Art. 1105 c.c. Amministrazione
In vigore
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
In sintesi
Amministrazione della comunione: il principio maggioritario
L'art. 1105 c.c. regola la governance della comunione ordinaria. Ogni comproprietario ha diritto di partecipare alle decisioni, ma le deliberazioni di ordinaria amministrazione si formano a maggioranza calcolata in base al valore delle quote, non per teste. Questo meccanismo garantisce che chi ha un interesse economico maggiore nella cosa comune abbia un peso proporzionato nelle scelte gestionali.
Requisito della previa informazione
Il terzo comma introduce una condizione di validità spesso trascurata: tutti i partecipanti devono essere preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. La mancata convocazione o la comunicazione tardiva rende la deliberazione impugnabile ai sensi dell'art. 1109 c.c., n. 2). Non è richiesta una forma specifica per la convocazione, ma occorre che l'informazione raggiunga effettivamente ciascun partecipante.
Il rimedio giudiziario in caso di stallo
Quando la comunione è paralizzata, nessuna maggioranza si forma, i provvedimenti necessari non vengono adottati o la deliberazione resta ineseguita, qualsiasi partecipante può adire l'autorità giudiziaria. Il procedimento è in camera di consiglio (quindi sommario e celere). Il giudice può sostituirsi all'assemblea nell'adottare il provvedimento oppure nominare un amministratore, figura che può essere anche un estraneo (v. art. 1106 c.c.).
Rapporto con la disciplina condominiale
La regola maggioritaria per quote trova applicazione analoga nel condominio (artt. 1117 ss. c.c.), dove però le soglie variano a seconda della tipologia di delibera. L'art. 1105 costituisce la norma generale per la comunione ordinaria; in assenza di regolamento (art. 1106 c.c.) o di accordo unanime, rappresenta il criterio residuale di gestione.
Domande frequenti
Come si calcola la maggioranza nelle deliberazioni di ordinaria amministrazione?
Si calcola in base al valore delle quote di comproprietà, non per numero di partecipanti. Chi detiene una quota maggiore ha un peso proporzionalmente superiore nel voto.
Cosa succede se un comproprietario non viene informato prima della deliberazione?
La deliberazione è viziata e può essere impugnata davanti al tribunale entro 30 giorni dalla comunicazione, ai sensi dell'art. 1109 c.c., n. 2).
Quando si può ricorrere al giudice per l'amministrazione della cosa comune?
Quando non si forma la maggioranza, non si adottano i provvedimenti necessari o la deliberazione non viene eseguita. Il giudice provvede in camera di consiglio e può nominare un amministratore.
La deliberazione di ordinaria amministrazione vincola anche i dissenzienti?
Sì. La minoranza dissenziente è obbligata a rispettare le deliberazioni adottate a maggioranza per le questioni di ordinaria amministrazione, salvo impugnazione nei casi previsti dall'art. 1109 c.c.
L'amministratore nominato dal giudice ha gli stessi poteri di quello eletto dai comproprietari?
I poteri sono determinati dal giudice nel provvedimento di nomina. In mancanza di indicazioni, si applicano le regole generali dell'art. 1106 c.c. sull'amministrazione delegata.