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Art. 1117 BIS c.c. Ambito di applicabilita'
In vigore
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Una norma di sistema
L'art. 1117-bis c.c., inserito dalla L. 220/2012, ha valore eminentemente sistematico: chiarisce che la disciplina condominiale del Capo II del Titolo VII del Libro III non si applica solo all'edificio singolo con più piani o porzioni di piano (figura classica dell'art. 1117 c.c.), ma a tutte le configurazioni in cui sussistano parti comuni tra una pluralità di proprietà esclusive, anche distribuite su più edifici, su più condominii o su unità immobiliari autonome. La norma codifica un orientamento giurisprudenziale e dottrinale già da tempo consolidato, eliminando dubbi interpretativi che avevano alimentato un cospicuo contenzioso.
Le figure ricomprese
La formulazione della norma è volutamente ampia. Vi rientrano in primo luogo i supercondominii: complessi edilizi (villaggi residenziali, comprensori) costituiti da più condominii autonomi che condividono servizi comuni (viali, parcheggi, impianti centralizzati, aree verdi). Vi rientra il condominio orizzontale, formato da villette a schiera o edifici autonomi accomunati da spazi e impianti comuni. È compresa la figura del condominio parziale, in cui alcuni beni o impianti servono solo una parte delle unità immobiliari (es. una scala o un ascensore destinati a un solo corpo di fabbrica): in tal caso le decisioni sui beni parzialmente comuni spettano ai soli condomini interessati, salvi i casi in cui rilevino interessi generali.
La clausola di compatibilità
Il riferimento all'applicazione delle norme «in quanto compatibili» è la chiave interpretativa della disposizione. Non tutte le regole del condominio classico si attagliano alle figure plurime: per esempio, la nomina dell'amministratore (art. 1129 c.c.) può seguire modalità diverse nel supercondominio, con assemblea ristretta ai rappresentanti dei singoli condominii (art. 67 disp. att. c.c.); il regolamento (art. 1138 c.c.) può articolarsi in più livelli; il riparto delle spese (art. 1123 c.c.) deve tenere conto della specificità del servizio comune. Il giudice e l'amministratore devono dunque procedere a un'opera di adattamento sistematico, applicando le norme generali alla peculiarità della singola fattispecie.
Disciplina assembleare nel supercondominio e tutele
L'art. 67 disp. att. c.c., introdotto contestualmente, integra la disciplina disponendo che nel supercondominio con più di sessanta partecipanti l'assemblea per la gestione dei servizi comuni è composta dai rappresentanti dei singoli condominii, nominati con il quorum dell'art. 1136 c.c. La rappresentanza è obbligatoria, garantendo decisioni operative anche in compagini molto estese. Restano applicabili al rapporto tra condomini e supercondominio le tutele generali: impugnativa delle delibere ex art. 1137 c.c., responsabilità dell'amministratore, accesso ai documenti contabili ex art. 1130-bis c.c. La norma garantisce così che ogni proprietario, indipendentemente dalla complessità della configurazione, benefici delle medesime garanzie giuridiche previste per il condominio tradizionale.
Domande frequenti
A quali figure si applica la disciplina condominiale ex art. 1117-bis c.c.?
Si applica al condominio classico, ai supercondominii, ai condominii orizzontali (villette a schiera) e al condominio parziale, ogni volta che più unità o edifici condividano parti comuni ex art. 1117 c.c.
Cosa significa che le norme si applicano 'in quanto compatibili'?
Significa che le regole del condominio classico vanno adattate alla peculiarità delle figure plurime. Alcune disposizioni si applicano integralmente, altre richiedono adattamenti (es. nomina dell'amministratore, riparto spese, regolamento).
Cos'è il supercondominio?
È un complesso edilizio costituito da più condominii autonomi che condividono servizi e beni comuni (viali, parcheggi, impianti, aree verdi). Ogni condominio mantiene autonomia per i propri beni esclusivi, ma le parti comuni del complesso sono gestite secondo la disciplina dell'art. 1117-bis c.c.
Cos'è il condominio parziale?
È la figura in cui alcuni beni o impianti servono solo una parte delle unità immobiliari (ad esempio una scala che serve solo un corpo di fabbrica). Le decisioni sui beni parzialmente comuni spettano ai soli condomini effettivamente interessati.
Come funziona l'assemblea nel supercondominio con tanti partecipanti?
Ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c., nei supercondominii con più di sessanta partecipanti l'assemblea per i servizi comuni è composta dai rappresentanti dei singoli condominii, nominati con il quorum dell'art. 1136 c.c.