Articolo 1139 Codice Civile: Rinvio alle norme sulla comunione

La funzione di chiusura dell'art. 1139 c.c.

L'articolo 1139 del Codice Civile assolve una funzione fondamentale di chiusura sistematica del capo dedicato al condominio negli edifici. Con una norma sintetica ma di portata applicativa amplissima, il legislatore prevede che, per quanto non espressamente previsto dal capo II del titolo VII (artt. 1117-1138 c.c.), si applicano le norme sulla comunione in generale (artt. 1100-1116 c.c.). È una clausola di rinvio sussidiario che garantisce la completezza dell'ordinamento condominiale, evitando vuoti normativi e fornendo all'interprete un punto fermo per le situazioni non espressamente regolate.

La ratio è semplice: il condominio è strutturalmente una forma speciale di comunione forzosa, caratterizzata dall'inscindibile collegamento tra proprietà esclusive (gli appartamenti) e proprietà comuni (scale, tetto, fondazioni, impianti centralizzati). Le norme generali sulla comunione, pensate per situazioni di contitolarità ordinaria, vengono quindi adattate alle peculiarità del condominio quando il capo specifico non offre risposte. Si tratta di una scelta sistematica del legislatore del 1942, mantenuta intatta anche dopo la riforma del 2012, che testimonia la matrice comune dei due istituti: il condominio è specie del genus comunione.

I rapporti tra comunione e condominio

Per comprendere la portata dell'art. 1139 c.c. è utile fissare la distinzione: la comunione ordinaria (artt. 1100 ss. c.c.) è la contitolarità di un medesimo bene tra più soggetti, di regola sciolibile in qualunque momento; il condominio è invece una comunione forzosa sui beni comuni, indissolubile finché esistono le proprietà esclusive che li servono. Pensiamo a Tizio e Caio, comproprietari pro indiviso di un terreno: possono in ogni momento chiedere la divisione (art. 1111 c.c.) e sciogliere la comunione, ottenendo la quota in natura o per equivalente. Pensiamo invece a Sempronio e Mevia, condomini in un palazzo: non possono separare il tetto o le fondazioni dalle proprie unità immobiliari, perché tali beni sono strutturalmente necessari all'esistenza stessa delle proprietà esclusive.

Vi è poi una differenza ulteriore. Nella comunione ordinaria il bene è oggetto unico, indiviso, e ciascun comunista vanta una quota ideale sull'intero. Nel condominio, invece, esiste una dicotomia stabile: la proprietà esclusiva (l'appartamento, le pertinenze) coesiste con la comproprietà delle parti comuni (calcolata in millesimi). I beni comuni sono strumentali al godimento delle proprietà esclusive e, proprio per questo motivo, non possono essere oggetto di divisione autonoma.

Le norme della comunione applicabili al condominio

Il rinvio dell'art. 1139 c.c. apre la porta a una serie di norme generali che integrano la disciplina condominiale. Tra le più rilevanti, l'art. 1102 c.c. (uso della cosa comune), che consente a ciascun condomino di servirsi del bene comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso: è la disposizione su cui si fondano molte questioni pratiche, dal posizionamento di condizionatori sulla facciata all'occupazione di spazi nelle parti comuni. L'art. 1108 c.c. (atti eccedenti l'ordinaria amministrazione), che richiede maggioranze qualificate per gli atti di disposizione e per le innovazioni, oggi parzialmente sovrapposto dall'art. 1120 c.c. specifico del condominio. L'art. 1110 c.c. (spese sostenute autonomamente da un partecipante), che disciplina il rimborso al condomino che, in caso di urgenza, abbia anticipato spese necessarie per la conservazione.

Pensiamo a Caio, che durante un'assenza dell'amministratore e in una situazione di urgenza (rottura della conduttura idrica che minaccia la statica), provveda autonomamente alla riparazione. La disciplina speciale condominiale (art. 1134 c.c., come riformato nel 2012) richiede l'urgenza per il rimborso; in mancanza, può soccorrere il principio generale dell'art. 1110 c.c. quale norma di riferimento integrativo. Anche altre norme della comunione possono entrare in gioco: l'art. 1104 c.c. sulla quota dei comunisti (per il calcolo delle quote millesimali in caso di novità sopravvenute), l'art. 1105 c.c. sull'amministrazione (quando il condominio non sia ancora costituito o l'amministratore manchi temporaneamente), l'art. 1111 c.c. (limitatamente alle situazioni che ammettono divisione, come la divisione di un fabbricato preesistente in più condomini distinti).

I limiti del rinvio: la clausola di compatibilità

Il rinvio operato dall'art. 1139 c.c. non è automatico né totale. La giurisprudenza ha chiarito che le norme della comunione si applicano al condominio solo nella misura in cui siano compatibili con la struttura specifica del rapporto condominiale. Sono inapplicabili, ad esempio, le norme della comunione in tema di scioglimento (artt. 1111 ss. c.c.): nessun condomino può chiedere la divisione del tetto, della facciata o delle scale, perché si tratta di beni a destinazione necessaria. L'art. 1119 c.c. sancisce espressamente l'indivisibilità delle parti comuni, fatte salve specifiche ipotesi (divisione di un fabbricato per costituire condomini distinti, scioglimento di parti comuni divisibili senza pregiudizio del godimento).

Anche le regole sull'amministrazione della comunione (art. 1105 c.c.) cedono il passo alle norme speciali condominiali quando il condominio sia dotato di amministratore (obbligatorio sopra gli otto condomini ex art. 1129 c.c.). Mevia, condomina in un palazzo di quindici unità, non potrà invocare l'art. 1105 c.c. per pretendere di gestire personalmente la cosa comune, perché prevale la disciplina speciale dell'amministratore. Allo stesso modo, le regole sulle deliberazioni della comunione (art. 1105 c.c., commi 2 e 3) sono integrate dalla più analitica disciplina condominiale degli artt. 1135, 1136 e 1137 c.c.

Profili sistematici e questioni problematiche

L'art. 1139 c.c. solleva anche questioni interpretative delicate. Una è quella del condominio minimo, cioè dell'edificio con due soli condomini: si applica la disciplina condominiale o quella della comunione? La giurisprudenza, dopo oscillazioni, ha consolidato l'orientamento per cui anche al condominio minimo si applica la disciplina condominiale, salva la non applicabilità di norme strutturalmente incompatibili (ad esempio quelle sulla maggioranza assembleare, sostituite dalla regola dell'unanimità o dal ricorso al giudice).

Un'altra è quella del supercondominio, cioè della pluralità di edifici dotati di parti comuni: dopo la riforma 2012, l'art. 1117-bis c.c. estende espressamente la disciplina condominiale ai supercondomini, ma l'integrazione con la comunione resta operante per quanto non specificamente previsto. Per Tizio, Caio, Sempronio o Mevia che si trovino in queste situazioni complesse, l'art. 1139 c.c. è la norma-cardine che consente di ricostruire la disciplina applicabile combinando regole speciali e generali.

Il valore pratico della norma

L'art. 1139 c.c., pur sintetico, è uno strumento ermeneutico potente: consente al giudice e all'interprete di integrare la disciplina condominiale ogniqualvolta il capo specifico presenti lacune. Tizio, Caio, Sempronio e Mevia non si trovano mai in una terra di nessuno normativa: il sistema garantisce sempre una regola applicabile, attingendo dalla comunione quando il condominio tace. Per il professionista (avvocato, amministratore, commercialista) è essenziale ricordare questo collegamento, perché molte questioni pratiche (rimborso spese, uso dei beni comuni, atti di disposizione, ripartizione di costi straordinari) trovano risposta solo combinando le due discipline. La regola d'oro è semplice: prima si cerca la norma speciale del condominio (artt. 1117-1138 c.c.); se non c'è, si guarda alla disciplina della comunione (artt. 1100-1116 c.c.); infine, si verifica la compatibilità della norma generale con la struttura del rapporto condominiale.