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Art. 1124 c.c. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
In vigore
degli ascensori (1) Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. (2) Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
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In sintesi
Scale e ascensori: la doppia ripartizione millesimale
L'art. 1124 c.c. stabilisce un regime speciale di ripartizione per le spese di manutenzione e sostituzione di scale e ascensori, diverso dal criterio generale dell'art. 1123 c.c. La L. 220/2012 ha esplicitamente esteso la disciplina agli ascensori, eliminando ogni dubbio interpretativo preesistente.
Ambito di applicazione
La norma riguarda le spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) e di sostituzione integrale di scale e ascensori. Non si applica alle innovazioni di nuova installazione (es. installazione ex novo di un ascensore in condominio privo di esso), che ricadono nell'art. 1120 c.c.
Il meccanismo del 50/50
La spesa si divide in due metà uguali:
Condomini che servono la norma
Solo i proprietari delle unità a cui scale e ascensori effettivamente servono concorrono alle spese. I proprietari di unità non collegate (es. garage con accesso autonomo esterno) non partecipano.
Cantine e soffitte
Ai fini del concorso nella metà per valore, si considerano «piani» anche cantine, palchi morti, soffitte o camere a tetto e lastrici solari di proprietà non comune. Questi spazi contribuiscono alla quota millesimale ma, per la quota altimetrica, si considera l'altezza reale dal suolo.
Deroghe e tabelle
I condomini possono stabilire criteri diversi nel regolamento contrattuale con delibera unanime. Le tabelle millesimali specifiche per scale e ascensori (tabella B o C) sono elaborate seguendo i criteri dell'art. 1124. In caso di controversia è obbligatoria la mediazione ex D.Lgs. 28/2010.
Domande frequenti
Chi paga la manutenzione dell'ascensore al piano terra?
Il condomino del piano terra concorre alla metà della spesa ripartita per valore millesimale, ma non concorre (o concorre in misura minima) alla metà ripartita per altezza dal suolo, poiché il piano terra ha altezza zero o molto ridotta.
L'art. 1124 si applica anche alla sostituzione integrale dell'ascensore?
Sì. La norma disciplina sia la manutenzione ordinaria e straordinaria sia la sostituzione integrale di scale e ascensori esistenti. Per l'installazione ex novo di un ascensore si applica invece l'art. 1120 c.c.
Come si calcola l'altezza dal suolo per la ripartizione?
Si considera l'altezza del piano finito (o del punto di accesso all'unità immobiliare) dal livello del suolo. Per le cantine interrate l'altezza è convenzionalmente zero o negativa; nella pratica le tabelle millesimali le equiparano al piano terra.
Il proprietario di un garage con accesso esterno deve pagare la manutenzione dell'ascensore?
No, se il garage ha accesso autonomo dall'esterno e scala/ascensore non lo servono. La norma si applica solo ai proprietari delle unità a cui le scale e gli ascensori effettivamente servono.
Posso modificare i criteri dell'art. 1124 nel regolamento condominiale?
Sì, ma solo con delibera unanime nel regolamento contrattuale. L'assemblea a maggioranza non può derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese senza il consenso di tutti i condomini.