Art. 1130 BIS c.c. Rendiconto condominiale
In vigore
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonchè di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
In sintesi
La riforma del 2012 e la nuova trasparenza contabile
L'art. 1130-bis c.c., introdotto dalla L. 220/2012 di riforma della disciplina condominiale, ha colmato una grave lacuna del codice del 1942: la previgente normativa non disciplinava in modo organico il rendiconto, lasciando la materia al diritto vivente con notevole disomogeneità di prassi. La nuova norma impone all'amministratore una struttura tripartita e standardizzata, finalizzata a garantire trasparenza, intelligibilità e controllabilità della gestione condominiale, in coerenza con i principi generali del mandato (artt. 1713 e 1130 n. 10 c.c.).
Il rendiconto non è più un semplice prospetto numerico: è un documento gestionale complesso che fotografa la situazione patrimoniale del condominio, indicando entrate, uscite, fondi disponibili, riserve e ogni altro elemento utile a una verifica immediata. La ratio è duplice: tutelare i singoli condomini, soggetti ad obblighi contributivi spesso ingenti, e responsabilizzare l'amministratore nell'esecuzione del mandato.
I tre documenti obbligatori
Il rendiconto si articola in tre componenti, ciascuna con funzione propria. Il registro di contabilità riporta in ordine cronologico tutte le movimentazioni dell'esercizio, costituendo la base analitica della rendicontazione (art. 1130 n. 7 c.c., per cui l'annotazione deve avvenire entro 30 giorni dal movimento). Il riepilogo finanziario sintetizza in voci aggregate entrate e uscite, con il dettaglio dei fondi e delle riserve, permettendo una lettura d'insieme della gestione. La nota sintetica esplicativa integra il dato numerico con la narrazione qualitativa: rapporti in corso, contenziosi pendenti, criticità da affrontare, ratei e risconti. L'assenza di uno solo di questi documenti rende il rendiconto incompleto e suscettibile di impugnazione ex art. 1137 c.c.
Approvazione, revisore e consiglio di condominio
L'art. 1130 n. 10 c.c. impone all'amministratore di redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio. La delibera di approvazione segue il quorum dell'art. 1136, 2° comma c.c. La norma rafforza inoltre i poteri di controllo dell'assemblea introducendo la facoltà di nominare, in qualsiasi momento, un revisore esterno che verifichi la contabilità, anche per più esercizi specificamente identificati, con spesa ripartita per millesimi. Negli edifici con almeno dodici unità immobiliari è possibile istituire un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini, con funzioni consultive e di controllo: figura non gestoria, ma di supporto tecnico-vigilanza nei confronti dell'amministratore.
Accesso ai giustificativi e conservazione decennale
La trasparenza è completata dal diritto di accesso: condomini e titolari di diritti reali o di godimento (usufruttuari, conduttori per certi profili) possono in ogni tempo prendere visione dei documenti giustificativi di spesa ed estrarne copia a proprie spese. L'amministratore non può opporre rifiuti generici né subordinare l'accesso ad autorizzazioni assembleari. La conservazione è obbligatoria per dieci anni dalla registrazione, in linea con la prescrizione ordinaria ex art. 2946 c.c.: scaduto tale termine la documentazione può essere distrutta, salvi obblighi fiscali specifici. La violazione di tali obblighi costituisce grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129 c.c. e legittima la revoca giudiziale dell'amministratore.
Domande frequenti
Da quali documenti si compone il rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c.?
Da tre documenti obbligatori: il registro di contabilità con le annotazioni cronologiche, il riepilogo finanziario con i dati aggregati di entrate e uscite, e la nota sintetica esplicativa con l'indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Entro quanto tempo deve essere approvato il rendiconto?
L'amministratore deve convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, ai sensi dell'art. 1130 n. 10 c.c. La mancata convocazione costituisce grave irregolarità e legittima la revoca giudiziale.
Posso chiedere di visionare le fatture e i giustificativi di spesa del condominio?
Sì. L'art. 1130-bis c.c. riconosce a condomini e titolari di diritti reali o di godimento il diritto di prendere visione dei giustificativi in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese. L'amministratore non può negare l'accesso.
Per quanto tempo devono essere conservate le scritture contabili del condominio?
Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione, in coerenza con la prescrizione ordinaria decennale ex art. 2946 c.c.
Cos'è il consiglio di condominio e quando può essere nominato?
È un organo facoltativo composto da almeno tre condomini, istituibile negli edifici con almeno dodici unità immobiliari. Ha funzioni consultive e di controllo, non gestorie, e affianca l'amministratore senza sostituirlo nelle decisioni operative.