Testo dell'articoloVigente
Art. 1127 c.c. Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio
In vigore
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
In sintesi
Indice dei contenuti
Il diritto di sopraelevazione nel condominio
L'art. 1127 c.c. attribuisce al proprietario dell'ultimo piano, o al proprietario esclusivo del lastrico solare, il diritto di costruire nuovi piani o nuove fabbriche sull'edificio esistente. Si tratta di un diritto reale connesso alla titolarità dell'ultimo piano, derogabile solo da clausola contrattuale o da vincoli del titolo d'acquisto.
Limiti alla sopraelevazione
Il diritto non è assoluto. L'art. 1127 c.c. prevede tre ordini di limiti:
Indennità e obbligo di ricostruzione del lastrico
Chi sopraelevà è tenuto a corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area occupata dalla nuova fabbrica, diviso per il numero totale dei piani (incluso quello nuovo), detratta la quota spettante al sopraelevante stesso. Deve inoltre ricostruire il lastrico solare di cui i condomini avevano diritto di uso. La norma si raccorda con la L. 220/2012 e con gli artt. 1117-1139 c.c. in tema di parti comuni.
Casi pratici
Caso 1: diritto di sopraelevazione
Tizio, proprietario dell'ultimo piano, vuole elevare un nuovo piano. Può farlo (art. 1127 c.c.), salvo diversa previsione del titolo, se le condizioni statiche dell'edificio lo consentono, corrispondendo un'indennità agli altri condomini.
Caso 2: opposizione dei condomini
I condomini possono opporsi se la sopraelevazione pregiudica l'aspetto architettonico o diminuisce notevolmente aria e luce dei piani sottostanti. Tizio deve inoltre ricostruire il lastrico solare di uso comune.
Domande frequenti
Chi ha il diritto di sopraelevare l'edificio?
Il proprietario dell'ultimo piano o il proprietario esclusivo del lastrico solare, salvo che risulti diversamente dal titolo (art. 1127 c.c.).
Quali limiti incontra la sopraelevazione?
Il limite statico (condizioni strutturali idonee), quello estetico (aspetto architettonico) e quello funzionale (aria e luce dei piani sottostanti).
I condomini possono opporsi?
Sì: se la sopraelevazione pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio o diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi sopraeleva deve un'indennità?
Sì: pari al valore attuale dell'area da occupare, diviso per il numero dei piani (incluso quello nuovo), detratta la quota spettante al sopraelevante.
Ci sono altri obblighi?
Sì: chi sopraeleva deve ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.