Art. 1128 c.c. Perimento totale o parziale dell’edificio
In vigore
Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
In sintesi
Perimento dell'edificio: la soglia dei tre quarti
L'art. 1128 c.c. disciplina le conseguenze giuridiche del perimento, totale o parziale, dell'edificio condominiale, regolando sia i diritti dei singoli condomini sia le modalità di gestione delle risorse residue.
La norma introduce una soglia di rilevanza: se l'edificio perisce per l'intero o per una parte che rappresenta almeno i 3/4 del suo valore, ciascun condomino acquista il diritto di chiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo diverso accordo. Al di sotto di tale soglia, invece, la decisione spetta all'assemblea condominiale, che delibera sulla ricostruzione.
Ruolo dell'assicurazione e diritto di recesso dalla ricostruzione
Un elemento fondamentale è la destinazione dell'indennità assicurativa: la somma percepita per le parti comuni deve essere impiegata per la loro ricostruzione, garantendo la continuità del patrimonio condominiale.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione ha però una via d'uscita: può cedere i propri diritti agli altri condomini (o ad alcuni di essi) secondo una stima imparziale. Questa facoltà tutela il dissenso individuale senza bloccare la maggioranza che vuole ricostruire. La norma si coordina con gli artt. 1117-1139 c.c. e con la disciplina assicurativa condominiale.
Domande frequenti
Cosa succede se il condominio viene quasi completamente distrutto?
Se il perimento supera i 3/4 del valore dell'edificio, ogni condomino può chiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo accordo contrario tra tutti (art. 1128 c.c.).
Chi decide la ricostruzione in caso di perimento parziale?
L'assemblea condominiale delibera sulla ricostruzione quando il perimento è inferiore ai 3/4 del valore; ogni condomino contribuisce in proporzione ai propri millesimi.
L'indennità assicurativa può essere usata liberamente dai condomini?
No. L'indennità corrisposta per l'assicurazione delle parti comuni è vincolata alla loro ricostruzione e non può essere distribuita tra i condomini.
Un condomino può rifiutarsi di partecipare alla ricostruzione?
Sì, ma deve cedere i propri diritti (anche sulle parti di proprietà esclusiva) agli altri condomini secondo una stima imparziale, oppure scegliere a chi cedere tra i condomini disponibili.
Cosa si intende per 'valore dell'edificio' ai fini del calcolo dei 3/4?
Si tratta del valore venale complessivo dell'edificio prima del perimento, stimato secondo criteri di mercato; la valutazione è generalmente affidata a un perito.