Indice
La guida
In sintesi
- 100% deducibile dal 2022: l’IMU pagata sugli immobili strumentali è interamente deducibile dal reddito d’impresa e di lavoro autonomo.
- Principio di cassa: rileva l’IMU effettivamente versata nell’anno, non quella di competenza.
- Immobili patrimoniali esclusi: l’IMU sugli immobili non strumentali resta indeducibile, senza eccezioni.
- Dove si indica: l’IMU pagata sugli immobili strumentali è un costo deducibile e non richiede variazioni. Nel rigo RF16 del modello Redditi SC va in aumento solo l’IMU degli immobili non strumentali e quella degli strumentali non ancora pagata.
- IRAP: l’IMU resta indeducibile ai fini IRAP, anche sugli immobili strumentali.
- Vale anche per lavoro autonomo: la deduzione al 100% si applica anche ai professionisti per gli immobili usati nell’attività.
IMU e reddito d'impresa: come funziona la deduzione
L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un costo fisso per le imprese che possiedono immobili. Per anni la sua deducibilità è stata parziale e soggetta a continui cambiamenti normativi. Dal periodo d’imposta 2022, però, la situazione si è semplificata: l’IMU sugli immobili strumentali è deducibile al 100%. Un vantaggio concreto per le imprese che utilizzano capannoni, uffici e laboratori di proprietà.
La regola base è semplice: se l’immobile è strumentale all’attività – cioè viene usato direttamente nell’esercizio dell’impresa – l’IMU pagata su di esso si porta in deduzione integralmente. Se invece l’immobile è ‘patrimoniale’ (ad esempio un appartamento che l’impresa possiede ma non usa nell’attività), l’IMU è indeducibile, e non c’è niente da fare.
La deduzione segue il principio di cassa: conta l’IMU versata nell’anno d’imposta, non quella di competenza. Quindi se la prima rata viene pagata a giugno e il saldo a dicembre, entrambi i versamenti concorrono alla deduzione dell’anno in cui sono stati effettuati.
| Tipo di immobile | Deducibilità IMU | Decorrenza |
|---|---|---|
| Strumentale per destinazione (usato nell'attività) | 100% | Dal periodo d'imposta 2022 |
| Strumentale per natura (categorie catastali A/10, B, C, D, E), anche se locato o non utilizzato | 100% | Dal periodo d'imposta 2022 |
| Fabbricati costruiti dall'impresa e destinati alla vendita (beni merce), non locati | Nessuna IMU da dedurre: sono esenti | Dal 1° gennaio 2022 |
| IMU ai fini IRAP | 0% – indeducibile | Regola invariata |
| Patrimoniale (non strumentale) | 0% – indeducibile | Regola invariata |
| Criterio temporale | Per cassa (anno del versamento) | Prima rata e saldo entrambi deducibili |
Quanto era deducibile l’IMU negli anni precedenti
| Periodo d’imposta (esercizio solare) | Quota deducibile | Fonte |
|---|---|---|
| 2019 | 50% | Art. 3 D.L. 34/2019, come modificato dalla L. 160/2019 |
| 2020 e 2021 | 60% | Art. 1, comma 773, L. 160/2019 |
| Dal 2022 (quindi anche 2025 e 2026) | 100% | Art. 1, commi 772 e 773, L. 160/2019 |
| IRAP, in ogni anno | 0% | Art. 1, comma 772, L. 160/2019 |
Il testo vigente è nell’art. 1, commi 772 e 773, della legge 160/2019 (Normattiva, articolo 1, commi 701-800) e nell’art. 14, comma 1, del D.Lgs. 23/2011. Le imposte diverse da quelle sui redditi sono deducibili «nell’esercizio in cui avviene il pagamento» (art. 99 TUIR): per questo conta l’anno del versamento, anche per l’IMU pagata in ritardo con il ravvedimento.
Immobile strumentale per natura o per destinazione: quando l’IMU è deducibile
Per il TUIR (art. 43, comma 2) sono strumentali gli immobili usati esclusivamente per l’attività d’impresa o professionale del possessore (strumentali per destinazione) e, per le imprese, quelli che per le loro caratteristiche non si possono usare diversamente senza radicali trasformazioni (strumentali per natura), che restano strumentali anche se non utilizzati o dati in locazione o comodato. Per questo l’IMU di un capannone D/8 o di un negozio C/1 dato in affitto da una società resta deducibile, mentre quella di un appartamento A/2 affittato (immobile patrimonio) non lo è.
Per il professionista conta solo la destinazione: lo studio di proprietà è strumentale se è usato esclusivamente per l’attività. Se l’immobile è usato anche come abitazione manca l’uso esclusivo che l’art. 43 richiede, e quindi non è strumentale ai fini di questa deduzione.
I fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice, finché restano invenduti e non locati, dal 2022 sono esenti dall’IMU (art. 1, comma 751, L. 160/2019): non c’è imposta da dedurre. Vedi anche IMU sui beni merce delle imprese di costruzioni e, sulla deducibilità negli anni passati, Corte cost. n. 75/2025 sull’IMU del 2018.
Esempio pratico
-
Alfa SRL possiede un capannone industriale (immobile strumentale) e un appartamento acquistato come investimento (immobile patrimoniale). Nel 2025 paga 9.000 euro di IMU sul capannone e 2.400 euro sull’appartamento. In dichiarazione potrà dedurre integralmente i 9.000 euro del capannone. I 2.400 euro dell’appartamento rimangono un costo indeducibile: andranno in variazione in aumento al rigo RF16 e non avranno una corrispondente variazione in diminuzione.
Documenti necessari
- Modello F24 con i versamenti IMU (prima rata e saldo)
- Visura catastale degli immobili (per verificare la categoria catastale)
- Documentazione che attesta l’uso strumentale dell’immobile (es. destinazione in bilancio)
- Dichiarazione IMU presentata al Comune
- Quadro RF del modello Redditi SC (rigo RF16 per l’IMU non deducibile o non pagata)
Caso 1 – Capannone di proprietà usato per la produzione
Scenario. Beta SNC produce infissi in un capannone di sua proprietà, iscritto in categoria catastale D/1 (opifici). Nel 2025 paga 12.000 euro di IMU al Comune. Il capannone viene usato esclusivamente per la produzione.
Come si applica. Il capannone è un immobile strumentale per destinazione (usato direttamente nell’attività) e per natura (categoria D). Dal 2022 l’IMU è deducibile al 100%. I 12.000 euro pagati nel 2025 sono un costo deducibile per intero e nel quadro RF del modello Redditi SP non serve alcuna variazione. Il reddito della snc è imputato ai soci, che pagano l’IRPEF con la propria aliquota; ai fini IRAP, invece, i 12.000 euro sono indeducibili.
In pratica
- Categoria D (capannoni, alberghi, ecc.): strumentale per natura, IMU deducibile al 100%.
- La deduzione vale per l’IMU versata nell’anno (prima rata giugno + saldo dicembre).
- In aumento (RF16) va solo l’IMU non deducibile: quella degli immobili non strumentali e quella degli strumentali imputata a conto economico ma non pagata nell’esercizio, che si dedurrà nell’anno del pagamento.
Caso 2 – Immobile misto: parte strumentale e parte patrimoniale
Scenario. Tizio è titolare di una SRL che possiede un edificio. Al piano terra c’è il negozio dell’impresa (strumentale), ai piani superiori due appartamenti affittati a privati (patrimoniali). L’IMU totale del 2025 è 8.000 euro, di cui 5.500 euro imputabili al piano terra e 2.500 euro ai piani superiori.
Come si applica. La deduzione spetta solo per la parte strumentale. I 5.500 euro di IMU relativi al negozio sono deducibili al 100%. I 2.500 euro relativi agli appartamenti (immobili patrimoniali) sono indeducibili. L’IMU si calcola su ogni unità immobiliare, con la sua rendita catastale: la divisione tra negozio e appartamenti risulta già dai conteggi per unità, che conviene conservare. I 2.500 euro vanno in aumento nel rigo RF16.
In pratica
- Edificio con più unità: si deduce l’IMU delle sole unità strumentali.
- La parte patrimoniale è sempre indeducibile, anche se l’immobile è dello stesso edificio.
- Conservare la documentazione del criterio di ripartizione in caso di controllo.
Quando rivolgersi a un professionista
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Fonti e approfondimenti
- Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 743, 751, 772 e 773 (Normattiva)
- D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 14, comma 1 (Normattiva)
- TUIR, art. 43 e art. 99 (Normattiva, testo in vigore fino al 31 dicembre 2026)
- Istruzioni Redditi SC 2026 – Agenzia delle Entrate, rigo RF16
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Domande frequenti
L’IMU sugli immobili strumentali è deducibile al 100% nel 2025?
Sì. Dal periodo d’imposta 2022 l’IMU sugli immobili strumentali è deducibile per intero dal reddito d’impresa e di lavoro autonomo (art. 1, commi 772 e 773, L. 160/2019). Negli anni precedenti la quota era del 50% per il 2019 e del 60% per il 2020 e il 2021.
L’IMU sugli immobili strumentali è deducibile ai fini IRAP?
No. La stessa norma che la rende deducibile dalle imposte sui redditi la dichiara indeducibile ai fini dell’IRAP.
Cos’è un immobile strumentale ai fini fiscali?
Un immobile è strumentale quando viene utilizzato esclusivamente per l’impresa o la professione (strumentale per destinazione) oppure, per le imprese, quando per le sue caratteristiche non può essere usato diversamente senza radicali trasformazioni (strumentale per natura, nella prassi le categorie A/10, B, C, D ed E). Questi ultimi restano strumentali anche se locati.
L’IMU va per cassa o per competenza?
Per cassa: le imposte diverse da quelle sui redditi sono deducibili nell’esercizio in cui avviene il pagamento (art. 99 TUIR). L’IMU imputata a conto economico ma pagata l’anno dopo va in aumento nel rigo RF16 e si deduce nell’anno del versamento.
Se pago l’IMU in ritardo con sanzioni, posso dedurre anche queste?
Puoi dedurre l’IMU in sé; per quanto riguarda sanzioni e interessi di mora, la regola generale è che le sanzioni non sono deducibili, mentre gli interessi passivi seguono le regole ordinarie.
L’IMU sugli immobili in leasing è deducibile?
Per gli immobili in locazione finanziaria l’IMU è dovuta dal locatario dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto (art. 1, comma 743, L. 160/2019). Se l’immobile è strumentale, è deducibile al 100% con le stesse regole.
Dove indico l’IMU nel modello Redditi SC?
L’IMU pagata sugli immobili strumentali non richiede variazioni: è già un costo deducibile. Nel rigo RF16 va in aumento l’intera IMU degli immobili diversi da quelli strumentali risultante dal conto economico, e quella degli strumentali non pagata nell’esercizio.
Vale anche per i professionisti con studio di proprietà?
Sì. La deducibilità al 100% si applica anche al reddito di lavoro autonomo per gli immobili strumentali all’esercizio dell’attività professionale, cioè usati esclusivamente per l’attività.
Vedi anche: IMU ridotta, IMU sui fabbricati rurali strumentali, IMU ed eredi, IMU sui beni merce delle imprese di costruzioni, TARI sulla seconda casa e sull’immobile non occupato e IMU sui terreni agricoli.