Testo dell'articoloVigente
Art. 1117-quater c.c. – Tutela delle destinazioni d’uso
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 .
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Vedi anche
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In sintesi
Indice dei contenuti
La nuova tutela introdotta dalla riforma
L'art. 1117-quater c.c., introdotto dalla L. 220/2012, completa il quadro di tutele introdotto dalla riforma del condominio creando un rimedio specifico contro le attività che incidono negativamente, in modo sostanziale, sulle destinazioni d'uso delle parti comuni. Prima della riforma, in mancanza di una norma ad hoc, il singolo condomino doveva avvalersi degli strumenti generali (artt. 1102 e 1103 c.c. sull'uso della cosa comune, art. 949 c.c. azione negatoria, art. 844 c.c. immissioni), con esiti incerti e procedimenti spesso lunghi. Il legislatore ha così introdotto una tutela tipica, fondata sulla salvaguardia della destinazione funzionale stabilita dal titolo, dal regolamento o dall'uso prolungato.
Presupposti applicativi: lesione sostanziale
La norma si applica quando un soggetto, condomino, conduttore, ospite o terzo, pone in essere attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni. Si pensi all'utilizzo del cortile come deposito di materiali edili, alla trasformazione di fatto del giardino in parcheggio, all'impiego del locale lavanderia per attività commerciali. L'aggettivo «sostanziale» esclude le interferenze marginali o temporanee, richiedendo un'alterazione significativa e perdurante della funzione del bene comune. Tizio, condomino di un palazzo storico, che ricovera abitualmente la propria auto sotto il portico originariamente adibito a passaggio pedonale, integra la fattispecie tipica.
I rimedi: diffida, assemblea, azione giudiziale
La norma offre uno strumentario graduato. In prima battuta è possibile la diffida all'esecutore: atto stragiudiziale con cui si intima la cessazione del comportamento. La legittimazione è ampia, spettando sia all'amministratore (in via di gestione ordinaria, art. 1130 c.c.) sia ai singoli condomini, anche autonomamente, senza necessità di mandato assembleare. In seconda battuta è possibile chiedere la convocazione dell'assemblea, organo competente a deliberare la cessazione delle attività lesive con il quorum dell'art. 1136, 2° comma c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio): un quorum significativo ma non aggravato, scelta che bilancia tutela e operatività. Infine, è esperibile l'azione giudiziaria, sia individuale sia previa delibera assembleare, finalizzata a ottenere ordine di cessazione, rimessione in pristino ed eventuale risarcimento del danno.
Coordinamento con le altre tutele e onere della prova
La tutela ex art. 1117-quater c.c. coesiste con i rimedi generali. Il singolo condomino conserva l'azione ex art. 1102 c.c. quando l'uso della cosa comune da parte di altri impedisce il pari uso; l'azione ex art. 844 c.c. quando le immissioni superano la normale tollerabilità; le azioni possessorie. La nuova norma è particolarmente utile perché legittima l'intervento collettivo dell'assemblea e codifica espressamente la natura della lesione, semplificando l'iniziativa. L'onere della prova grava sull'attore, che deve dimostrare l'esistenza della destinazione d'uso (per titolo, regolamento o uso prolungato), il carattere sostanziale dell'alterazione e l'imputabilità al convenuto. La cessazione è obiettivo primario; il risarcimento spetta in presenza di danno provato.
Domande frequenti
Quando si applica l'art. 1117-quater c.c.?
Si applica quando un soggetto pone in essere attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni del condominio. L'alterazione deve essere significativa e non meramente temporanea o marginale.
Chi può diffidare l'autore della violazione?
Sia l'amministratore, nell'esercizio della sua funzione gestoria, sia i singoli condomini, anche individualmente e senza bisogno di delibera assembleare. La legittimazione è dunque ampia e plurima.
Quale maggioranza serve all'assemblea per deliberare la cessazione?
Si applica il quorum dell'art. 1136, 2° comma c.c.: maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Non è richiesto un quorum aggravato.
L'azione giudiziaria può essere promossa anche dal singolo condomino?
Sì. Il singolo condomino può agire autonomamente in giudizio per la cessazione della violazione, anche senza una preventiva delibera assembleare, in concorrenza con l'eventuale iniziativa collettiva.
Cosa si intende per 'attività che incide sostanzialmente sulla destinazione d'uso'?
Si intende un'alterazione significativa e perdurante della funzione del bene comune: ad esempio l'utilizzo del cortile come deposito permanente di materiali, la trasformazione di fatto di un giardino in parcheggio, l'impiego di locali condominiali per attività commerciali non previste.