L’art. 657 c.p.c. disciplina licenza e sfratto per finita locazione: il locatore può intimare la licenza prima della scadenza (per impedire la tacita riconduzione) o lo sfratto dopo la scadenza, con contestuale citazione per la convalida, nei confronti di conduttore, affittuario d’azienda e rapporti agrari assimilati.
Art. 657 c.p.c. – Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione
Testo vigente – R.D. 1443/1940 (aggiornato da Normattiva)
Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all’affittuario di azienda, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.
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In sintesi
Il locatore può intimare licenza per finita locazione prima della scadenza del contratto, rispettando i termini contrattuali o di legge.
Dopo la scadenza, se è esclusa la tacita riconduzione, può intimare lo sfratto con contestuale citazione per la convalida.
La norma si applica anche ai rapporti agrari: affitto a coltivatore diretto, mezzadria, colonia.
L'intimazione e la citazione per la convalida sono contenute nello stesso atto.
Il procedimento speciale di convalida permette una definizione rapida del rapporto locativo.
Indice dei contenuti
Il locatore può intimare al conduttore licenza per finita locazione prima della scadenza o sfratto dopo la scadenza, con contestuale citazione per la convalida.
Ratio
L'articolo 657 c.p.c. introduce il procedimento speciale di licenza e sfratto, disciplinando la fase iniziale, l'intimazione, che dà avvio alla procedura accelerata di recupero della disponibilità dell'immobile da parte del locatore. La ratio del procedimento è quella di garantire al locatore uno strumento processuale rapido ed efficiente per ottenere il rilascio dell'immobile alla scadenza del contratto o quando il conduttore si trovi in mora, evitando i tempi lunghi del processo ordinario. La combinazione in un unico atto dell'intimazione e della citazione per la convalida risponde a un criterio di economia processuale che accelera l'intera procedura.
La norma distingue due fattispecie: la licenza per finita locazione (intimata prima della scadenza, per evitare la tacita riconduzione) e lo sfratto (intimato dopo la scadenza, quando il contratto è già cessato e il conduttore persiste nella detenzione senza titolo). In entrambi i casi, il legislatore prevede la contemporaneità dell'intimazione e della citazione per la convalida, riducendo così i tempi procedurali.
Analisi
Il primo comma disciplina la licenza per finita locazione: il locatore deve intimarla prima della scadenza del contratto, rispettando i termini prescritti dal contratto stesso, dalla legge o dagli usi locali. Questi termini variano a seconda della tipologia di contratto e della durata della locazione. Il secondo comma regola lo sfratto: può essere intimato dopo la scadenza del contratto, ma solo se la tacita riconduzione è esclusa in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti. La norma si applica sia alle locazioni di immobili urbani sia ai rapporti agrari (affitto a coltivatore diretto, mezzadria, colonia).
Quando si applica
Il procedimento si applica alle locazioni di immobili, siano essi urbani o rurali, e ai rapporti agrari indicati dalla norma. La licenza per finita locazione è utilizzata quando il locatore vuole evitare la tacita riconduzione del contratto alla scadenza. Lo sfratto per finita locazione è lo strumento per ottenere il rilascio dell'immobile quando il contratto è già scaduto. Non si applica allo sfratto per morosità, disciplinato dall'art. 658 c.p.c. La competenza spetta al tribunale del luogo dove si trova l'immobile.
Connessioni
L'art. 657 c.p.c. si coordina con l'art. 658 c.p.c. (sfratto per morosità), l'art. 659 c.p.c. (locazione d'opera), l'art. 660 c.p.c. (forma dell'intimazione), l'art. 663 c.p.c. (convalida della licenza o dello sfratto) e l'art. 668 c.p.c. (opposizione del conduttore). Per il diritto sostanziale si rinvia alla L. 392/1978 (equo canone), alla L. 431/1998 (locazioni abitative) e alle norme del codice civile sulle locazioni (artt. 1571 ss. c.c.).
Casi pratici
Caso 1: Tizio è locatore di un appartamento occupato da Caio con contratto 4+4
Sei mesi prima della scadenza del contratto, Tizio vuole recuperare l'immobile per uso personale e decide di non rinnovare il contratto. Tizio notifica a Caio, tramite ufficiale giudiziario, un atto contenente sia l'intimazione di licenza per finita locazione sia la citazione per la convalida davanti al tribunale competente. L'atto rispetta i termini di preavviso previsti dalla L. 431/1998. Caio non si oppone e il giudice convalida la licenza, fissando il termine per il rilascio.
Caso 2
Sempronio ha locato un fondo agricolo a Mevio, coltivatore diretto, con contratto scaduto da tre mesi. Nel contratto era espressamente esclusa la tacita riconduzione. Mevio continua a coltivare il fondo senza titolo. Sempronio notifica intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida. Il giudice agrario competente fissa l'udienza; Mevio non si presenta e il giudice convalida lo sfratto, ordinando il rilascio del fondo entro il termine stabilito.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra licenza per finita locazione e sfratto per finita locazione?
La licenza è intimata prima della scadenza del contratto per evitare la tacita riconduzione; lo sfratto è intimato dopo la scadenza, quando il conduttore continua a occupare l'immobile senza titolo.
Entro quando devo intimare la licenza per finita locazione?
Dipende dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Per le locazioni abitative, la L. 431/1998 prevede un preavviso di almeno sei mesi prima della scadenza.
Posso intimare lo sfratto se nel contratto è prevista la tacita riconduzione?
No: lo sfratto per finita locazione presuppone che la tacita riconduzione sia esclusa dal contratto o da atti o intimazioni precedenti. Se è prevista la tacita riconduzione, il contratto si rinnova automaticamente.
Il procedimento di licenza e sfratto si applica anche ai rapporti agrari?
Sì: l'art. 657 c.p.c. si applica anche all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro e al colono, con le peculiarità previste dalla legislazione agraria.
La licenza e la citazione per la convalida devono essere atti separati?
No: la norma prevede che l'intimazione di licenza o sfratto e la citazione per la convalida siano contenute nello stesso atto, per ragioni di economia processuale.
Andrea Marton — Dottore in Economia e Finanza · Divulgatore giuridico e fiscale
Fondatore e responsabile editoriale di Legge in Chiaro, portale di divulgazione giuridica e fiscale gratuita su 101 testi e codici italiani. È un progetto individuale: la selezione delle fonti, la stesura dei commenti e la revisione sono curate direttamente dall’autore. I contenuti hanno scopo informativo e divulgativo e non costituiscono consulenza professionale. Profilo completo →
Informazione giuridica di carattere generale. Il testo della norma riproduce la fonte ufficiale vigente; il commento che segue è redazionale e ha finalità divulgativa. Questo contenuto non sostituisce in alcun modo il parere di un professionista abilitato: per la valutazione del caso concreto è necessario rivolgersi a un avvocato o a un consulente iscritto all'albo.
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In sintesi
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Il locatore può intimare al conduttore licenza per finita locazione prima della scadenza o sfratto dopo la scadenza, con contestuale citazione per la convalida.
Ratio
L'articolo 657 c.p.c. introduce il procedimento speciale di licenza e sfratto, disciplinando la fase iniziale, l'intimazione, che dà avvio alla procedura accelerata di recupero della disponibilità dell'immobile da parte del locatore. La ratio del procedimento è quella di garantire al locatore uno strumento processuale rapido ed efficiente per ottenere il rilascio dell'immobile alla scadenza del contratto o quando il conduttore si trovi in mora, evitando i tempi lunghi del processo ordinario. La combinazione in un unico atto dell'intimazione e della citazione per la convalida risponde a un criterio di economia processuale che accelera l'intera procedura.
La norma distingue due fattispecie: la licenza per finita locazione (intimata prima della scadenza, per evitare la tacita riconduzione) e lo sfratto (intimato dopo la scadenza, quando il contratto è già cessato e il conduttore persiste nella detenzione senza titolo). In entrambi i casi, il legislatore prevede la contemporaneità dell'intimazione e della citazione per la convalida, riducendo così i tempi procedurali.
Analisi
Il primo comma disciplina la licenza per finita locazione: il locatore deve intimarla prima della scadenza del contratto, rispettando i termini prescritti dal contratto stesso, dalla legge o dagli usi locali. Questi termini variano a seconda della tipologia di contratto e della durata della locazione. Il secondo comma regola lo sfratto: può essere intimato dopo la scadenza del contratto, ma solo se la tacita riconduzione è esclusa in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti. La norma si applica sia alle locazioni di immobili urbani sia ai rapporti agrari (affitto a coltivatore diretto, mezzadria, colonia).
Quando si applica
Il procedimento si applica alle locazioni di immobili, siano essi urbani o rurali, e ai rapporti agrari indicati dalla norma. La licenza per finita locazione è utilizzata quando il locatore vuole evitare la tacita riconduzione del contratto alla scadenza. Lo sfratto per finita locazione è lo strumento per ottenere il rilascio dell'immobile quando il contratto è già scaduto. Non si applica allo sfratto per morosità, disciplinato dall'art. 658 c.p.c. La competenza spetta al tribunale del luogo dove si trova l'immobile.
Connessioni
L'art. 657 c.p.c. si coordina con l'art. 658 c.p.c. (sfratto per morosità), l'art. 659 c.p.c. (locazione d'opera), l'art. 660 c.p.c. (forma dell'intimazione), l'art. 663 c.p.c. (convalida della licenza o dello sfratto) e l'art. 668 c.p.c. (opposizione del conduttore). Per il diritto sostanziale si rinvia alla L. 392/1978 (equo canone), alla L. 431/1998 (locazioni abitative) e alle norme del codice civile sulle locazioni (artt. 1571 ss. c.c.).
Casi pratici
Caso 1: Tizio è locatore di un appartamento occupato da Caio con contratto 4+4
Sei mesi prima della scadenza del contratto, Tizio vuole recuperare l'immobile per uso personale e decide di non rinnovare il contratto. Tizio notifica a Caio, tramite ufficiale giudiziario, un atto contenente sia l'intimazione di licenza per finita locazione sia la citazione per la convalida davanti al tribunale competente. L'atto rispetta i termini di preavviso previsti dalla L. 431/1998. Caio non si oppone e il giudice convalida la licenza, fissando il termine per il rilascio.
Caso 2
Sempronio ha locato un fondo agricolo a Mevio, coltivatore diretto, con contratto scaduto da tre mesi. Nel contratto era espressamente esclusa la tacita riconduzione. Mevio continua a coltivare il fondo senza titolo. Sempronio notifica intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida. Il giudice agrario competente fissa l'udienza; Mevio non si presenta e il giudice convalida lo sfratto, ordinando il rilascio del fondo entro il termine stabilito.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra licenza per finita locazione e sfratto per finita locazione?
La licenza è intimata prima della scadenza del contratto per evitare la tacita riconduzione; lo sfratto è intimato dopo la scadenza, quando il conduttore continua a occupare l'immobile senza titolo.
Entro quando devo intimare la licenza per finita locazione?
Dipende dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Per le locazioni abitative, la L. 431/1998 prevede un preavviso di almeno sei mesi prima della scadenza.
Posso intimare lo sfratto se nel contratto è prevista la tacita riconduzione?
No: lo sfratto per finita locazione presuppone che la tacita riconduzione sia esclusa dal contratto o da atti o intimazioni precedenti. Se è prevista la tacita riconduzione, il contratto si rinnova automaticamente.
Il procedimento di licenza e sfratto si applica anche ai rapporti agrari?
Sì: l'art. 657 c.p.c. si applica anche all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro e al colono, con le peculiarità previste dalla legislazione agraria.
La licenza e la citazione per la convalida devono essere atti separati?
No: la norma prevede che l'intimazione di licenza o sfratto e la citazione per la convalida siano contenute nello stesso atto, per ragioni di economia processuale.