Autore: Andrea Marton

In breve: la Legge di Bilancio 2026 riapre l’assegnazione agevolata dei beni ai soci, la cessione agevolata, la trasformazione in società semplice e l’estromissione agevolata per le imprese individuali. Significa poter far uscire un immobile non strumentale (o un’auto) dal patrimonio dell’azienda pagando un’imposta sostitutiva ridotta dell’8% (10,5% se la società è non operativa), invece della tassazione ordinaria sulle plusvalenze. Le finestre temporali sono strette: assegnazione, cessione o trasformazione entro il 30 settembre 2026; estromissione dell’imprenditore individuale per le esclusioni operate dal 1 gennaio al 31 maggio 2026.

Il problema reale: l’immobile o l’auto “intrappolati” in società

Capita spesso. Una srl o una sas possiede un immobile che non serve più all’attività: un appartamento, un negozio dato in affitto a terzi, un terreno, un capannone ormai fermo. Oppure l’azienda ha intestato un’autovettura che di fatto usa solo il socio. Questi beni “pesano” sul bilancio, generano costi e responsabilità, e in molti casi rendono la società non operativa (la cosiddetta società di comodo), con tutte le penalizzazioni fiscali che ne derivano.

Farli uscire in via ordinaria è costoso: l’operazione genera in genere una plusvalenza tassata con le aliquote ordinarie, oltre alle imposte indirette. Ecco perché le riaperture periodiche di questi regimi agevolati sono così attese: permettono di “liberare” il bene a costo fiscale contenuto e prevedibile.

Quattro strade diverse: assegnazione, cessione, trasformazione, estromissione

Non è un’unica misura, ma un insieme di strumenti. Conviene distinguerli subito.

• Assegnazione ai soci – la società trasferisce il bene a uno o più soci, di norma a fronte di una riduzione del patrimonio (riserve o capitale). Il socio diventa proprietario diretto del bene.
• Cessione ai soci – la società vende il bene al socio, che paga un corrispettivo. L’agevolazione è analoga all’assegnazione sul piano dell’imposta sostitutiva.
• Trasformazione in società semplice – se l’oggetto della società è sostanzialmente la gestione di beni (tipicamente immobili locati), si può trasformare la società commerciale in società semplice, facendo “emergere” i beni in capo a quest’ultima con tassazione agevolata.
• Estromissione agevolata dell’impresa individuale – riguarda non le società ma l’imprenditore individuale, che può far uscire l’immobile strumentale dalla sfera dell’impresa e portarlo nella propria sfera privata (persona fisica).

Le aliquote: 8%, 10,5% e 13%

Il cuore del vantaggio sta nell’imposta sostitutiva, che prende il posto della tassazione ordinaria.

• 8% sulla differenza tra il valore normale dei beni e il loro costo fiscalmente riconosciuto, per assegnazione e cessione.
• 10,5% per le società considerate non operative in almeno 2 dei 3 periodi d’imposta precedenti l’operazione.
• 13% sulle riserve in sospensione d’imposta che vengono annullate per effetto dell’assegnazione o della trasformazione in società semplice.
• 8% anche per l’estromissione dell’imprenditore individuale, sui beni immobili strumentali.

Esempio illustrativo (ipotesi con numeri tondi)

Ipotizziamo una srl operativa che possiede un immobile non strumentale con valore normale di 300.000 euro e costo fiscalmente riconosciuto di 200.000 euro. La base imponibile dell’imposta sostitutiva è la differenza, cioè 100.000 euro.

I numeri sono puramente illustrativi e servono solo a mostrare il meccanismo: la base imponibile reale dipende dal valore normale effettivo e dal costo fiscalmente riconosciuto del singolo bene. Vanno inoltre considerate a parte le riserve in sospensione (13%) e le imposte indirette.

Quali beni rientrano e quali no

Il perimetro è preciso. Per l’assegnazione e la cessione ai soci rientrano:

• gli immobili non strumentali per destinazione (per esempio immobili abitativi, immobili locati a terzi, immobili “merce” o patrimoniali non usati direttamente nell’attività);
• i beni mobili registrati non strumentali, come gli autoveicoli non utilizzati come beni-strumento dell’impresa.

Non rientrano, di regola, gli immobili strumentali per destinazione, cioè quelli effettivamente impiegati nell’esercizio dell’attività d’impresa: per questi l’assegnazione agevolata non è ammessa allo stesso modo.

Attenzione al ribaltamento per le imprese individuali: l’estromissione agevolata riguarda invece proprio i beni immobili strumentali dell’imprenditore individuale, inclusi quelli posseduti al 30 settembre 2025.

Sui soggetti ammessi all’assegnazione: snc, sas, srl, spa e sapa.

Le scadenze e il calendario dei versamenti

Le finestre temporali sono il punto più delicato. Sintetizzando i termini previsti.

Quando conviene e quando no

Conviene valutare seriamente quando:

• la società è non operativa o rischia di diventarlo, e l’immobile fermo è la causa principale;
• il bene non serve più all’attività e si vuole portarlo nella sfera personale del socio o dell’imprenditore;
• si sta pianificando un passaggio generazionale, una cessazione o una riorganizzazione e si vuole “alleggerire” il patrimonio aziendale;
• la differenza tra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto è contenuta, perché in quel caso l’imposta sostitutiva è bassa.

Conviene meno (o va valutato con prudenza) quando:

• il bene è ancora pienamente strumentale e produttivo per l’impresa;
• la plusvalenza latente è molto elevata e l’imposta sostitutiva, pur ridotta, diventa comunque un esborso significativo;
• per l’estromissione, la finestra delle esclusioni operate tra il 1 gennaio e il 31 maggio 2026 impone di verificare caso per caso chi era effettivamente nei termini per esercitare l’opzione: la tempistica dell’esclusione è un requisito sostanziale, non una formalità.

La convenienza, in concreto, dipende da un confronto numerico tra il costo dell’operazione agevolata e il costo della tassazione ordinaria, tenendo conto anche delle imposte indirette e degli effetti sulle riserve.

Domande frequenti

L’imposta sostitutiva dell’8% sostituisce tutte le imposte?

Sostituisce la tassazione ordinaria sulla plusvalenza (le imposte sui redditi e l’IRAP dovute sul plusvalore). Restano da considerare a parte le imposte indirette collegate all’operazione e l’eventuale imposta del 13% sulle riserve in sospensione d’imposta annullate.

La mia srl ha un immobile locato a terzi: rientra?

Un immobile locato a terzi è tipicamente un immobile non strumentale per destinazione, quindi in linea di principio rientra tra i beni assegnabili o cedibili in via agevolata. Va però verificata la natura effettiva del bene e la posizione della società sul piano dell’operatività.

Posso usare l’agevolazione per l’auto aziendale?

I beni mobili registrati non strumentali, come gli autoveicoli non utilizzati come beni-strumento dell’impresa, rientrano tra i beni assegnabili ai soci. L’auto effettivamente strumentale all’attività segue regole diverse.

Sono un imprenditore individuale: che differenza c’è per me?

Per l’impresa individuale lo strumento è l’estromissione agevolata: si fa uscire l’immobile strumentale dalla sfera dell’impresa verso quella privata, con imposta sostitutiva dell’8%, per le esclusioni operate dal 1 gennaio al 31 maggio 2026 e versamento in due rate (30 novembre 2026 e 30 giugno 2027).

Avvertenza

La materia è tecnica e i riferimenti normativi puntuali della Legge di Bilancio 2026 (numeri di commi, articoli e condizioni di dettaglio) vanno confermati sul testo definitivo pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Le aliquote, le basi imponibili e le scadenze qui riportate hanno valore informativo generale: ogni situazione (natura del bene, operatività della società, riserve in sospensione, tempistiche) va verificata sulla propria posizione concreta e sul testo di legge aggiornato prima di compiere qualsiasi operazione.

La domanda di adesione alla rottamazione-quinquies si presentava entro il 30 aprile 2026: il termine ordinario è scaduto. Se hai aderito, ora arriva il momento decisivo. Tra poco riceverai dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione (AdER) la comunicazione con gli importi dovuti e i moduli di pagamento, e dovrai scegliere se saldare in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2026 oppure rateizzare fino a 54 rate. Questa guida ti spiega cosa controllare nella comunicazione, come scegliere tra saldo unico e rate, e soprattutto come evitare la decadenza, che ti farebbe perdere tutti i benefici.

Lo stato dell’arte: cosa succede ORA

La rottamazione-quinquies è legge (art. 1, commi 82-97, della L. 199/2025 – Legge di Bilancio 2026): si tratta della definizione agevolata dei carichi affidati all’Agenzia delle Entrate-Riscossione. Riguarda i debiti affidati dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023, derivanti da tributi non versati e da contributi previdenziali INPS (esclusi quelli da accertamento).

Il vantaggio è concreto: si pagano solo il capitale e il rimborso delle spese, senza sanzioni, senza interessi di mora e senza aggio di riscossione. Se hai presentato la domanda telematica sul sito AdER entro il 30 aprile 2026, hai già fatto la parte difficile. Adesso la palla passa all’Agenzia, che entro il 30 giugno 2026 invia la comunicazione con il dettaglio degli importi dovuti e i bollettini di pagamento.

Cosa contiene la comunicazione AdER e cosa controllare

La comunicazione dell’AdER non è un semplice avviso: è il documento che cristallizza quanto dovrai pagare e con quali scadenze. Quando arriva, controlla con attenzione questi elementi.

• L’importo complessivo dovuto. Verifica che comprenda solo capitale e rimborso spese. Non devono comparire sanzioni, interessi di mora né aggio di riscossione: se li vedi, c’è un errore da segnalare.
• I carichi inclusi. Controlla che siano effettivamente i debiti che intendevi definire, affidati nel periodo 2000-2023. Se manca una cartella che pensavi di aver inserito, o se ne compare una che non doveva esserci, è il momento di accorgersene.
• Il piano delle scadenze. La comunicazione riporta le date precise dei pagamenti, in base al numero di rate scelto.
• I moduli di pagamento. Sono allegati alla comunicazione: usa quelli, non importi calcolati per conto tuo.

Unica soluzione o 54 rate: come scegliere

Hai due strade. Puoi pagare in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2026, oppure dilazionare fino a 54 rate bimestrali distribuite in 9 anni, dal 2026 al 2035. La differenza non è solo di calendario.

Sull’opzione rateale si applica un interesse del 3% annuo a partire dal 1° agosto 2026. Chi paga in unica soluzione entro il 31 luglio non sostiene questo costo aggiuntivo. La scelta è quindi un classico bilanciamento tra costo e liquidità.

Pro e contro a confronto

Un esempio illustrativo (solo ipotesi)

I numeri che seguono sono un’ipotesi a scopo didattico, con cifre tonde, e non rappresentano un calcolo reale: l’importo esatto è solo quello indicato nella tua comunicazione AdER.

Ipotizziamo un importo da definire di 10.000 euro. Chi sceglie l’unica soluzione versa quella cifra entro il 31 luglio 2026 e chiude la pratica. Chi sceglie la dilazione lunga distribuisce il capitale sulle rate bimestrali e vi aggiunge l’interesse del 3% annuo che matura dal 1° agosto 2026: il totale pagato a fine piano risulta superiore ai 10.000 euro di partenza. La domanda da porsi è semplice: quel maggior costo vale la maggiore liquidità che resta in cassa? Per un’impresa con flussi tesi, diluire può avere senso; per chi ha la disponibilità, il saldo unico costa meno.

Le scadenze delle rate

Se scegli la rateazione, queste sono le date da segnare. La prima rata coincide con il termine dell’unica soluzione.

• Prima rata (o unica soluzione): 31 luglio 2026
• Seconda rata: 30 settembre 2026
• Terza rata: 30 novembre 2026
• Dal 2027 al 2035, sei rate l’anno: 31 gennaio, 31 marzo, 31 maggio, 31 luglio, 30 settembre e 30 novembre.

Cosa NON far decadere

La decadenza è il vero pericolo: se decadi, perdi l’agevolazione e il debito torna a essere dovuto per intero, con sanzioni e interessi. Le regole cambiano a seconda dell’opzione scelta.

• Con la rateazione si decade per omesso o insufficiente versamento di due rate, anche non consecutive, oppure dell’ultima rata. Attenzione: non serve saltare due rate di fila; bastano due rate mancate o pagate in difetto, in qualsiasi momento del piano. E anche un solo errore sull’ultima rata fa decadere.
• Con l’unica soluzione si decade per mancato o insufficiente pagamento della rata unica entro il 31 luglio 2026.

La parola chiave è insufficiente: pagare in ritardo o pagare meno del dovuto produce gli stessi effetti del non pagare. Verifica sempre l’importo esatto sul modulo e rispetta la scadenza.

Gli effetti protettivi già ottenuti

Aderire ha già prodotto vantaggi concreti, indipendentemente dal pagamento futuro. Dalla presentazione della domanda scattano:

• la sospensione delle azioni esecutive, dei fermi amministrativi e delle ipoteche;
• il fatto che il contribuente non è più considerato moroso ai fini del DURC e della regolarità fiscale.

Questo significa che, finché rispetti i pagamenti, riacquisti un DURC regolare, utile per partecipare a gare e ottenere certificazioni, e blocchi le procedure che pendevano sui tuoi beni. È un beneficio che hai già in mano, ma che si conserva solo restando in regola.

Chi era escluso e perché

Non tutti i debiti potevano rientrare. Sono esclusi i carichi già ammessi alla rottamazione-quater per i quali tutte le rate erano state pagate entro il 30 settembre 2025. La ratio è chiara: chi aveva già definito e saldato quei debiti con la misura precedente non poteva rimetterli in gioco. Restano fuori, inoltre, i contributi previdenziali INPS derivanti da accertamento, mentre rientrano quelli ordinari non versati.

Un cenno agli enti locali

Per i carichi di alcuni enti territoriali e per le tasse locali possono valere finestre e tempistiche proprie, diverse dal termine ordinario, in funzione della delibera adottata dal singolo ente. Se hai debiti verso un Comune o un altro ente locale, non dare per scontate le date qui indicate: verifica sul sito dell’ente e su quello dell’AdER le condizioni e le scadenze specifiche applicabili al tuo caso.

Domande frequenti

Ho saltato una rata: cosa succede?

Con la rateazione, una sola rata mancata non fa ancora decadere. La decadenza scatta con due rate omesse o pagate in difetto, anche non consecutive, oppure con l’ultima rata. Resta però una situazione da non trascinare: rimettiti in pari il prima possibile, perché un secondo passo falso ti fa perdere tutto.

Posso ancora aderire adesso?

Il termine ordinario per presentare la domanda era il 30 aprile 2026 ed è scaduto. Per i carichi di alcuni enti locali, tuttavia, possono esistere finestre proprie: in quel caso specifico conviene verificare direttamente sul sito dell’ente e dell’AdER.

Ho pagato una rata, ma di un importo leggermente inferiore. Rischio?

Sì. Un versamento insufficiente conta come un versamento omesso ai fini della decadenza. Controlla sempre la cifra esatta sul modulo allegato alla comunicazione e, se ti accorgi di aver pagato meno, integra subito la differenza.

Posso passare dalla rateazione all’unica soluzione, o viceversa?

La scelta tra unica soluzione e rate si compie sulla base della comunicazione ricevuta dall’AdER. Per capire i margini di modifica nel tuo caso, fai riferimento a quanto indicato nella comunicazione stessa e alle istruzioni operative pubblicate dall’Agenzia.

In sintesi

La domanda è chiusa, ma il percorso non è finito. Entro il 30 giugno 2026 arriva la comunicazione: controllala con cura, scegli con lucidità tra saldo unico al 31 luglio e dilazione fino al 2035 tenendo conto dell’interesse del 3% annuo, e poi presidia ogni scadenza. La regola da non dimenticare è una sola: due rate mancate, o l’ultima rata, ti fanno decadere e ti riportano al punto di partenza.

Concordato preventivo biennale 2026-2027: conviene aderire?

La risposta breve: il Concordato Preventivo Biennale (CPB) conviene soprattutto a chi ha un punteggio ISA alto, una situazione fiscale già in regola e si aspetta che i prossimi due anni vadano meglio (o almeno non peggio) di quanto dichiarato finora. In questi casi accetti un reddito concordato con l’Agenzia delle Entrate, e tutto ciò che guadagni in più resta fuori dalla tassazione ordinaria su quel reddito concordato. Al contrario, se temi un calo di fatturato o di marginalità, il rischio è di pagare imposte su un reddito che non incasserai davvero.

Il CPB 2026-2027 è ora operativo e riguarda i periodi d’imposta in corso al 31 dicembre 2026 e al 31 dicembre 2027. È riservato ai soggetti che applicano gli ISA (Indici Sintetici di Affidabilità fiscale) e scelgono volontariamente di aderire. Il termine per aderire è differito al 31 ottobre 2026 e, cadendo di sabato, slitta automaticamente al 2 novembre 2026. Di seguito trovi una guida pratica per capire se fa al caso tuo.

Cos’è il CPB in poche righe

Il concordato preventivo biennale è un patto tra te e il Fisco: l’Agenzia delle Entrate ti propone un reddito (e un valore della produzione ai fini IRAP) su cui pagare le imposte per due anni. Se accetti, paghi su quei valori concordati a prescindere da quanto effettivamente guadagnerai, salvo specifiche cause di cessazione. In cambio ottieni certezza del prelievo e una serie di tutele sugli accertamenti. La proposta non la fai tu: la calcola l’Agenzia sulla base dei tuoi dati.

Chi può e chi NON può aderire

Possono aderire i contribuenti, imprenditori e professionisti, che applicano gli ISA e che rispettano i requisiti di accesso previsti dalla normativa (D.Lgs. 13/2024, modificato dal D.Lgs. 81/2025).

Sono esclusi, in particolare:

• i contribuenti in regime forfettario;
• chi supera la soglia di 5.164.569 euro di ricavi;
• in prima applicazione del nuovo biennio, chi aveva già aderito al primo biennio.

Come si calcola la proposta (e perché gradualità e tetti contano)

La proposta è elaborata dall’Agenzia delle Entrate sulla base dei dati ISA, delle dichiarazioni pregresse e delle banche dati. La metodologia è stata approvata dal DM 11 maggio 2026 e utilizza: i dati dichiarati nel 2025, gli indicatori ISA, i risultati economici degli ultimi tre anni, il confronto con i valori medi di settore e le proiezioni macroeconomiche del PIL.

La gradualità al 50%

Una novità importante riguarda l’eventuale aumento di reddito proposto per il 2026 rispetto a quanto dichiarato nel 2025: questo incremento viene considerato solo al 50% (art. 7 del DM 11 maggio 2026). La stessa modulazione vale anche ai fini IRAP. In pratica l’aumento richiesto è più graduale.

I tetti del 30% e del 35%

Il decreto fiscale 2026 ha introdotto tetti massimi all’incremento della proposta:

Esempio puramente illustrativo

I numeri che seguono sono un’ipotesi inventata a scopo didattico e non rappresentano un dato ufficiale né un calcolo reale dell’Agenzia. Ipotizziamo un professionista con reddito dichiarato 2025 di 40.000 euro e punteggio ISA pari a 7. Ipotizziamo che il modello di calcolo individui un reddito di riferimento di 50.000 euro. L’incremento ipotetico sarebbe di 10.000 euro: con la gradualità al 50% rileverebbe per metà, cioè 5.000 euro, portando il concordato ipotetico a circa 45.000 euro. Inoltre, avendo ISA pari a 7, l’incremento non potrebbe comunque superare il 30%. Ripetiamo: numeri tondi inventati, utili solo a capire il meccanismo.

Vantaggi e rischi

Vantaggi

• Certezza del prelievo: sai in anticipo su quale reddito pagherai per due anni.
• Tutele rispetto agli accertamenti basati su presunzioni, nei limiti previsti dalla legge.
• Se l’anno va meglio del previsto, l’extra-reddito non incide sul concordato già fissato.

Rischi

• Se l’anno va peggio, paghi su un reddito che non hai effettivamente realizzato, salvo che ricorra una causa di cessazione.
• La convenienza dipende dalla tua previsione sui due anni: una stima sbagliata può costare cara.

Cause di decadenza e cessazione

Il concordato cessa di produrre effetti quando le contrazioni di reddito o di produzione netta superano il 30%. Sono inoltre previste cause straordinarie (art. 4) che giustificano la cessazione, tra cui:

• calamità naturali;
• danni gravi ai locali destinati all’attività;
• impossibilità di accesso ai luoghi di lavoro;
• difficoltà economiche derivanti dall’aumento dei prezzi legato al conflitto e alla situazione geopolitica dell’area del Medio Oriente.

La scadenza del 2 novembre 2026 e i passi operativi

Il termine per aderire al CPB 2026-2027 è differito al 31 ottobre 2026; poiché cade di sabato, slitta automaticamente al 2 novembre 2026. L’adesione avviene trasmettendo il modello CPB insieme ai modelli REDDITI 2026.

1. Verifica di rientrare tra i soggetti ISA e di non essere escluso.
2. Ricevi ed esamina la proposta elaborata dall’Agenzia sui tuoi dati.
3. Valuta la convenienza alla luce delle tue previsioni sui due anni.
4. Se decidi di aderire, trasmetti il modello CPB con i modelli REDDITI 2026 entro il 2 novembre 2026.

Domande frequenti

Posso aderire se sono in regime forfettario?

No. I contribuenti in regime forfettario sono esclusi dal CPB 2026-2027.

Se il fatturato crolla, devo comunque pagare sul reddito concordato?

Non sempre. Il concordato cessa quando le contrazioni di reddito o di produzione netta superano il 30%, e sono previste cause straordinarie di cessazione. Al di fuori di questi casi, paghi sui valori concordati.

Chi calcola la proposta e su quali dati?

La calcola l’Agenzia delle Entrate sulla base dei dati ISA, delle dichiarazioni pregresse e delle banche dati, secondo la metodologia approvata dal DM 11 maggio 2026.

Entro quando devo decidere?

Entro il 2 novembre 2026, trasmettendo il modello CPB insieme ai modelli REDDITI 2026.