Art. 1136 c.c. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
In vigore
deliberazioni (1) L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonchè 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.
In sintesi
Commento all'art. 1136 c.c., Costituzione dell'assemblea e validita delle deliberazioni
L'art. 1136 c.c. e l'articolo cardine del diritto condominiale: disciplina i quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea, condizionando la validita di ogni decisione adottata dai condomini. Profondamente riformato dalla L. 11 dicembre 2012 n. 220 (entrata in vigore il 18 giugno 2013), la norma ha modificato in modo significativo i quorum di seconda convocazione e ha introdotto regole stringenti sulla verbalizzazione e sulla regolarita delle convocazioni. La conoscenza puntuale di queste regole e essenziale per amministratori e condomini: una delibera adottata con quorum insufficiente e annullabile ex art. 1137 c.c. (entro 30 giorni) e, in casi piu gravi (oggetto non posto all'ordine del giorno, mancanza assoluta di convocazione di alcuni aventi diritto), puo essere dichiarata nulla con azione imprescrittibile. La norma combina due criteri distinti, il numero dei partecipanti al condominio (criterio personale, una testa un voto) e il valore millesimale dell'edificio (criterio reale, proporzionale alla proprieta), secondo soglie diverse per la costituzione dell'assemblea e per l'adozione delle delibere.
La prima convocazione: quorum costitutivo
Il primo comma fissa i quorum di prima convocazione. L'assemblea e regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Si tratta di un quorum elevato, il piu severo dei tre quorum costitutivi previsti dal codice civile per le assemblee condominiali, pensato per garantire che le decisioni di prima convocazione siano rappresentative di una larga parte della collettivita condominiale. La doppia maggioranza e cumulativa: serve sia la presenza di piu della meta dei partecipanti (criterio personale), sia il superamento dei 2/3 in millesimi (criterio reale). Se manca anche solo uno dei due requisiti, l'assemblea non e regolarmente costituita e non puo deliberare validamente; si passa alla seconda convocazione.
La prima convocazione: quorum deliberativo
Costituita validamente l'assemblea, le delibere sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta del valore dell'edificio (500 millesimi). Anche qui doppia maggioranza, ma meno severa di quella costitutiva: bastano i 500 millesimi per il valore (anziche i 666) e la maggioranza degli intervenuti (e non di tutti i partecipanti). Questo quorum del secondo comma (maggioranza intervenuti + 500 millesimi) e detto maggioranza qualificata ed e richiesto anche per molte delibere di seconda convocazione (vedi infra).
La seconda convocazione: tempi e quorum costitutivo
Se l'assemblea in prima convocazione non si costituisce per mancanza di numero legale, si procede alla seconda convocazione, che deve tenersi in un giorno successivo a quello della prima e non oltre dieci giorni dalla medesima. La seconda convocazione e annunciata di norma nello stesso avviso della prima (prassi consigliata per ragioni di economia processuale), ma deve avere sede e ora differenti per consentire la corretta separazione delle due. La giurisprudenza ha precisato che la mancata osservanza del termine di 10 giorni rende invalida la convocazione e annullabili le delibere adottate. Il quorum costitutivo della seconda convocazione e: un terzo del valore dell'edificio (333 millesimi) e un terzo dei partecipanti al condominio. Tutti e due i requisiti devono essere soddisfatti.
La seconda convocazione: quorum deliberativo
Costituita validamente la seconda convocazione, le delibere ordinarie sono valide con maggioranza degli intervenuti + un terzo del valore dell'edificio (333 millesimi). E il quorum piu basso previsto dal codice: bastano poco piu di un terzo dei millesimi e la maggioranza semplice dei presenti. La ratio della riforma 2012 e stata di facilitare la deliberazione delle materie ordinarie (preventivo, rendiconto, conferma amministratore, manutenzione ordinaria), evitando la paralisi del condominio di fronte all'assenteismo cronico di molti condomini. Il rovescio della medaglia e che decisioni significative possono essere adottate da gruppi minoritari di proprietari: per questa ragione, per le materie piu rilevanti il codice mantiene la maggioranza qualificata del secondo comma anche in seconda convocazione.
Le materie a maggioranza qualificata (secondo comma applicato a entrambe le convocazioni)
Il quarto comma elenca le materie per le quali si applica sempre il quorum del secondo comma (maggioranza intervenuti + 500 millesimi), anche in seconda convocazione: nomina e revoca dell'amministratore; liti attive e passive per materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (es. azioni reali sulle parti comuni, opposizione a decreti ingiuntivi di importo elevato); ricostruzione dell'edificio e riparazioni straordinarie di notevole entita; delibere ex artt. 1117-quater (tutela parti comuni), 1120 secondo comma (innovazioni agevolate), 1122-ter (impianti di videosorveglianza), 1135 terzo comma (rendiconto annuale). La ratio e che si tratta di decisioni di particolare rilevanza economica o gestionale, per le quali il codice esige una rappresentativita piu ampia di proprietari.
Le innovazioni ordinarie: maggioranza dei due terzi
Il quinto comma disciplina le innovazioni ordinarie ex art. 1120, comma 1 (opere che modificano la destinazione d'uso delle parti comuni o ne migliorano la consistenza) e le installazioni di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili ex art. 1122-bis, comma 3: queste richiedono maggioranza degli intervenuti + almeno i due terzi del valore dell'edificio (666 millesimi). E un quorum particolarmente severo, giustificato dal fatto che le innovazioni modificano stabilmente la struttura o la destinazione delle parti comuni e incidono sui diritti di tutti i condomini. La giurisprudenza ha precisato che le innovazioni gravose o voluttuarie (art. 1121 c.c.) richiedono lo stesso quorum, ma i condomini dissenzienti possono essere esonerati dal contributo per la quota di loro spettanza.
La convocazione di tutti gli aventi diritto
Il sesto comma e di grande importanza pratica: l'assemblea non puo deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Si tratta di una garanzia procedimentale fondamentale: ogni condomino ha diritto a partecipare all'assemblea, a essere informato dell'ordine del giorno, a esprimere il proprio voto. La convocazione deve avvenire ex art. 66 disp. att. c.c. con avviso comunicato almeno cinque giorni prima della prima convocazione, con indicazione dei punti all'ordine del giorno, di data, ora e luogo dell'assemblea, e con menzione della seconda convocazione. La mancata o irregolare convocazione di anche un solo condomino rende la delibera annullabile (entro 30 giorni ex art. 1137 c.c.); la mancanza assoluta di convocazione e talora qualificata come motivo di nullita (azione imprescrittibile), specie se riguarda piu condomini in numero significativo.
La verbalizzazione
L'ultimo comma impone l'obbligo di redigere processo verbale delle riunioni dell'assemblea, da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore (art. 1130, n. 7 c.c., registro dei verbali delle assemblee). Il verbale deve contenere: data e luogo della riunione, indicazione dei condomini intervenuti personalmente o per delega con relativi millesimi, ordine del giorno, sintesi della discussione, esito di ogni singola votazione (favorevoli, contrari, astenuti, con relativi millesimi), eventuali dichiarazioni di dissenso. La verbalizzazione e essenziale per la prova delle delibere e per l'esercizio del diritto di impugnazione: il dissenziente che vuole impugnare deve risultare contrario nel verbale (a meno che fosse assente). Il verbale e firmato dal presidente dell'assemblea e dal segretario; copia e inviata ai condomini assenti ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c.
Coordinamento con le innovazioni agevolate
La riforma 2012 ha introdotto un regime agevolato per alcune innovazioni di interesse sociale (sicurezza, abbattimento barriere architettoniche, contenimento energetico, parcheggi pertinenziali) disciplinate dall'art. 1120, comma 2 c.c. Queste sono adottate con la maggioranza qualificata del secondo comma (maggioranza intervenuti + 500 millesimi) e non con la maggioranza dei due terzi richiesta per le innovazioni ordinarie. La ratio e favorire opere socialmente utili e di interesse pubblico, riducendo i quorum richiesti. Si tratta di un sistema a maggioranze differenziate calibrate sul tipo di intervento, che richiede attenzione nella qualificazione giuridica dell'opera deliberata.
Profili processuali e impugnazione
Le delibere assembleari adottate in violazione dei quorum sono annullabili ex art. 1137 c.c. con azione esperibile entro 30 giorni dalla deliberazione (presenti) o dalla comunicazione del verbale (assenti). E richiesta la previa mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010 (riforma Cartabia D.Lgs. 149/2022) come condizione di procedibilita. Le delibere viziate piu gravemente (oggetto impossibile, illecito, mancanza di convocazione totale, modifica del regolamento contrattuale senza unanimita) sono nulle con azione imprescrittibile. La competenza e del tribunale del luogo dell'edificio. La giurisprudenza distingue accuratamente tra nullita e annullabilita: la differenza e di enorme rilievo pratico perche la prima e rilevabile in qualunque tempo e da chiunque vi abbia interesse, la seconda solo nel termine breve di 30 giorni e dal condomino dissenziente o assente.
Caso pratico
Il condominio di via Garibaldi 12 a Bologna ha 14 partecipanti (millesimi totali 1000). L'amministratore Tizio Verdi convoca l'assemblea per il 15 aprile 2025 con avviso del 9 aprile (preavviso 6 giorni, conforme all'art. 66 disp. att.), ordine del giorno: 1) approvazione preventivo 2025; 2) revoca dell'amministratore Tizio e nomina nuovo amministratore; 3) installazione impianto fotovoltaico sul tetto (innovazione ex art. 1122-bis); 4) rifacimento facciata (ricostruzione di notevole entita ex art. 1135 + 1136 comma 4). Prima convocazione 15 aprile ore 10: presenti 7 condomini con 580 millesimi. Il quorum costitutivo richiede 2/3 valore (666) e meta partecipanti (8): il primo requisito manca (580 < 666). L'assemblea non si costituisce. Seconda convocazione 21 aprile ore 18 (6 giorni dopo, rispetta il limite di 10 giorni): presenti 10 condomini con 720 millesimi. Quorum costitutivo seconda convocazione (1/3 millesimi = 333; 1/3 partecipanti = 5, sono presenti 10): regolarmente costituita. Esame dei singoli punti: 1) preventivo, quorum deliberativo seconda convocazione (maggioranza intervenuti + 1/3 valore = 333). Approvato con 7 favorevoli (430 millesimi), quorum raggiunto. 2) revoca e nomina amministratore, quorum del secondo comma (maggioranza intervenuti + 500 millesimi). Votazione: 8 favorevoli alla revoca con 580 millesimi; quorum raggiunto. Nuovo amministratore Caio Rossi eletto con 8 voti, 580 millesimi. 3) impianto fotovoltaico, innovazione ex art. 1122-bis comma 3, richiede quorum del quinto comma (maggioranza intervenuti + 2/3 valore = 666). Votazione: 7 favorevoli con 510 millesimi. Quorum NON raggiunto (510 < 666): delibera respinta. 4) rifacimento facciata, riparazione straordinaria di notevole entita, quorum quarto comma (maggioranza intervenuti + 500 millesimi). Votazione: 7 favorevoli con 510 millesimi: quorum raggiunto. Approvata con costituzione obbligatoria del fondo speciale ex art. 1135. Sempronio, condomino dissenziente sulla nomina di Caio, impugna entro 30 giorni davanti al tribunale di Bologna chiedendo l'annullamento per asserito vizio nella convocazione: la sua tesi e che il preavviso di 6 giorni e troppo breve per una decisione di tale importanza. Il tribunale rigetta: i 6 giorni rispettano il minimo legale di 5, e la riforma 2012 non distingue per importanza delle materie. Mevia, condomina astenuta, viene successivamente designata segretaria dell'assemblea per la prossima riunione e provvede a trascrivere il verbale completo nel registro tenuto dall'amministratore.
Domande frequenti
Quali sono i quorum di prima convocazione dell'assemblea condominiale?
Quorum costitutivo: 2/3 del valore dell'edificio (666 millesimi) e maggioranza dei partecipanti. Quorum deliberativo: maggioranza degli intervenuti e almeno meta del valore dell'edificio (500 millesimi). Doppia maggioranza cumulativa.
Quali sono i quorum di seconda convocazione?
Quorum costitutivo: 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore dell'edificio (333 millesimi). Quorum deliberativo ordinario: maggioranza intervenuti + 1/3 valore. La seconda convocazione deve tenersi in giorno successivo alla prima, non oltre 10 giorni.
Quali delibere richiedono la maggioranza qualificata anche in seconda convocazione?
Nomina e revoca amministratore, liti che esorbitano dai poteri dell'amministratore, ricostruzione edificio, riparazioni straordinarie di notevole entita, e le delibere ex artt. 1117-quater, 1120 secondo comma, 1122-ter, 1135 terzo comma: richiedono maggioranza intervenuti + 500 millesimi.
Cosa accade se non tutti i condomini sono stati convocati?
L'assemblea non puo deliberare validamente. La mancata convocazione anche di un solo condomino rende la delibera annullabile ex art. 1137 c.c. (30 giorni); la mancanza di convocazione di piu condomini puo essere qualificata come nullita con azione imprescrittibile.
Le installazioni di impianti da fonti rinnovabili che quorum richiedono?
Maggioranza degli intervenuti + 2/3 del valore dell'edificio (666 millesimi) ex art. 1136 comma 5 c.c., perche si tratta di innovazione ordinaria ex art. 1122-bis comma 3. E un quorum particolarmente severo, giustificato dalla modifica strutturale delle parti comuni.