Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1122 c.c. Opere su parti di proprietà o uso individuale
In vigore
(1) Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Opere su parti individuali: limiti e obblighi di comunicazione
L'art. 1122 c.c., nella versione riformata dalla L. 220/2012, regola le opere che il singolo condomino può eseguire nella propria unità immobiliare o nelle parti comuni che gli siano state assegnate in uso esclusivo o proprietà separata.
Divieto di pregiudizio
Il condomino è libero di ristrutturare la propria unità, ma incontra un limite invalicabile: non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o che pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio. Esempi tipici di opere vietate: demolizione di muri portanti, modifica delle facciate, alterazione delle canne fumarie condominiali, interventi sulle strutture portanti comuni.
Obbligo di comunicazione preventiva
Prima di iniziare qualsiasi opera rilevante, il condomino deve dare preventiva notizia all'amministratore. La norma non specifica la forma, ma è consigliabile la comunicazione scritta con data certa per documentare l'adempimento. La comunicazione non è una richiesta di autorizzazione: l'assemblea può intervenire, ma non ha potere di veto su opere lecite.
Ruolo dell'amministratore e dell'assemblea
Ricevuta la comunicazione, l'amministratore la riferisce all'assemblea. L'assemblea può esaminare le opere e, se ritiene che possano causare danni o pregiudizi, adire le vie legali per inibirle o far ripristinare lo stato dei luoghi. La mancata comunicazione preventiva espone il condomino a responsabilità risarcitoria e all'ordine di demolizione delle opere abusive.
Parti comuni ad uso individuale
La L. 220/2012 ha esteso espressamente l'applicazione della norma alle parti comuni attribuite in proprietà esclusiva o uso individuale (es. lastrico solare di proprietà esclusiva, cortile assegnato a un condomino): anche in questi spazi il condomino deve rispettare i medesimi limiti.
Rimedi e controversie
In caso di violazione, l'assemblea o il singolo condomino danneggiato può agire in giudizio per la rimozione delle opere e il risarcimento del danno. La mediazione ex D.Lgs. 28/2010 è condizione di procedibilità.
Domande frequenti
Posso abbattere un muro nella mia proprietà senza chiedere nulla al condominio?
Dipende: se il muro è portante o comunque funzionale alla stabilità dell'edificio, l'opera è vietata dall'art. 1122 c.c. In ogni caso devi dare preventiva comunicazione all'amministratore prima di iniziare i lavori.
L'assemblea può bloccare le mie ristrutturazioni?
L'assemblea non ha potere di veto sulle opere lecite nella tua proprietà. Può però chiedere in giudizio l'inibitoria se i lavori minacciano le parti comuni o il decoro dell'edificio.
Cosa rischio se non comunico i lavori all'amministratore?
Rischi di essere ritenuto responsabile dei danni causati e di ricevere un ordine giudiziario di ripristino dello stato dei luoghi, con spese a tuo carico. La mancata comunicazione è inadempimento contrattuale verso gli altri condomini.
Ho in uso esclusivo il lastrico solare: posso costruirvi una veranda?
No, senza autorizzazione. Il lastrico solare, anche in uso esclusivo, rimane parte comune: opere su di esso ricadono nell'art. 1122 c.c. e richiedono comunicazione preventiva. Una veranda modificherebbe il decoro architettonico e richiederebbe consenso assembleare.
La comunicazione all'amministratore va fatta prima di ogni lavoro di ristrutturazione?
L'obbligo riguarda le opere che potrebbero incidere sulle parti comuni o sulla struttura. Lavori di manutenzione ordinaria interna (tinteggiatura, pavimenti) non richiedono comunicazione.