Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Quadro B obbligatorio: il proprietario deve dichiarare l’immobile in comodato nel quadro B del 730, anche se non ci abita.
- Codice utilizzo 10: si usa quando l’immobile è dato in uso gratuito a un familiare che vi dimora abitualmente e risulta iscritto all’anagrafe.
- IMU ridotta al 50%: se il comodatario (il figlio o genitore) usa l’immobile come abitazione principale, l’IMU si calcola sulla metà della base imponibile.
- Condizioni per la riduzione IMU: il contratto deve essere registrato, il comodatario deve risiedere e dimorare nell’immobile, e deve essere il suo unico immobile in Italia.
- IMU sostituisce IRPEF: per gli immobili non locati (compreso il comodato) l’IMU sostituisce l’IRPEF; il reddito del fabbricato non va in dichiarazione come reddito imponibile.
- Eccezione stesso comune: se l’immobile dato in comodato si trova nello stesso comune dell’abitazione principale del proprietario, il reddito concorre all’IRPEF nella misura del 50%.
Come funziona il comodato gratuito tra parenti ai fini fiscali
Il comodato gratuito è il contratto con cui presti un immobile a qualcuno senza ricevere nulla in cambio. Tra genitori e figli è una situazione frequente: il genitore possiede una casa e la mette a disposizione del figlio che vi abita come residenza principale. Dal punto di vista fiscale, chi deve dichiarare cosa?
La regola di base è semplice: l’immobile va dichiarato nel quadro B del 730 dal proprietario, non da chi ci abita. Il comodatario (cioè chi riceve l’immobile in uso gratuito) non deve indicare nulla nella sua dichiarazione, perché non produce reddito fondiario a suo nome. Il proprietario inserisce l’immobile nel quadro B con il codice utilizzo ’10’, che segnala appunto l’uso gratuito a un familiare che vi dimora abitualmente con iscrizione anagrafica.
Sul fronte delle imposte, il meccanismo è diverso da quello che molti si aspettano. In via generale, per i fabbricati non locati l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali. Questo vale anche per gli immobili in comodato: il proprietario paga l’IMU (nella misura che vediamo dopo), ma il reddito catastale non entra nel calcolo dell’IRPEF. C’è però un’eccezione importante che riguarda gli immobili nello stesso comune dell’abitazione principale del proprietario.
A rendere conveniente questa soluzione è la riduzione IMU del 50%, introdotta dalla legge n. 208 del 28 dicembre 2015. Quando si verificano le condizioni previste dalla norma, l’IMU si calcola sulla metà della base imponibile, con un risparmio concreto per il proprietario.
| Situazione | Codice colonna 2 | Regime IMU | Regime IRPEF |
|---|---|---|---|
| Comodato a familiare (dimora abituale + residenza anagrafica) | 10 | Riduzione 50% base imponibile se condizioni legge 208/2015 | IMU sostituisce IRPEF (no reddito imponibile) |
| Comodato a persona diversa da familiare | 2 | IMU ordinaria | IMU sostituisce IRPEF (no reddito imponibile) |
| Comodato, immobile stesso comune abitaz. principale proprietario | 10 o 2 | IMU ordinaria o ridotta | 50% del reddito concorre a IRPEF (codice IMU 3 in col. 12) |
| Immobile esente totalmente da IMU (altri casi) | vari | Esenzione totale IMU | IRPEF dovuta (codice IMU 1 in col. 12) |
Esempio pratico
-
Tizio possiede un appartamento a Bologna e lo concede in comodato gratuito a suo figlio Caio, che vi trasferisce la residenza e vi dimora abitualmente. L’immobile ha una rendita catastale di 600 euro. La base imponibile IMU ordinaria sarebbe: 600 x 1,05 x 160 = 100.800 euro. Con la riduzione del 50% per il comodato qualificato, la base imponibile scende a 50.400 euro. Tizio dichiara l’immobile nel quadro B con codice utilizzo ’10’ e non paga IRPEF sul reddito catastale, perche l’IMU lo sostituisce. Se invece l’appartamento si trovasse nello stesso comune in cui Tizio ha la propria abitazione principale, il reddito catastale rivalutato concorrerebbe all’IRPEF nella misura del 50%, e Tizio dovrebbe indicare il codice ‘3’ nella colonna 12 ‘Casi particolari IMU’.
Documenti necessari
- Contratto di comodato registrato presso l’Agenzia delle Entrate (necessario per la riduzione IMU)
- Visura catastale dell’immobile con rendita catastale
- Certificato di residenza anagrafica del comodatario nell’immobile
- Dichiarazione IMU presentata al Comune (se richiesta)
- Codice catastale del Comune dove si trova l’immobile (per la colonna 9 del quadro B)
Genitore che presta casa al figlio fuori comune
Scenario. Sempronio abita a Milano come proprietario della sua abitazione principale. Possiede un secondo appartamento a Roma che ha concesso in comodato gratuito alla figlia Caia, che vi risiede e dimora abitualmente. Il contratto di comodato e stato registrato all’Agenzia delle Entrate. Caia non possiede altri immobili in Italia.
Come si applica. Sempronio compila il quadro B del 730 inserendo l’appartamento romano con codice utilizzo ’10’. Poiche l’immobile e in un comune diverso da quello della sua abitazione principale, non si applica l’eccezione del 50% IRPEF. L’IMU e dovuta con la riduzione del 50% sulla base imponibile, essendo rispettate tutte le condizioni della legge 208/2015: contratto registrato, comodatario residente e unico immobile. Sul reddito catastale non e dovuta IRPEF, perche l’IMU la sostituisce.
In pratica
- Quadro B, codice utilizzo ’10’, colonna 12 vuota (nessun codice IMU speciale).
- IMU al 50% della base imponibile ordinaria: verificare la delibera comunale per l’aliquota applicabile.
- Nessun reddito da fabbricato nell’IRPEF di Sempronio.
- Caia non compila nulla nel suo 730 per questo immobile.
Genitore che presta casa al figlio nello stesso comune
Scenario. Tizio abita a Torino nella casa di proprieta che usa come abitazione principale. Possiede un secondo appartamento sempre a Torino, dato in comodato gratuito al figlio maggiorenne. Il contratto di comodato e registrato.
Come si applica. Tizio compila il quadro B con codice utilizzo ’10’. Pero, poiche l’immobile in comodato si trova nello stesso comune dell’abitazione principale di Tizio, scatta l’eccezione: il reddito catastale rivalutato concorre all’IRPEF nella misura del 50%. Tizio deve indicare il codice ‘3’ nella colonna 12 ‘Casi particolari IMU’. L’IMU e comunque dovuta con la riduzione del 50% se le condizioni della legge 208/2015 sono soddisfatte.
In pratica
- Quadro B, codice utilizzo ’10’, colonna 12 con codice ‘3’ (stesso comune abitazione principale).
- Il 50% del reddito catastale rivalutato entra nella base IRPEF di Tizio.
- IMU con riduzione del 50% sulla base imponibile se il contratto e registrato e il figlio ha l’unico immobile li.
- Controllare sempre la delibera comunale: l’aliquota agevolata per il comodato qualificato varia da comune a comune.
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Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Chi deve dichiarare l'immobile in comodato nel 730, il proprietario o chi ci abita?
Il proprietario. Chi abita gratuitamente l’immobile (il comodatario) non deve dichiarare nulla nel proprio 730 per quel fabbricato: il reddito fondiario e sempre in capo al proprietario.
Quali condizioni servono per avere la riduzione IMU del 50% sul comodato ai figli?
Secondo la legge n. 208/2015 occorre: 1) che il contratto di comodato sia registrato all’Agenzia delle Entrate; 2) che il comodatario (figlio o genitore) usi l’immobile come abitazione principale, residendovi e dimorandovi abitualmente; 3) che per il comodatario si tratti dell’unico immobile posseduto in Italia. La riduzione vale anche per le pertinenze (una per categoria catastale: C/2, C/6, C/7).
Se il contratto di comodato non e registrato, spetta comunque la riduzione IMU?
No. La registrazione del contratto e condizione indispensabile per fruire della riduzione IMU del 50%. Senza registrazione, l’IMU si paga in misura intera.
L'immobile in comodato al figlio genera reddito IRPEF per il genitore proprietario?
In via generale no: per i fabbricati non locati, compreso il comodato, l’IMU sostituisce l’IRPEF e il reddito catastale non concorre alla base imponibile. Fa eccezione il caso in cui l’immobile si trova nello stesso comune dell’abitazione principale del proprietario: in quel caso il 50% del reddito catastale rivalutato va nell’IRPEF.
Quale codice utilizzo si indica nel quadro B per il comodato a un familiare?
Si usa il codice ’10’ nella colonna 2 del quadro B, che identifica l’abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che vi dimori abitualmente e risulti iscritto all’anagrafe. Se invece il comodatario e una persona non familiare, va usato il codice ‘2’.
Il figlio che abita in comodato dal genitore puo chiedere detrazioni sull'affitto?
No. Le detrazioni per canoni di locazione spettano solo ai conduttori con un contratto di locazione. Chi abita in comodato gratuito non ha un canone da detrarre.
Domande frequenti
Chi deve dichiarare l'immobile in comodato nel 730, il proprietario o chi ci abita?
Il proprietario. Chi abita gratuitamente l'immobile (il comodatario) non deve dichiarare nulla nel proprio 730 per quel fabbricato: il reddito fondiario e sempre in capo al proprietario.
Quali condizioni servono per avere la riduzione IMU del 50% sul comodato ai figli?
Secondo la legge n. 208/2015 occorre: 1) che il contratto di comodato sia registrato all'Agenzia delle Entrate; 2) che il comodatario (figlio o genitore) usi l'immobile come abitazione principale, residendovi e dimorandovi abitualmente; 3) che per il comodatario si tratti dell'unico immobile posseduto in Italia. La riduzione vale anche per le pertinenze (una per categoria catastale: C/2, C/6, C/7).
Se il contratto di comodato non e registrato, spetta comunque la riduzione IMU?
No. La registrazione del contratto e condizione indispensabile per fruire della riduzione IMU del 50%. Senza registrazione, l'IMU si paga in misura intera.
L'immobile in comodato al figlio genera reddito IRPEF per il genitore proprietario?
In via generale no: per i fabbricati non locati, compreso il comodato, l'IMU sostituisce l'IRPEF e il reddito catastale non concorre alla base imponibile. Fa eccezione il caso in cui l'immobile si trova nello stesso comune dell'abitazione principale del proprietario: in quel caso il 50% del reddito catastale rivalutato va nell'IRPEF.
Quale codice utilizzo si indica nel quadro B per il comodato a un familiare?
Si usa il codice '10' nella colonna 2 del quadro B, che identifica l'abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che vi dimori abitualmente e risulti iscritto all'anagrafe. Se invece il comodatario e una persona non familiare, va usato il codice '2'.
Il figlio che abita in comodato dal genitore puo chiedere detrazioni sull'affitto?
No. Le detrazioni per canoni di locazione spettano solo ai conduttori con un contratto di locazione. Chi abita in comodato gratuito non ha un canone da detrarre.
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