Testo dell'articoloVigente
In sintesi
- Riduzione del 50% sulla base imponibile IMU per immobili inagibili o inabitabili di fatto non utilizzati.
- Stessa riduzione del 50% per gli immobili di interesse storico o artistico sottoposti a vincolo.
- La riduzione non è automatica: va comunicata al Comune con la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo.
- La base imponibile si calcola su rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente della categoria (es. 160 per le abitazioni gruppo A).
- Le aliquote puntuali le delibera ogni anno il tuo Comune: verificale sempre prima di calcolare l’imposta.
- Il versamento avviene con modello F24 in due rate: acconto entro il 16 giugno, saldo entro il 16 dicembre.
Quando l'IMU si paga a metà
L’IMU (imposta municipale propria) è il tributo che si paga ogni anno sul possesso di immobili diversi dall’abitazione principale. Il meccanismo è semplice: si calcola una ‘base imponibile’ partendo dalla rendita catastale e si applica l’aliquota deliberata dal Comune. Ma in due situazioni specifiche la legge taglia a metà la base imponibile: quando l’immobile è inagibile o inabitabile e non viene usato, oppure quando è vincolato come bene di interesse storico o artistico.
Ridurre la base imponibile del 50% non significa pagare metà imposta in senso assoluto: significa che il numero su cui si applica l’aliquota è dimezzato. Se ad esempio la base imponibile ordinaria fosse 80.000 euro, con la riduzione diventa 40.000 euro, e l’aliquota si applica su quella cifra più bassa. Il risparmio concreto dipende dall’aliquota deliberata dal tuo Comune.
Queste agevolazioni non scattano in automatico. Devi segnalare la situazione al Comune — di solito presentando la dichiarazione IMU — e documentare lo stato dell’immobile. Nei paragrafi che seguono vedremo come funziona ogni riduzione, con un esempio numerico e due casi pratici.
| Situazione | Riduzione base imponibile | Condizione principale |
|---|---|---|
| Immobile inagibile o inabitabile, non utilizzato | 50% | Stato accertato dal Comune o perizia tecnica |
| Immobile di interesse storico/artistico vincolato | 50% | Presenza del vincolo ai sensi del Codice dei Beni Culturali |
| Comodato gratuito a genitori/figli (1° grado) | 50% | Contratto registrato, comodante residente nello stesso Comune, max 2 abitativi in Italia non di lusso |
| Locazione a canone concordato (legge 431/98) | 25% (imposta ridotta al 75%) | Contratto 3+2 stipulato con accordi territoriali |
Esempio pratico
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Tizio è proprietario di un appartamento di categoria A/3 con rendita catastale di 600 euro. Base imponibile ordinaria: 600 × 1,05 × 160 = 100.800 euro. Con la riduzione del 50% per inagibilità la base scende a 50.400 euro. Se il Comune applica un’aliquota dell’1% (10 per mille), l’IMU annua passa da 1.008 euro a 504 euro: un risparmio di 504 euro. L’aliquota puntuale va sempre verificata nella delibera comunale dell’anno in corso.
Documenti necessari
- Visura catastale dell’immobile (per verificare categoria e rendita)
- Perizia tecnica o accertamento comunale che attesta lo stato di inagibilità/inabitabilità
- Decreto di vincolo storico/artistico (rilasciato dalla Soprintendenza) per gli immobili vincolati
- Modello dichiarazione IMU (ministeriale) da presentare al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione
- Modello F24 per il versamento (codice tributo 3918 per ‘altri fabbricati’)
Caso 1 — L'appartamento che non si può usare
Scenario. Tizio ha ereditato un appartamento degli anni ’50 che presenta gravi problemi strutturali: tetto danneggiato, impianti non a norma, parti dei solai lesionate. L’immobile è di fatto inabitabile e Tizio non lo affitta né lo usa. Vuole sapere se può pagare meno IMU.
Come si applica. Sì. La legge prevede la riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili ‘inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati’. Per ottenere l’agevolazione Tizio deve documentare lo stato dell’immobile — di solito con una perizia di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) o chiedendo un accertamento al Comune — e presentare la dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è intervenuta la variazione. Fin tanto che la situazione permane, la riduzione si applica ogni anno. Se Tizio decidesse di ristrutturare e rendere agibile l’appartamento, dovrebbe comunicarlo al Comune.
In pratica
- Fai redigere una perizia tecnica che attesti l’inagibilità: è il documento principale per ottenere la riduzione.
- Presenta la dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo: senza comunicazione il Comune non applica automaticamente la riduzione.
- Verifica l’aliquota deliberata dal tuo Comune per quell’anno: è pubblicata sul sito del Ministero dell’Economia o sul portale comunale.
Caso 2 — Il palazzo storico di famiglia
Scenario. Caio è erede di un palazzo in centro storico che la Soprintendenza ha sottoposto a vincolo come bene di interesse storico e artistico. L’immobile non è locato. Caio si chiede se il vincolo comporta solo obblighi di restauro o anche qualche vantaggio fiscale.
Come si applica. Il vincolo comporta entrambe le cose. Sul fronte IMU, la legge riconosce la riduzione del 50% della base imponibile per tutti gli immobili ‘di interesse storico o artistico’ vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali. La ratio è che il proprietario sopporta vincoli e costi di manutenzione imposti dalla legge senza poter liberamente intervenire sull’immobile. Caio deve comunicare la situazione al Comune presentando la dichiarazione IMU e allegando copia del decreto di vincolo emesso dalla Soprintendenza. Da quel momento la riduzione si applica ogni anno finché il vincolo è in vigore.
In pratica
- Recupera il decreto di vincolo della Soprintendenza: è il documento che certifica l’interesse storico/artistico dell’immobile.
- Presenta la dichiarazione IMU al Comune con copia del vincolo: è il presupposto per ottenere la riduzione.
- La riduzione vale ogni anno finché il vincolo è attivo: non devi rinnovare la domanda, salvo variazioni comunicate dal Comune.
Quando rivolgersi a un professionista
La compilazione corretta di questa voce può richiedere la verifica di requisiti e massimali. Per una valutazione sul tuo caso puoi trovare un professionista su Legge in Chiaro.
Fonti e approfondimenti
Domande frequenti
Come si dimostra che un immobile è inagibile?
Di solito si presenta una perizia firmata da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) che descrive lo stato dell’immobile, oppure si richiede un accertamento al Comune. Il Comune può anche effettuare un sopralluogo per verificare la situazione.
La riduzione del 50% vale anche se l'immobile inagibile è in corso di ristrutturazione?
In linea di principio la riduzione spetta finché l’immobile è effettivamente inagibile e non utilizzato. Se i lavori sono iniziati e l’immobile risulta inabitabile durante il cantiere, la situazione concreta va verificata con il Comune, che può chiedere documentazione aggiornata.
Per un immobile vincolato devo presentare ogni anno la dichiarazione IMU?
No. La dichiarazione IMU va presentata una sola volta, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è intervenuta la variazione rilevante (in questo caso, la comunicazione del vincolo). Poi la riduzione si applica automaticamente ogni anno finché permane il vincolo.
Se l'immobile storico è anche locato, la riduzione del 50% si applica lo stesso?
Sì, la riduzione per vincolo storico/artistico si applica indipendentemente dall’utilizzo dell’immobile. Se però l’immobile è locato a canone concordato, si applica una sola riduzione (le due agevolazioni non si sommano): conviene verificare quale delle due è più conveniente nel caso specifico.
Dove trovo l'aliquota IMU deliberata dal mio Comune?
Le aliquote deliberate dai Comuni sono pubblicate sul portale del Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia (finanze.gov.it) nella sezione dedicata all’IMU, o direttamente sul sito del tuo Comune. Controlla sempre la delibera dell’anno in corso prima di effettuare il calcolo.
Qual è il codice tributo F24 per pagare l'IMU su questi immobili?
Per i fabbricati ordinari (diversi da abitazione principale, rurali strumentali, immobili D e aree edificabili) si usa il codice tributo 3918. Va indicato anche il codice catastale del Comune destinatario del tributo.
Domande frequenti
Come si dimostra che un immobile è inagibile?
Di solito si presenta una perizia firmata da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) che descrive lo stato dell'immobile, oppure si richiede un accertamento al Comune. Il Comune può anche effettuare un sopralluogo per verificare la situazione.
La riduzione del 50% vale anche se l'immobile inagibile è in corso di ristrutturazione?
In linea di principio la riduzione spetta finché l'immobile è effettivamente inagibile e non utilizzato. Se i lavori sono iniziati e l'immobile risulta inabitabile durante il cantiere, la situazione concreta va verificata con il Comune, che può chiedere documentazione aggiornata.
Per un immobile vincolato devo presentare ogni anno la dichiarazione IMU?
No. La dichiarazione IMU va presentata una sola volta, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui è intervenuta la variazione rilevante (in questo caso, la comunicazione del vincolo). Poi la riduzione si applica automaticamente ogni anno finché permane il vincolo.
Se l'immobile storico è anche locato, la riduzione del 50% si applica lo stesso?
Sì, la riduzione per vincolo storico/artistico si applica indipendentemente dall'utilizzo dell'immobile. Se però l'immobile è locato a canone concordato, si applica una sola riduzione (le due agevolazioni non si sommano): conviene verificare quale delle due è più conveniente nel caso specifico.
Dove trovo l'aliquota IMU deliberata dal mio Comune?
Le aliquote deliberate dai Comuni sono pubblicate sul portale del Dipartimento delle Finanze del Ministero dell'Economia (finanze.gov.it) nella sezione dedicata all'IMU, o direttamente sul sito del tuo Comune. Controlla sempre la delibera dell'anno in corso prima di effettuare il calcolo.
Qual è il codice tributo F24 per pagare l'IMU su questi immobili?
Per i fabbricati ordinari (diversi da abitazione principale, rurali strumentali, immobili D e aree edificabili) si usa il codice tributo 3918. Va indicato anche il codice catastale del Comune destinatario del tributo.
Vedi anche