- Il proprietario dell'ultimo piano (o del lastrico solare) può sopraelevare l'edificio, salvo diverso titolo.
- La sopraelevazione è vietata se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
- I condomini possono opporsi se la sopraelevazione pregiudica l'aspetto architettonico o riduce notevolmente aria e luce.
- Chi sopraelevà deve pagare un'indennità agli altri condomini e ricostruire il lastrico solare comune.
Testo dell'articoloVigente
Art. 1127 c.c. Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio
In vigore
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
In sintesi
Indice dei contenuti
Il diritto di sopraelevazione nel condominio
L'art. 1127 c.c. attribuisce al proprietario dell'ultimo piano, o al proprietario esclusivo del lastrico solare, il diritto di costruire nuovi piani o nuove fabbriche sull'edificio esistente. Si tratta di un diritto reale connesso alla titolarità dell'ultimo piano, derogabile solo da clausola contrattuale o da vincoli del titolo d'acquisto.
Limiti alla sopraelevazione
Il diritto non è assoluto. L'art. 1127 c.c. prevede tre ordini di limiti:
Indennità e obbligo di ricostruzione del lastrico
Chi sopraelevà è tenuto a corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area occupata dalla nuova fabbrica, diviso per il numero totale dei piani (incluso quello nuovo), detratta la quota spettante al sopraelevante stesso. Deve inoltre ricostruire il lastrico solare di cui i condomini avevano diritto di uso. La norma si raccorda con la L. 220/2012 e con gli artt. 1117-1139 c.c. in tema di parti comuni.
Domande frequenti
Chi può sopraelevare un edificio condominiale?
Solo il proprietario dell'ultimo piano o il proprietario esclusivo del lastrico solare, salvo diversa previsione nel titolo d'acquisto o nel regolamento contrattuale (art. 1127 c.c.).
I condomini possono bloccare una sopraelevazione?
Sì, se la sopraelevazione pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio oppure riduce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Quando la sopraelevazione è assolutamente vietata?
Quando le condizioni statiche dell'edificio non la consentono: in quel caso il divieto è assoluto e non superabile nemmeno con il consenso dei condomini.
Quanto paga chi sopraelevà agli altri condomini?
Un'indennità pari al valore attuale dell'area occupata diviso per il numero totale dei piani (incluso quello nuovo), detratta la quota di spettanza del sopraelevante.
Chi sopraelevà deve fare qualcosa per il lastrico solare?
Sì, ha l'obbligo di ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto di uso, a proprie spese.