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Art. 1121 c.c. Innovazioni gravose o voluttuarie
In vigore
Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.
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Redazione Legge in Chiaro
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In sintesi
Innovazioni gravose o voluttuarie: esonero e adesione tardiva
L'art. 1121 c.c. introduce un meccanismo di bilanciamento tra il potere della maggioranza di deliberare innovazioni e il diritto del singolo condomino a non essere gravato da spese sproporzionate o non necessarie.
Quando un'innovazione è gravosa o voluttuaria?
La valutazione è relativa: un'innovazione è gravosa quando la spesa è molto elevata rispetto alle condizioni economiche dell'edificio; è voluttuaria quando risponde a esigenze di lusso o comfort non essenziali, tenuto conto dell'importanza e della tipologia dell'immobile. Ad esempio, l'installazione di una piscina in un condominio di edilizia economica popolare sarebbe tipicamente voluttuaria.
Esonero dalla spesa
Il presupposto per l'esonero è che l'opera sia suscettibile di utilizzazione separata: il condomino dissenziente non partecipa alla spesa ma non può neppure fruire dell'innovazione. L'esonero opera anche per gli eredi e gli aventi causa del condomino originariamente contrario.
Innovazione non divisibile
Quando la separazione non è tecnicamente possibile (es. un impianto che serve necessariamente tutto l'edificio), l'innovazione non può essere realizzata, a meno che i condomini favorevoli non si assumano volontariamente l'intera spesa. In tal caso tutti i condomini ne beneficiano, ma solo i proponenti pagano.
Adesione tardiva
La norma prevede un importante diritto di ripensamento: i condomini inizialmente esonerati possono, in qualunque momento successivo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione versando la propria quota delle spese di esecuzione (attualizzata) e di manutenzione ordinaria futura. Questo diritto si trasmette agli eredi e agli aventi causa.
Rapporto con l'art. 1120 c.c.
L'art. 1121 si applica dopo che l'innovazione è stata validamente deliberata ai sensi dell'art. 1120: non impedisce la delibera, ma regola chi deve pagare. Per le controversie è obbligatoria la mediazione ex D.Lgs. 28/2010.
Domande frequenti
Come si stabilisce se un'innovazione è voluttuaria?
Il giudice valuta caso per caso le condizioni e l'importanza dell'edificio: un ascensore panoramico di lusso in un palazzo di pregio potrebbe non essere voluttuario, mentre la stessa opera in un condominio economico lo sarebbe.
Il condomino esonerato può poi cambiare idea e aderire all'innovazione?
Sì. L'art. 1121, co. 3 c.c. consente in qualunque tempo l'adesione tardiva, a condizione di contribuire alle spese di esecuzione (per la quota non ancora ammortizzata) e a quelle future di manutenzione.
Se i favorevoli pagano tutto, i contrari possono comunque usare l'innovazione?
Sì, se l'innovazione non è separabile e i favorevoli si accollano l'intera spesa, tutti i condomini ne beneficiano. I contrari non pagano, ma possono fruire dell'opera.
Chi decide se l'innovazione è separabile o no?
In caso di disaccordo decide il giudice, eventualmente con l'ausilio di un consulente tecnico. Prima è obbligatorio tentare la mediazione ex D.Lgs. 28/2010.
L'erede di un condomino esonerato deve contribuire all'innovazione?
No, non automaticamente. L'esonero si trasmette agli eredi, ma questi possono in qualunque momento aderire contribuendo alle spese residue, come previsto dall'art. 1121, co. 3 c.c.