canone intero, senza la riduzione al 50%.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Se pago l'IMU sulla seconda casa, devo comunque metterla nel 730?
Sì. La seconda casa va sempre indicata nel quadro B, anche se l’IMU sostituisce l’IRPEF. Omettere l’immobile sarebbe un errore formale nella dichiarazione.
Quando la seconda casa sfittа paga l'IRPEF?
Ci sono due casi: (1) se l’immobile è totalmente esente da IMU, oppure (2) se si trova nello stesso Comune della tua abitazione principale — in quest’ultimo caso l’IRPEF si paga sul 50% della rendita catastale rivalutata.
La seconda casa data in comodato a un figlio paga l'IRPEF?
No, se il figlio vi dimora abitualmente. In quel caso l’IMU sostituisce l’IRPEF (con l’IMU ridotta al 50% grazie alla legge n. 208/2015, art. 1, c. 10). Va indicato il codice 10 in colonna 2 se il familiare vi è residente anagraficamente.
Se la seconda casa è affittata, pago sia IMU che IRPEF?
Sì. L’IMU non sostituisce l’IRPEF sugli immobili locati. Il canone di locazione (o la sua percentuale imponibile) entra nel calcolo IRPEF. Puoi optare per la cedolare secca come alternativa all’IRPEF ordinaria.
Cosa significa 'IMU sostitutiva' dell'IRPEF?
Significa che il legislatore ha deciso che, per gli immobili non affittati, l’imposta locale (IMU) è sufficiente: non si aggiunge anche l’IRPEF statale sullo stesso reddito catastale. Questo vale salvo le eccezioni indicate (stesso Comune, esenzione IMU totale).
La locazione breve (Airbnb) è equiparata alla locazione ordinaria ai fini IRPEF?
Sì. I redditi da locazione breve (contratti fino a 30 giorni) sono soggetti a IRPEF o cedolare secca, e l’IMU non li esonera dall’imposta sui redditi. Dal 2021, se si affittano più di 4 appartamenti in locazione breve, non si può usare il Modello 730 ma occorre il Modello Redditi PF.
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