Articolo 1138 Codice Civile: Regolamento di condominio

La funzione del regolamento condominiale

L'articolo 1138 del Codice Civile disciplina uno strumento essenziale per la convivenza condominiale: il regolamento di condominio. Si tratta di un atto interno destinato a tradurre, in regole concrete e quotidiane, i principi generali del Codice Civile, adattandoli alle peculiarità del singolo edificio. La norma impone obbligatoriamente la formazione di un regolamento quando i condomini sono più di dieci: una soglia che la giurisprudenza individua nel numero delle unità immobiliari distinte e non nel numero delle persone fisiche. Un appartamento posseduto in comproprietà da più soggetti conta come un'unità sola; viceversa, un proprietario di tre unità contribuisce con tre al computo della soglia.

Pensiamo a Tizio, proprietario di un appartamento in un edificio di quindici unità: il condominio è tenuto a dotarsi di un regolamento che disciplini l'uso delle parti comuni, dalle scale al cortile, dalla terrazza all'androne. In mancanza, ciascun condomino, come Caio o Sempronio, può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di quello esistente, richiedendo all'amministratore la convocazione dell'assemblea per l'esame della proposta. Sotto la soglia dei dieci condomini il regolamento è facoltativo, ma comunque consigliato: garantisce trasparenza, riduce il contenzioso e fornisce un quadro stabile di regole.

Il contenuto tipico del regolamento

L'art. 1138, comma 1, c.c. delinea un contenuto minimo del regolamento: norme sull'uso delle cose comuni, criteri di ripartizione delle spese coerenti con i diritti e gli obblighi spettanti a ciascuno, regole per la tutela del decoro dell'edificio e disposizioni sull'amministrazione. Si tratta di un contenuto minimo, ampliabile dall'assemblea ma comunque vincolato a non sconfinare nei diritti dominicali individuali. La logica è quella della autoregolamentazione: il legislatore fissa i principi generali, il condominio li adatta alle proprie esigenze.

Mevia, ad esempio, può legittimamente vedere disciplinato dal regolamento l'orario di utilizzo dell'ascensore, le modalità di accesso al lastrico solare, l'installazione di tende da sole esterne, l'uso del giardino condominiale, i criteri di assegnazione dei posti auto comuni, le regole sulle insegne pubblicitarie sulla facciata, gli orari di silenzio e di esecuzione di lavori rumorosi. Non può però essere obbligata a modificare la destinazione del proprio appartamento, a rinunciare a porzioni della proprietà esclusiva o a sopportare limitazioni che non trovino fondamento negli atti di acquisto o nelle convenzioni. Il regolamento, in altre parole, non può trasformarsi in uno strumento di compressione dei diritti dominicali sostanziali.

L'approvazione: quorum e procedura

Il regolamento assembleare è approvato dall'assemblea con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi dell'intero edificio. Una volta approvato, il regolamento deve essere allegato al registro dei verbali tenuto dall'amministratore (art. 1130, n. 7, c.c.) e diviene immediatamente vincolante per tutti i condomini, anche per coloro che subentreranno successivamente nella proprietà. Le modifiche al regolamento richiedono lo stesso quorum dell'approvazione iniziale; per le clausole di natura contrattuale, invece, occorre l'unanimità.

Diverso è il regime del regolamento contrattuale (o assembleare contrattuale), predisposto in genere dall'originario costruttore-venditore e accettato dai singoli acquirenti negli atti di compravendita. Questo tipo di regolamento può contenere clausole anche limitative dei diritti dominicali individuali (entro i limiti di legge), ma può essere modificato soltanto con il consenso unanime dei condomini, non a maggioranza. È un punto cruciale che spesso sfugge: clausole come il divieto di destinare l'immobile a determinati usi (B&B, attività professionali, locazioni brevi), limitazioni alle modifiche estetiche della facciata, vincoli particolari sulla destinazione di parti comuni, sono valide solo se contenute in un regolamento contrattuale validamente accettato.

I limiti invalicabili e la riforma del 2012

Il secondo comma dell'art. 1138 c.c. fissa limiti invalicabili al potere regolamentare. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Inoltre, in nessun caso possono derogare a disposizioni considerate inderogabili: artt. 1118 comma 2 (rinuncia ai beni comuni), 1119 (indivisibilità delle parti comuni), 1120 (innovazioni), 1129 (amministratore), 1131 (rappresentanza), 1132 (dissenso rispetto alle liti), 1136 (quorum) e 1137 (impugnazioni). Si tratta di un nucleo essenziale di norme che il legislatore ha sottratto alla disponibilità dell'autonomia condominiale, a tutela dell'equilibrio del sistema e dei diritti dei singoli.

La L. 220/2012 ha introdotto una novità significativa: il regolamento non può vietare di possedere o detenere animali domestici. Si tratta di una norma di tutela del benessere personale del condomino e, indirettamente, del rapporto uomo-animale, che ha superato le vecchie clausole regolamentari di divieto generalizzato. La giurisprudenza è intervenuta a precisare la portata della norma: il divieto generalizzato è inammissibile, ma restano legittime regole proporzionate a tutela del decoro, dell'igiene e della tranquillità (orari, obblighi di pulizia delle parti comuni, modalità di accompagnamento al guinzaglio nelle aree comuni, divieto di animali in determinati spazi come la piscina condominiale). Resta inoltre fermo il divieto degli animali pericolosi o non considerati domestici in senso stretto.

L'impugnazione del regolamento e la nullità delle clausole illegittime

L'art. 1138, comma 1, c.c. richiama l'art. 1107 c.c. per l'impugnazione del regolamento. Il condomino assente o dissenziente può quindi impugnare le clausole del regolamento entro trenta giorni dalla deliberazione (o dalla comunicazione, se assente), facendo valere violazioni di legge, contrarietà ad atti di acquisto, lesione di diritti individuali. Oltre all'impugnazione nei trenta giorni, restano azionabili in ogni tempo (senza limiti decadenziali) le azioni di nullità per le clausole che violino norme inderogabili o ledano diritti dominicali individuali.

Per Tizio, Caio, Sempronio o Mevia, valutare attentamente il regolamento, soprattutto in fase di acquisto, è una buona pratica che evita contenziosi e costose impugnazioni successive. È opportuno richiedere copia del regolamento vigente prima del rogito, valutare con un legale le clausole più impattanti (divieti di destinazione, ripartizione di spese non secondo le quote millesimali ordinarie, vincoli estetici), verificare l'allegazione del regolamento agli atti di acquisto. Una volta acquisita la proprietà, conoscere il regolamento è il primo passo per una convivenza condominiale serena e per esercitare consapevolmente i propri diritti e doveri.

Modifiche, revisione e dinamica evolutiva del regolamento

Il regolamento non è un documento statico: l'evoluzione normativa (riforma 2012, normativa sulla privacy, sulla sicurezza degli impianti, sull'efficienza energetica) e i mutamenti sociali (lavoro da remoto, sharing economy, locazioni brevi) impongono periodiche revisioni. Ciascun condomino, come ricorda l'art. 1138, comma 1, c.c., può prendere l'iniziativa per la revisione. È buona prassi che il regolamento contenga clausole di rinvio dinamico alle normative sopravvenute (sicurezza antincendio, ascensori, raccolta differenziata) per evitare conflitti con disposizioni inderogabili successive. Per i condomini più grandi, l'amministratore è la figura chiave che può promuovere periodicamente l'aggiornamento del testo regolamentare, anche all'esito di mutate esigenze rilevate sul campo.