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Art. 1118 c.c. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
In vigore
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
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Redazione Legge in Chiaro
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In sintesi
Proporzionalità e inrinunciabilità dei diritti sulle parti comuni
L'art. 1118 c.c., nel testo risultante dalla L. 220/2012, fissa i principi fondamentali che governano il rapporto tra il singolo condomino e la proprietà comune: proporzionalità della quota, inrinunciabilità del diritto e impossibilità di sottrarsi alle spese di conservazione.
La quota millesimale
Il diritto sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare, espresso nelle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale. Questo criterio regola non solo la misura del diritto ma anche il peso del voto in assemblea e la ripartizione delle spese ordinarie ex art. 1123 c.c. Il titolo può derogare a tale criterio proporzionale.
Divieto di rinuncia abdicativa
Il secondo comma sancisce un principio inderogabile: il condomino non può rinunciare alla propria quota sulle parti comuni. La norma mira a impedire manovre elusive: un condomino non potrebbe liberarsi degli oneri condominiali cedendo fittiziamente la propria quota nelle parti comuni pur conservando la proprietà esclusiva. Analogamente, il terzo comma chiarisce che nemmeno la modifica della destinazione d'uso dell'unità (es. da abitazione a magazzino) consente di sottrarsi alle spese di conservazione.
L'eccezione per il distacco dagli impianti centralizzati
Il quarto comma, introdotto dalla L. 220/2012, disciplina l'unica vera eccezione al principio: il condomino può rinunciare all'utilizzo (non alla proprietà) dell'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento. Il distacco è ammesso solo se non provoca notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. Il condomino rinunciante non viene però completamente esonerato: resta obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto, in quanto comproprietario della struttura comune.
Domande frequenti
Come si determina la quota di ciascun condomino sulle parti comuni?
È proporzionale al valore millesimale dell'unità immobiliare, salvo diversa indicazione del titolo o del regolamento condominiale contrattuale.
Un condomino può cedere la propria quota nelle parti comuni senza vendere l'appartamento?
No: la quota nelle parti comuni è inscindibile dalla proprietà dell'unità immobiliare e non può essere rinunciata o ceduta separatamente.
Trasformare un appartamento in ufficio esonera dalle spese condominiali?
No: l'art. 1118 comma 3 esclude espressamente che la modifica della destinazione d'uso permetta di sottrarsi alle spese di conservazione delle parti comuni.
Quando è possibile distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento?
Quando il distacco non causa notevoli squilibri di funzionamento né maggiori costi per gli altri condomini; in tal caso il condomino deve comunque pagare le spese straordinarie e di messa a norma.
Il condomino che si distacca dall'impianto centrale deve ancora pagare qualcosa?
Sì: rimane obbligato per le spese di manutenzione straordinaria, conservazione e adeguamento normativo dell'impianto centralizzato, in quanto ne è ancora comproprietario.