Autore: Andrea Marton

Se a fine anno non hai più un datore di lavoro (o un altro sostituto d’imposta) che possa eseguire il conguaglio, puoi comunque presentare il 730: si chiama “730 senza sostituto d’imposta”. Si barra l’apposita casella nel frontespizio e il rimborso non passa più dalla busta paga, ma viene erogato direttamente dall’Agenzia delle Entrate sul conto indicato in dichiarazione. I tempi sono più lunghi del rimborso in busta paga, ma il credito non si perde.

Cos’è il 730 senza sostituto e quando serve davvero

Nel 730 “ordinario” il conguaglio (il rimborso del credito o il prelievo del debito) viene materialmente eseguito dal sostituto d’imposta: tipicamente il datore di lavoro o l’ente pensionistico, che a luglio o sui mesi successivi mette o toglie le somme dal cedolino. Il problema nasce quando, al momento in cui la dichiarazione deve produrre effetti, quel sostituto non esiste più: è il caso di chi ha cambiato lavoro e a fine anno non ha più un datore, di chi è rimasto disoccupato, dei collaboratori domestici (colf, badanti) e di chi lavora alle dipendenze di una persona fisica che non riveste la qualifica di sostituto.

Per questi soggetti il legislatore ha previsto una corsia dedicata: la possibilità di presentare il modello 730 anche in assenza di un sostituto tenuto al conguaglio, facendo gestire l’esito direttamente all’Amministrazione finanziaria. La norma di riferimento è l’articolo 51-bis del decreto legge 21 giugno 2013, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 9 agosto 2013, n. 98 (il cosiddetto “decreto del fare”), operativa a regime dal 2014.

Attenzione a non confondere questo caso con quello di chi durante l’anno ha avuto più rapporti di lavoro tutti con sostituto: lì il punto è scegliere a quale datore far fare il conguaglio. Qui il tema è diverso e più netto: a fine periodo non c’è alcun sostituto che possa eseguirlo, quindi il rimborso (o il debito) deve essere gestito fuori dal cedolino.

Quando è obbligatorio e quando è facoltativo

La modalità senza sostituto è l’unica strada possibile quando un sostituto materialmente non c’è: tipicamente disoccupati a fine anno, colf e badanti, lavoratori alle dipendenze di privati non sostituti. In questi casi, se vuoi usare il 730, lo presenti per forza in questa forma.

Dal 1° gennaio 2024, però, la presentazione “senza sostituto” è diventata facoltativa anche per chi un sostituto ce l’avrebbe: un lavoratore o un pensionato con datore o ente pensionistico può scegliere comunque di non far transitare il conguaglio dal cedolino e di regolare tutto direttamente con l’Agenzia. È una scelta che può avere senso, per esempio, per chi prevede di non avere più quel sostituto nei mesi del conguaglio o preferisce gestire l’esito in autonomia.

Come si compila: la casella nel frontespizio

Sul piano pratico, presentare il 730 senza sostituto significa intervenire sul frontespizio del modello: si valorizza la casella che segnala l’assenza del sostituto d’imposta (storicamente collegata al campo “Situazioni particolari” / dati del sostituto), in modo che il sistema sappia che il conguaglio non passerà da alcun datore o ente. La compilazione di dettaglio dei quadri reddituali e degli oneri resta la stessa del 730 normale: cambia solo la “destinazione” dell’esito.

È fondamentale indicare l’IBAN del conto corrente bancario o postale intestato (o cointestato) al contribuente: è su quel conto che l’Agenzia accrediterà l’eventuale rimborso. In mancanza di IBAN, il rimborso può essere erogato con modalità alternative (ad esempio tramite titolo a domicilio), con tempi più lunghi.

Come arriva il rimborso e in quanto tempo

Questa è la differenza pratica più importante. Nel 730 ordinario il credito ti torna in busta paga in tempi relativamente brevi (in genere a partire dalla retribuzione di luglio). Nel 730 senza sostituto, il rimborso lo eroga direttamente l’Agenzia delle Entrate: non passa dal cedolino, viene accreditato sull’IBAN indicato in dichiarazione.

I tempi sono più lunghi perché l’Agenzia lavora le dichiarazioni in ordine cronologico di presentazione: il processo di erogazione si concentra di norma a partire dalla seconda metà dell’anno. Per il 2026, le stime delle fonti di assistenza fiscale collocano i rimborsi indicativamente tra ottobre e dicembre 2026 per le dichiarazioni trasmesse entro luglio, con possibile slittamento ai primi mesi del 2027 per quelle inviate più tardi. In altre parole: prima presenti, prima arriva.

C’è poi una soglia da tenere a mente. Per i rimborsi di importo più elevato l’Agenzia può eseguire controlli preventivi prima di pagare: oltre la soglia di 4.000 euro i tempi tendono ad allungarsi rispetto ai rimborsi più piccoli, che vengono lavorati con maggiore rapidità. Conviene quindi mettere in conto un’attesa più lunga se il credito è consistente.

Cosa fare se invece risulta un debito

Il 730 senza sostituto non è sempre “a rimborso”: può chiudere anche a debito. In quel caso, non essendoci un sostituto che trattenga le somme dal cedolino, il versamento lo fai tu, in autonomia, con il modello F24, usando i codici tributo IRPEF dovuti.

Le scadenze seguono quelle del saldo e degli acconti previste per le persone fisiche: il termine ordinario è il 30 giugno, con possibilità di versare entro il 30 luglio applicando la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse. È possibile rateizzare gli importi e, se ti sei avvalso di un intermediario, ottenere l’F24 già precompilato. Il punto da non sottovalutare è la responsabilità: con il 730 senza sostituto il pagamento del debito è un onere diretto del contribuente, da rispettare nei termini per non incorrere in sanzioni e interessi.

Differenza col 730 ordinario, in sintesi

• Chi gestisce l’esito. Ordinario: il sostituto (datore/ente) in busta paga. Senza sostituto: direttamente l’Agenzia delle Entrate.
• Rimborso. Ordinario: accredito in cedolino, di norma da luglio. Senza sostituto: accredito su IBAN dall’Agenzia, con tempi più lunghi (per il 2026, indicativamente da ottobre-dicembre).
• Debito. Ordinario: trattenuto in busta paga. Senza sostituto: versato dal contribuente con F24 (30 giugno, oppure 30 luglio con +0,40%).
• Quando si usa. Obbligatorio se manca un sostituto (disoccupati a fine anno, colf, badanti, dipendenti di privati). Facoltativo dal 2024 anche per chi un sostituto ce l’ha.

Casi pratici

Caso 1 – Tizio licenziato a ottobre con credito IRPEF

Tizio lavora come dipendente fino a ottobre, poi perde il posto e a fine anno non ha più un datore. Dalla dichiarazione emerge un credito IRPEF, perché nei mesi lavorati ha sostenuto oneri detraibili e versato ritenute. Non avendo più un sostituto che possa eseguire il conguaglio, Tizio presenta il 730 barrando la casella del frontespizio relativa all’assenza di sostituto e indicando il proprio IBAN. Il rimborso non gli tornerà in busta paga: glielo accrediterà direttamente l’Agenzia delle Entrate, con tempi più lunghi rispetto al cedolino. Presentando presto la dichiarazione, accorcia l’attesa.

Caso 2 – Caio disoccupato con un piccolo debito

Caio chiude l’anno senza datore e dalla sua dichiarazione, per via di alcuni redditi non assoggettati a ritenuta, emerge un piccolo debito. Anche lui presenta il 730 senza sostituto, ma in questo caso non aspetta nulla dall’Agenzia: deve versare lui l’importo dovuto con modello F24, entro il 30 giugno (o entro il 30 luglio aggiungendo lo 0,40%). Se preferisce, può chiedere all’intermediario di predisporgli l’F24 già pronto.

Risposta secca: sì, ma quasi mai nella pratica. Dal 12 gennaio 2025 il “contratto misto” introdotto dall’art. 17 della Legge n. 203/2024 deroga al divieto che impedisce al forfettario di fatturare al proprio datore. Per usarlo però devono ricorrere tutti e cinque i requisiti contemporaneamente, e uno in particolare — il datore con più di 250 dipendenti — taglia fuori la stragrande maggioranza dei rapporti. Se lavori in una PMI, la strada è chiusa.

Perché di norma non potresti

Il regime forfettario ha una “causa ostativa” precisa: l’art. 1, comma 57, lett. d-bis) della Legge n. 190/2014 vieta il forfettario a chi fattura in modo prevalente verso il proprio datore di lavoro attuale, o verso un datore con cui ha avuto un rapporto nei due anni precedenti. La regola serve a impedire le finte partite IVA: trasformare un dipendente in fornitore solo per pagare meno tasse.

Tradotto: se Tizio è commesso part-time da un’azienda e apre la partita IVA forfettaria per fatturare alla stessa azienda, di regola perde il diritto al forfettario. Il contratto misto è l’unica eccezione legale a questo divieto, e nasce proprio per consentire la convivenza dei due rapporti in modo controllato.

Cos’è il contratto misto

Il contratto misto non è un tipo di contratto unico: è la combinazione contestuale di due rapporti distinti con lo stesso committente/datore — un lavoro subordinato part-time a tempo indeterminato e un lavoro autonomo — stipulati nello stesso momento. La legge stabilisce che, se ricorrono tutte le condizioni, questa combinazione non fa scattare la causa ostativa: il reddito autonomo può quindi restare in forfettario.

La novità è in vigore dal 12 gennaio 2025 (la L. 203/2024 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 303 del 28 dicembre 2024) e si applica solo ai nuovi rapporti stipulati a partire dall’anno d’imposta 2025: non sana situazioni già in essere.

I cinque requisiti, uno per uno

La deroga vale solo se sono soddisfatte tutte queste condizioni. Ne basta una che manca e si torna alla regola generale (divieto di forfettario).

1. Subordinato a tempo indeterminato e part-time tra il 40% e il 50%

Il rapporto di lavoro dipendente deve essere a tempo indeterminato e part-time, con orario compreso tra il 40% e il 50% del tempo pieno previsto dal CCNL applicato. Un part-time al 30% o al 60% non rientra; nemmeno un tempo determinato. La forbice 40-50% è tassativa.

2. Datore con più di 250 dipendenti

Il datore di lavoro deve avere più di 250 dipendenti, calcolati al 1° gennaio dell’anno in cui si stipula contestualmente il contratto autonomo e quello subordinato. È il filtro decisivo: la maggior parte delle imprese italiane è sotto questa soglia, quindi nella pratica il contratto misto resta riservato a grandi aziende.

3. Contratto di lavoro autonomo certificato

Il contratto di lavoro autonomo, stipulato contestualmente a quello subordinato, deve essere certificato da un ente abilitato: le commissioni di certificazione previste dalla legge, tra cui quelle istituite presso gli enti bilaterali, gli Ispettorati territoriali del lavoro, le università e gli ordini dei consulenti del lavoro. Senza certificazione la deroga non opera.

4. Domicilio professionale distinto da quello del datore

Il domicilio professionale del lavoratore autonomo deve essere distinto da quello del datore di lavoro. Serve a dimostrare che l’attività autonoma è effettivamente autonoma e non una prosecuzione mascherata del lavoro dipendente svolto in azienda.

5. Reddito da dipendente dell’anno prima non oltre 35.000 euro

Resta fermo il requisito generale del forfettario: il reddito di lavoro dipendente o assimilato percepito nell’anno precedente non deve superare i 35.000 euro. Va segnalato che la soglia di 35.000 euro è una misura temporanea, confermata anche per il 2026 dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025): salvo ulteriori proroghe, dal 2027 il limite torna a 30.000 euro. Chi supera la soglia non può accedere al forfettario, contratto misto o meno.

Vale solo per chi è iscritto a un albo?

No. La deroga è pensata in primo luogo per i professionisti iscritti ad albi o repertori (avvocati, consulenti del lavoro, ingegneri e simili), ma la legge prevede una via anche per chi non è iscritto ad alcun ordine: in questo caso la prestazione autonoma verso il datore deve avvenire secondo modalità e condizioni stabilite da specifici accordi collettivi di prossimità (quelli previsti dall’art. 8 del D.L. n. 138/2011). In assenza di quegli accordi, per il non iscritto la strada resta di fatto chiusa.

Perché nella pratica è raro

Mettendo in fila i requisiti, si capisce perché il contratto misto interessa pochissimi rapporti. Serve un datore con oltre 250 dipendenti disposto ad assumere part-time indeterminato al 40-50% e ad affidare in parallelo un incarico autonomo certificato. La combinazione è realistica per una grande società che vuole stabilizzare un professionista, ma irraggiungibile per la PMI media. In più, le prestazioni dei due rapporti non devono sovrapporsi: orario, oggetto e modalità del lavoro dipendente e di quello autonomo devono restare distinti, altrimenti l’operazione è contestabile.

Cosa rischi se non hai i requisiti

Se apri la partita IVA forfettaria verso il tuo datore senza che ricorrano tutte le condizioni del contratto misto, scatta la causa ostativa e perdi il regime forfettario. La fuoriuscita, di regola, decorre dall’anno successivo a quello in cui si verifica la causa ostativa, con passaggio al regime ordinario: tassazione IRPEF a scaglioni (dal 23% al 43%), applicazione dell’IVA e relativi adempimenti. Se l’Agenzia delle Entrate accerta in seguito che i requisiti non c’erano, l’imposta dovuta in più viene recuperata con sanzioni e interessi. Per questo la certificazione del contratto autonomo non è un dettaglio formale: è ciò che mette al riparo l’operazione.

Due casi pratici

Tizio, in azienda da 300 dipendenti: può

Tizio è assunto a tempo indeterminato part-time al 45% in una società con 300 dipendenti al 1° gennaio. La stessa azienda gli affida un incarico autonomo, distinto dalle mansioni da dipendente, con un contratto certificato dalla commissione presso l’Ispettorato del lavoro. Tizio ha un domicilio professionale proprio e l’anno prima ha percepito 22.000 euro da dipendente. Tutti e cinque i requisiti ci sono: può aprire la partita IVA forfettaria e fatturare alla stessa azienda senza incorrere nella causa ostativa.

Caio, in una PMI da 30 dipendenti: non può

Caio lavora part-time in una piccola impresa con 30 dipendenti e vorrebbe aggiungere una partita IVA forfettaria per fatturare alla stessa azienda. Anche se ha il part-time indeterminato e un reddito basso, il datore è ben sotto i 250 dipendenti: il requisito dimensionale manca. Per Caio il contratto misto non è praticabile. Se aprisse comunque la partita IVA verso quel datore, perderebbe il forfettario.

Risposta secca: non parti da zero. Per un terreno edificabile ereditato il costo iniziale da cui calcoli la plusvalenza è il valore dichiarato nella dichiarazione di successione (o quello definito e liquidato dall’ufficio), aumentato dell’imposta di successione e di ogni altro costo successivo inerente. La differenza tra il prezzo di vendita e questo valore è la plusvalenza, che va dichiarata nella Sezione II del quadro RM a tassazione separata (salvo opzione per quella ordinaria). Attenzione: l’area edificabile ereditata non è mai esente, a differenza dei fabbricati e dei terreni non edificabili.

Perché il terreno edificabile ereditato non è esente: lo scoglio che online sbagliano

Il primo equivoco da smontare è quello che circola più spesso: «l’ho ereditato, quindi non pago la plusvalenza». Per le aree edificabili è falso. La regola dell’esenzione per gli immobili acquisiti per successione vale per i fabbricati e per i terreni non edificabili (agricoli), ma non per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La fonte è l’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR: le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni di terreni edificabili sono sempre imponibili, «in ogni caso», a prescindere dal titolo (acquisto, donazione o successione) e dalla data di acquisizione. Non c’è il periodo di possesso quinquennale che «sterilizza» la plusvalenza come accade per i fabbricati, e non c’è l’esclusione legata alla provenienza ereditaria.

In altre parole: un fabbricato ereditato e rivenduto subito non genera plusvalenza imponibile; un terreno agricolo ereditato e rivenduto subito nemmeno; ma un’area edificabile ereditata e rivenduta genera plusvalenza, sempre. È proprio per evitare che la base imponibile parta da zero (cosa che renderebbe l’intero prezzo imponibile) che il legislatore ha previsto un costo di partenza specifico.

Va anche chiarito che il terreno si considera edificabile se è qualificato come tale dal piano regolatore generale o, in mancanza, dagli altri strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. La qualificazione conta nel momento in cui vendi, non in quello in cui hai ereditato.

Da quale costo parti: il valore dichiarato in successione

Qui sta il cuore della domanda. La regola la dà l’art. 68, comma 2, del TUIR: per i terreni edificabili acquisiti per successione, si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nella relativa dichiarazione di successione (o quello successivamente definito e liquidato), aumentato dell’imposta di successione nonché di ogni altro costo successivo inerente.

Quindi il costo da cui parti non è zero, anche se non hai sborsato un euro per comprare il terreno. La logica è semplice: nella successione il bene è stato comunque «valorizzato» ai fini dell’imposta di successione, e quel valore diventa il tuo punto di partenza fiscale.

Per la donazione, invece, il meccanismo è diverso: si guarda al costo che il donante aveva sostenuto. Il donatario, in pratica, «eredita» il costo fiscale di chi ha donato, non un valore rideterminato al momento della donazione.

Cosa rientra nel costo da sommare

Il valore di partenza si compone, in sintesi, di:

• il valore dichiarato nella dichiarazione di successione (o quello definito/liquidato dall’ufficio, se diverso);
• l’imposta di successione pagata e riferibile a quel bene;
• ogni altro costo successivo inerente al terreno.

Se nella dichiarazione di successione il terreno era stato dichiarato a un valore basso (cosa frequente, per contenere l’imposta), quel valore basso ti penalizza ora: più basso il costo di partenza, più alta la plusvalenza in vendita. È un tipico caso in cui risparmiare in successione costa di più in fase di cessione.

Le spese incrementative e la rivalutazione ISTAT

Tra i «costi successivi inerenti» rientrano le cosiddette spese incrementative: interventi che hanno aumentato il valore del terreno e che siano documentabili (ad esempio opere di urbanizzazione a carico del proprietario, oneri sostenuti per renderlo effettivamente edificabile). Vanno conservate le fatture e le ricevute, perché in caso di controllo l’onere della prova è del contribuente.

Quanto alla rivalutazione ISTAT, l’orientamento è che l’adeguamento del costo in base agli indici dei prezzi al consumo è applicabile anche ai terreni edificabili acquisiti per successione e donazione. Questo significa che il valore dichiarato in successione può essere rivalutato per tenere conto della perdita di potere d’acquisto della moneta tra la data della successione e quella della vendita, riducendo così la plusvalenza nominale. È un punto tecnico su cui conviene farsi assistere, perché la prassi non è sempre lineare.

L’alternativa: rideterminare il valore con perizia giurata (rivalutazione terreni)

Esiste una via per «alzare» legalmente il costo di partenza prima di vendere: la rideterminazione del valore del terreno (la cosiddetta rivalutazione terreni). Con essa si assume come costo non più il valore in successione, ma il valore di mercato risultante da una perizia giurata di stima, pagando un’imposta sostitutiva.

Per il 2026 la misura è diventata a regime: si può rideterminare il valore dei terreni posseduti alla data del 1° gennaio, versando entro il 30 novembre dello stesso anno un’imposta sostitutiva del 18% calcolata sul valore di perizia (i versamenti possono essere rateizzati in tre rate annuali, con interessi del 3% annuo sulle rate successive alla prima). La perizia deve essere asseverata da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto, agronomo, perito) presso un Tribunale, un Giudice di Pace o un Notaio.

La convenienza va valutata caso per caso con un conto: pagare il 18% sul valore di perizia conviene se è meno di quanto pagheresti sulla plusvalenza calcolata con il valore in successione. Se il terreno è molto apprezzato rispetto al valore dichiarato in successione, la rivalutazione spesso conviene; se la differenza è modesta, no. Va inoltre fatta prima del rogito e rispettando la scadenza del 30 novembre.

Dove si dichiara: il quadro RM

La plusvalenza su area edificabile non si fa rientrare tra i redditi diversi a tassazione ordinaria del quadro RL né può beneficiare dell’imposta sostitutiva del 26% prevista per altre cessioni immobiliari (quella applicata dal notaio sui fabbricati). Va invece esposta nel quadro RM, Sezione II, del Modello Redditi Persone Fisiche.

Il motivo è la tassazione separata (art. 17 TUIR): le plusvalenze da cessione di terreni edificabili sono tra i redditi assoggettati a tassazione separata, e il quadro RM è la sede dove si dichiarano i redditi a tassazione separata e a imposta sostitutiva.

Tassazione separata o ordinaria: la scelta

La regola di base è la tassazione separata, ma il contribuente può optare per la tassazione ordinaria (art. 17, comma 3, TUIR), barrando l’apposita casella nel quadro RM. Come decidere:

• la tassazione separata applica un’aliquota collegata al reddito complessivo dei due anni precedenti, in genere conveniente per chi ha un reddito medio-alto, perché evita che la plusvalenza si sommi al reddito dell’anno facendo scattare scaglioni IRPEF più alti;
• la tassazione ordinaria può convenire a chi ha un reddito complessivo basso o nullo nell’anno, perché la plusvalenza verrebbe tassata con le aliquote più basse degli scaglioni IRPEF e si potrebbero sfruttare detrazioni e deduzioni.

La scelta è un calcolo di convenienza che dipende dalla tua situazione reddituale: non c’è una risposta valida per tutti.

Due casi pratici numerici

Caso 1 – Tizio eredita e vende senza rivalutare

Tizio eredita un terreno edificabile dichiarato in successione a 80.000 euro. Dopo qualche anno lo vende a 130.000 euro. Ipotizziamo che non ci siano spese incrementative documentabili e che, per semplicità, non si applichi rivalutazione ISTAT.

• Costo di partenza: 80.000 euro (valore in successione), eventualmente aumentato dell’imposta di successione riferibile al bene.
• Prezzo di vendita: 130.000 euro.
• Plusvalenza: 130.000 − 80.000 = 50.000 euro.

Tizio espone i 50.000 euro nel quadro RM, Sezione II, a tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria. Se avesse anche pagato 2.000 euro di imposta di successione sul terreno, il costo salirebbe a 82.000 e la plusvalenza scenderebbe a 48.000 euro.

Caso 2 – Caio rivaluta con perizia prima di vendere

Caio si trova nella stessa situazione di Tizio: terreno dichiarato in successione a 80.000 euro, valore di mercato attuale 130.000 euro. Prima di vendere fa redigere una perizia giurata che attesta un valore di 130.000 euro e paga l’imposta sostitutiva del 18%:

• Imposta sostitutiva: 18% di 130.000 = 23.400 euro.
• Nuovo costo fiscale di partenza: 130.000 euro.
• Vende a 130.000 euro: plusvalenza = 130.000 − 130.000 = zero.

In questo scenario, però, Caio ha pagato 23.400 euro di sostitutiva per azzerare una plusvalenza di 50.000 euro che a tassazione separata avrebbe potuto costare meno. La rivalutazione conviene solo quando l’imposta sostitutiva al 18% è inferiore all’imposta che si pagherebbe sulla plusvalenza calcolata con il valore in successione: con questi numeri il confronto va fatto con cura, perché il 18% sull’intero valore può risultare più oneroso della tassazione sui soli 50.000 euro di plusvalenza. La rivalutazione tende invece a convenire quando il terreno è molto rivalutato rispetto al valore dichiarato in successione e si vende a un prezzo nettamente superiore.

Se affitti due appartamenti su Airbnb o Booking, dal 2026 paghi la cedolare secca al 21% sui redditi di UNA unità immobiliare (quella che indichi tu in dichiarazione) e al 26% sui redditi della seconda. Con due immobili resti quindi nel regime agevolato e non sei obbligato alla partita IVA. L'obbligo di partita IVA scatta dal TERZO immobile destinato alla locazione breve nello stesso anno: oltre due unità la legge presume che tu stia esercitando un'attività d'impresa.

La novità arriva dalla Legge di Bilancio 2026, che ha modificato l'art. 4 del DL 50/2017 sulle locazioni brevi. Sotto trovi come funzionano le due aliquote, perché il terzo immobile cambia tutto, cosa significa davvero aprire la partita IVA e gli errori più comuni che vediamo fare a chi gestisce 2-3 case.

Come funzionano il 21% e il 26% dal 2026

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: paghi un'aliquota fissa sui canoni e non sommi quel reddito agli altri (niente IRPEF e niente addizionali su quei redditi). Dal 2026 il regime delle locazioni brevi prevede due aliquote a seconda di quante unità immobiliari destini all'affitto breve:

• 21% sui redditi dei contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;
• 26% sui redditi dei contratti di locazione breve relativi a un'ulteriore unità immobiliare oltre alla prima.

Il punto pratico più importante è questo: l'aliquota del 21% si applica a una sola unità, e sei tu a scegliere quale, indicandola in dichiarazione. Conviene quindi destinare il 21% all'immobile che ti rende di più, così da abbattere l'imposta sulla base imponibile più alta.

Il caso dei due appartamenti

Con esattamente due appartamenti sei nello scenario tipico di questa guida. La regola è lineare: una casa al 21%, l'altra al 26%. Non scatta nessun obbligo di partita IVA, perché la presunzione d'impresa parte solo oltre due unità. Resti quindi un privato che applica la cedolare secca, con tutti i vantaggi di semplicità del regime sostitutivo.

Attenzione a una cosa: la scelta di quale immobile far rientrare nel 21% non è automatica né legata a quale hai affittato per primo nel tempo. La individui in dichiarazione, anno per anno. Se nel 2026 rende di più la casa al mare e nel 2027 quella in città, puoi rivalutare la scelta.

Vale la pena fare due conti concreti. Su un canone annuo di 12.000 euro, il 21% sono 2.520 euro di imposta; il 26% sono 3.120 euro. La differenza è 600 euro l'anno solo per quella casa. Se hai due immobili con rendimenti molto diversi, assegnare il 21% a quello più ricco e il 26% a quello più piccolo è quasi sempre la scelta che minimizza l'imposta complessiva. È un calcolo da rifare ogni anno, perché la redditività delle due case può cambiare (stagioni, lavori, periodi di sfitto).

Ricorda anche che il regime delle locazioni brevi riguarda i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori di un'attività d'impresa. Se la durata o le modalità di gestione fanno uscire il contratto da questo perimetro, non si parla più di queste aliquote ma di regole diverse.

La soglia del terzo immobile e la partita IVA

Qui sta il cuore della riforma. Dal 2026, se destini alla locazione breve più di due unità immobiliari nello stesso periodo d'imposta, la legge presume che tu stia esercitando un'attività d'impresa. Conseguenza: dal terzo immobile devi aprire la partita IVA e l'attività assume natura imprenditoriale, uscendo dal perimetro della cedolare secca sulle locazioni brevi.

Due precisazioni che evitano errori grossolani:

• Si conta la singola unità catastale, non le stanze. Affittare tre camere dentro lo stesso appartamento è un immobile, non tre.
• Non contano né il numero di prenotazioni né il fatturato: conta solo quante unità immobiliari destini alla locazione breve nell'anno.

Cosa comporta davvero aprire la partita IVA

Passare al regime d'impresa non è solo un adempimento formale. Cambia l'intera fiscalità dell'attività:

• Reddito d'impresa al posto della cedolare secca: si applicano le regole ordinarie (oppure il regime forfetario, se ne hai i requisiti).
• Contributi INPS: scatta in generale l'iscrizione alla Gestione Commercianti, con contributi previdenziali che incidono sulla redditività reale.
• IVA: la pura locazione di immobili è un'operazione esente IVA ai sensi dell'art. 10 del DPR 633/72; ma se aggiungi servizi tipici della ricettività turistica l'inquadramento cambia e l'IVA può tornare applicabile. Va valutato caso per caso con il commercialista.

In altre parole: il terzo immobile non è un semplice +1, è il salto da rendita privata ad attività economica. Prima di prenderlo bisogna mettere a confronto cedolare su due case contro impresa su tre, contributi inclusi.

Un'ulteriore complicazione operativa: chi rientra nell'attività d'impresa deve gestire adempimenti che il privato in cedolare non ha. Tra questi, a seconda dei casi e della normativa regionale, possono rientrare la SCIA per l'avvio dell'attività ricettiva, l'iscrizione alla Camera di Commercio, gli obblighi contabili dell'impresa e una gestione fiscale più articolata (versamenti, eventuale IVA, dichiarazioni). Non è necessariamente uno svantaggio economico assoluto — il regime forfetario può risultare conveniente su volumi elevati — ma è un cambio di paradigma che va pianificato, non subito.

Forfetario o regime ordinario, una volta aperta la P.IVA

Chi apre la partita IVA per gli affitti brevi e resta sotto la soglia di ricavi prevista per il forfetario (85.000 euro) può valutare quel regime, che tassa con imposta sostitutiva solo una quota del fatturato determinata da un coefficiente di redditività legato al codice attività. In alternativa c'è il regime ordinario, con tassazione del reddito effettivo al netto dei costi. La scelta dipende da volumi, costi reali sostenuti e dalla presenza di altri redditi: è una valutazione da fare prima di aprire, non dopo, perché incide sulla convenienza dell'intera operazione del terzo immobile.

Cosa cambia rispetto al vecchio regime

La discontinuità rispetto al passato è netta e riguarda sia le aliquote sia la soglia d'impresa.

• Prima (fino al 2025): 21% sul primo immobile e 26% dal secondo al quarto. La presunzione d'impresa scattava solo destinando alla locazione breve più di quattro appartamenti, cioè dal quinto.
• Dal 2026: 21% su una unità (a scelta del contribuente), 26% sulla seconda, e la presunzione d'impresa con obbligo di partita IVA scatta già dal terzo immobile.

La soglia oltre cui si presume l'impresa è quindi scesa da quattro a due unità. Per chi gestisce un piccolo portafoglio di immobili è il cambiamento più pesante: tre case che fino al 2025 stavano comodamente nella cedolare, dal 2026 fanno scattare la partita IVA.

Cosa cambia se usi portali o intermediari

Se affitti tramite Airbnb, Booking o un'agenzia che incassa i canoni per te, l'intermediario opera una ritenuta del 21% sui corrispettivi. Questa ritenuta è un acconto (o, in caso di opzione cedolare, un'imposta) e va riconciliata in dichiarazione con l'aliquota effettivamente dovuta: se sulla seconda unità il dovuto è il 26%, in dichiarazione versi la differenza rispetto al 21% già trattenuto.

Il dato che ti viene certificato dal portale (Certificazione Unica) è il lordo dei corrispettivi: ricordati che il reddito da dichiarare segue le regole delle locazioni brevi, non quello che ti è arrivato sul conto al netto delle commissioni.

Errori da evitare

• Contare le stanze invece delle unità catastali. Tre camere in un appartamento restano un solo immobile: non ti fanno scattare la partita IVA.
• Pensare che il 21% spetti automaticamente alla “prima casa affittata”. Si sceglie in dichiarazione, ogni anno, e conviene assegnarlo all'immobile più redditizio.
• Prendere il terzo immobile senza fare i conti. La partita IVA porta contributi INPS e regole d'impresa: spesso conviene fermarsi a due, o valutare un'intestazione diversa con il commercialista.
• Dichiarare solo il netto incassato dai portali. Il reddito imponibile è il corrispettivo lordo, non l'accredito al netto delle commissioni.

Due casi pratici

Tizio: due appartamenti su Airbnb

Tizio affitta in locazione breve un bilocale al mare (che gli rende 12.000 euro l'anno) e un monolocale in città (8.000 euro l'anno). Dal 2026 individua in dichiarazione il bilocale come unità al 21%, perché ha il reddito più alto, e applica il 26% al monolocale. Restando a due immobili, non apre la partita IVA e continua con la cedolare. Se avesse scelto al contrario (21% sul monolocale), avrebbe pagato di più: la scelta dell'unità al 21% non è neutra.

Caio: il terzo immobile cambia tutto

Caio ha le stesse due case di Tizio e nel 2026 decide di mettere a reddito anche un appartamento ereditato. Con la terza unità destinata alla locazione breve scatta la presunzione d'impresa: deve aprire la partita IVA, l'attività diventa imprenditoriale ed esce dalla cedolare secca. Prima di farlo, Caio dovrebbe confrontare due scenari: tenere due case in cedolare contro gestire tre case in regime d'impresa (con eventuale forfetario e contributi INPS). A volte il terzo immobile, una volta inclusi i contributi, rende meno di quanto sembri.

Se il tuo rimborso 730 supera i 4.000 euro e non lo vedi arrivare, con ogni probabilità è finito in controllo preventivo: una verifica che l’Agenzia delle Entrate può svolgere prima di pagare. Non è un accertamento e non significa che hai sbagliato. L’Agenzia ha quattro mesi dal termine di trasmissione della dichiarazione per concludere i controlli; il rimborso, se spettante, viene erogato direttamente dall’Agenzia (non dal datore di lavoro) entro il sesto mese successivo a quel termine. La soglia dei 4.000 euro è uno dei criteri che fanno scattare il blocco: il credito può essere fermato anche senza anomalie documentali evidenti.

Cos’è il controllo preventivo sul 730 a rimborso

Il controllo preventivo è una verifica che l’Agenzia delle Entrate effettua prima di liquidare il rimborso, per accertare la correttezza degli importi a credito. La base normativa è l’art. 5, comma 3-bis, del D.Lgs. n. 175/2014, che consente all’Agenzia di sospendere l’erogazione e controllare la dichiarazione quando questa presenta elementi di incoerenza rispetto a criteri prestabiliti oppure determina un rimborso superiore a 4.000 euro.

I criteri operativi per il modello 730/2026 (anno d’imposta 2025) sono stati fissati con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 182408 del 17 giugno 2026. È un atto annuale: ogni anno l’Agenzia ridefinisce gli indicatori in base ai quali una dichiarazione finisce sotto la lente.

Va chiarito subito un punto che genera ansia: il controllo preventivo non è un accertamento fiscale. È un filtro a monte. Nella maggior parte dei casi il credito risulta spettante e viene semplicemente pagato più tardi del solito, senza alcuna contestazione.

La soglia dei 4.000 euro: perché basta da sola

La regola più importante da capire è che il superamento dei 4.000 euro di rimborso complessivo è un criterio autonomo. Significa che il credito può essere bloccato anche se la tua dichiarazione è perfetta, coerente e ben documentata: è sufficiente l’importo elevato per attivare la verifica.

Questo spiega perché molti contribuenti corretti si vedono fermare il rimborso. Tipicamente capita a chi ha:

• spese sanitarie ingenti detraibili al 19%;
• detrazioni edilizie ripartite in quote annuali consistenti;
• carichi di famiglia che generano detrazioni rilevanti;
• oneri deducibili o erogazioni che abbattono molto l’imposta.

In tutti questi casi non c’è nulla di irregolare: è la dimensione del credito a far scattare il controllo preventivo. Un equivoco diffuso è che la soglia si riferisca alla singola spesa o a un singolo onere: non è così. Conta il rimborso complessivo che emerge dalla liquidazione della dichiarazione, cioè il credito finale a tuo favore dopo aver sommato tutte le detrazioni, le deduzioni e le ritenute. Anche la somma di più voci individualmente modeste, se porta il totale oltre i 4.000 euro, è sufficiente.

Gli elementi di incoerenza che fanno scattare il blocco

Oltre alla soglia, il Provvedimento individua una serie di indicatori di incoerenza. Bastano questi, anche con un rimborso sotto i 4.000 euro, per finire in controllo. I principali sono:

• Scostamenti rispetto ai versamenti (F24): il credito dichiarato non è coerente con i versamenti effettivamente risultanti all’Agenzia.
• Differenze rispetto alle Certificazioni Uniche: i dati di reddito o ritenute non collimano con le CU trasmesse dai sostituti d’imposta.
• Incoerenze con la dichiarazione dell’anno precedente: variazioni rilevanti e non spiegate rispetto al 730 dell’anno prima.
• Anomalie rispetto a dati di soggetti esterni: discordanze con le informazioni trasmesse da banche, assicurazioni, enti che comunicano spese e oneri.
• Irregolarità in anni precedenti: criterio autonomo legato allo storico del contribuente. Chi ha avuto rettifiche o anomalie in passato è più esposto al controllo.

Un dettaglio operativo rilevante per il 730/2026: spesso il blocco scatta quando il contribuente modifica la precompilata. La dichiarazione presentata così com’è, senza variazioni che incidano sul reddito o sulle detrazioni, è di norma esclusa da questo tipo di verifica. Sono le modifiche che introducono elementi di rischio, soprattutto se generano un credito alto.

E le detrazioni per i figli 21-30 anni?

Dal 2025 la detrazione per figli a carico spetta in via ordinaria solo per i figli di età compresa tra 21 e 29 anni (con eccezione per i figli con disabilità ex L. 104/1992, per cui non c’è limite anagrafico). È ragionevole che eventuali incoerenze tra l’età del figlio dichiarata, i dati anagrafici e la detrazione applicata rientrino fra le incongruenze che l’algoritmo intercetta, ma il Provvedimento n. 182408/2026 non introduce questa fattispecie come criterio esplicito e dedicato: rimane, ad oggi, una valutazione prudenziale. Conviene quindi controllare con attenzione che i familiari a carico siano indicati correttamente, perché un errore qui può alimentare proprio quel tipo di scostamento che fa scattare il controllo.

I tempi: i quattro mesi e il sesto mese

Sono due termini distinti e vanno tenuti separati.

• Quattro mesi: è il periodo entro cui l’Agenzia svolge il controllo preventivo, in via automatizzata oppure chiedendo la documentazione giustificativa. Il termine decorre dalla scadenza prevista per la trasmissione della dichiarazione (o dalla data di effettivo invio, se successiva).
• Sesto mese: è il termine ultimo entro cui, conclusi i controlli con esito favorevole, il rimborso spettante viene erogato dall’Agenzia. Anche questo decorre dal termine di trasmissione.

In pratica, con scadenza ordinaria di trasmissione al 30 settembre, il rimborso a controllo preventivo può arrivare, al più tardi, verso la fine di marzo dell’anno successivo. È un’attesa lunga rispetto al normale accredito in busta paga estiva, ma rientra pienamente nei tempi di legge.

Chi paga il rimborso: l’Agenzia, non il sostituto

È una differenza che spiazza molti. Nel 730 ordinario il rimborso lo materialmente lo eroga il sostituto d’imposta (datore di lavoro o ente pensionistico) in busta paga o sul cedolino. Quando invece scatta il controllo preventivo, il sostituto non interviene: il rapporto resta solo tra contribuente e Agenzia delle Entrate, che paga direttamente al termine della verifica.

Conseguenza pratica importante: per ricevere l’accredito devi assicurarti che l’Agenzia abbia il tuo IBAN. Se non l’hai comunicato, il pagamento non parte sul conto e rischi di vederti recapitare un titolo da riscuotere o di subire ulteriori ritardi.

Cosa fare in concreto per sbloccare il rimborso

1. Verifica nel cassetto fiscale: nell’area riservata del sito dell’Agenzia controlla lo stato della dichiarazione e l’eventuale comunicazione di sospensione del rimborso.
2. Comunica l’IBAN: dall’area riservata registra o aggiorna le coordinate del conto corrente, così l’erogazione diretta da parte dell’Agenzia può avvenire senza intoppi.
3. Prepara la documentazione giustificativa: se il controllo è documentale, ti verranno chiesti i giustificativi delle spese che hanno generato il credito (fatture e ricevute sanitarie, bonifici per gli interventi edilizi, attestazioni degli oneri). Tienili ordinati e completi.
4. Se ti sei rivolto a un CAF o a un professionista: di norma l’Agenzia informa direttamente l’intermediario che ha apposto il visto di conformità. Sarà il CAF o il professionista a interfacciarsi con l’Agenzia e a trasmettere i documenti per tuo conto. Coordinati subito con chi ti ha fatto la dichiarazione.
5. Rispondi nei tempi: fornisci quanto richiesto rapidamente, per non allungare la verifica.

Errori da evitare

• Ripresentare un altro 730 pensando di sbloccare il rimborso: non serve e rischia di complicare la posizione. Il controllo va gestito, non aggirato.
• Ignorare la richiesta di documenti: senza i giustificativi il credito può essere ridotto o negato.
• Non comunicare l’IBAN: è la causa più banale di mancato accredito.
• Confondere il controllo preventivo con un accertamento: allarmarsi inutilmente porta a decisioni affrettate. Nella maggior parte dei casi il credito è pieno e spettante.
• Buttare ricevute e fatture subito dopo la dichiarazione: la documentazione va conservata, perché può essere richiesta proprio in sede di controllo.

Due casi pratici

Caso 1 – Tizio, spese sanitarie elevate. Tizio ha sostenuto nell’anno spese mediche importanti per un familiare. Il suo 730 chiude con un rimborso di 5.200 euro. A luglio non vede nulla in busta paga. Non c’è alcun errore: il credito supera i 4.000 euro, quindi è finito in controllo preventivo per la sola soglia. Tizio verifica nell’area riservata, registra l’IBAN e tiene pronte fatture e ricevute. Il controllo si chiude con esito positivo e l’Agenzia accredita l’intero importo entro i termini di legge.

Caso 2 – Caio, modifica alla precompilata con detrazioni edilizie. Caio integra la precompilata aggiungendo quote di detrazione per lavori sull’abitazione, portando il rimborso a 4.600 euro. Scattano due fattori: la soglia e lo scostamento rispetto ai dati già presenti. L’Agenzia, tramite il CAF che ha apposto il visto, chiede i bonifici parlanti e l’abilitazione degli interventi. Caio fornisce tutto in pochi giorni. Il credito viene confermato e pagato entro il sesto mese.