Art. 1108 c.c. Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione
In vigore
amministrazione Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti. È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
In sintesi
Innovazioni: la maggioranza qualificata dei due terzi
L'art. 1108 c.c. introduce una soglia decisionale più elevata rispetto all'ordinaria amministrazione: per le innovazioni occorre la deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno i due terzi del valore complessivo. La norma bilanciamento due esigenze contrapposte: permettere alla maggioranza qualificata di migliorare la cosa comune senza veto dei singoli; tutelare i partecipanti di minoranza da innovazioni pregiudizievoli o finanziariamente insostenibili.
Limiti all'innovazione: pregiudizio e gravosità
Le innovazioni deliberate ai sensi del primo comma devono rispettare due condizioni cumulative: non devono pregiudicare il godimento di alcun partecipante (limite qualitativo) e non devono comportare una spesa eccessivamente gravosa (limite quantitativo). La valutazione della gravosità è relativa alla situazione economica dei singoli partecipanti e al valore complessivo della cosa. L'innovazione che supera uno di questi limiti è impugnabile ex art. 1109 c.c., n. 3).
Atti di straordinaria importanza: l'unanimità
Il terzo comma riserva al consenso unanime gli atti che incidono sulla struttura giuridica della comunione: l'alienazione del bene comune, la costituzione di diritti reali (usufrutto, servitù, superficie) e le locazioni di durata superiore a nove anni. Per questi atti la maggioranza, anche qualificata, non è sufficiente: occorre il voto favorevole di tutti i comproprietari, indipendentemente dalle quote.
L'eccezione per l'ipoteca
In deroga alla regola dell'unanimità, l'ipoteca sulla cosa comune può essere concessa dalla sola maggioranza dei due terzi qualora sia finalizzata a garantire la restituzione di somme mutuate per la ricostruzione o il miglioramento del bene. Si tratta di un'eccezione funzionale: l'ipoteca non è uno scopo in sé ma uno strumento per finanziare interventi migliorativi già legittimati dalla stessa soglia.
Domande frequenti
Qual è la maggioranza richiesta per deliberare innovazioni sulla cosa comune?
La maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune. Non è sufficiente la maggioranza semplice per quote prevista dall'art. 1105 c.c.
Un'innovazione può essere deliberata anche se aumenta le spese dei comproprietari?
Sì, purché la spesa non sia eccessivamente gravosa. La valutazione è relativa: si tiene conto del valore del bene, dell'entità dell'intervento e della situazione economica dei partecipanti.
Quando è necessario il consenso unanime nella comunione?
Per gli atti di alienazione della cosa comune, la costituzione di diritti reali (es. usufrutto, servitù) e le locazioni di durata superiore a nove anni. In tutti questi casi la maggioranza, anche dei due terzi, non è sufficiente.
L'ipoteca sulla cosa comune richiede sempre il consenso unanime?
No. Se l'ipoteca è finalizzata a garantire la restituzione di somme mutuate per la ricostruzione o il miglioramento della cosa comune, è sufficiente la deliberazione della maggioranza dei due terzi prevista dal primo comma dell'art. 1108 c.c.
Cosa si intende per atti eccedenti l'ordinaria amministrazione?
Sono atti che, pur non configurando innovazioni in senso stretto, superano la normale gestione conservativa del bene: es. rifacimento integrale di impianti, straordinaria manutenzione strutturale. Richiedono la stessa maggioranza delle innovazioni e non devono essere pregiudizievoli per alcun partecipante.