Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1489 c.c. – Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art. 1480.
Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1488 - Articolo 1488 Codice Civile: Effetti dell’esclusione della garanz…→Cod. civ. art. 1490 - Articolo 1490 Codice Civile: Garanzia per i vizi della cosa vendu…→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 1487 c.c.: Modificazione o esclusione convenzionale della g→Articolo 1491 Codice Civile: Esclusione della garanzia→Articolo 1486 Codice Civile: Responsabilità limitata dal venditore→Articolo 1492 Codice Civile: Effetti della garanzia→Articolo 1485 Codice Civile: Chiamata in causa del venditore→Articolo 1493 Codice Civile: Effetti della risoluzione del contratto→Articolo 1484 Codice Civile: Evizione parziale
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'articolo 1489 del codice civile disciplina la posizione del compratore quando la cosa venduta risulti gravata da oneri o da diritti reali o personali di terzi, non apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto. La norma si inserisce nella disciplina della vendita e, in particolare, nel sistema delle garanzie che il venditore deve al compratore, accanto alla garanzia per evizione e a quella per vizi della cosa. Il suo scopo e' tutelare l'affidamento del compratore sul godimento pieno del bene che ha acquistato.
Il problema dei pesi occulti
Quando si acquista un bene, il compratore confida ragionevolmente di poterne godere liberamente, salvo i limiti che gli siano stati resi noti. può tuttavia accadere che il bene sia gravato da pesi che ne comprimono il godimento: servitu', diritti reali di godimento, ma anche diritti personali di terzi, come una locazione opponibile. Se questi pesi sono apparenti, il compratore e' in grado di percepirli e di tenerne conto nella propria decisione; se invece sono occulti, cioe' non apparenti, e non sono stati dichiarati, il compratore subisce una sorpresa che incide sul valore e sull'utilita' del bene. L'art. 1489 interviene proprio in questa ipotesi, riequilibrando il rapporto a favore del compratore ignaro.
I presupposti della tutela
La protezione accordata dalla norma richiede la presenza congiunta di alcuni presupposti. In primo luogo, il peso deve incidere sul libero godimento della cosa: non ogni circostanza rileva, ma solo quella che diminuisce concretamente l'utilita' del bene. In secondo luogo, il peso deve essere non apparente: se fosse riconoscibile, il compratore sarebbe in grado di avvedersene. In terzo luogo, il peso non deve essere stato dichiarato nel contratto: la dichiarazione, infatti, rende edotto il compratore e fa venir meno la sorpresa. Infine, il compratore non deve aver avuto conoscenza del peso: chi conosceva la situazione non può dolersi di averla accettata. La combinazione di questi elementi delimita con precisione l'ambito della tutela.
I rimedi: risoluzione o riduzione del prezzo
Verificati i presupposti, la norma offre al compratore un'alternativa. Egli può domandare la risoluzione del contratto, sciogliendo il vincolo quando il peso occulto sia tale da compromettere in modo rilevante l'interesse all'acquisto. In alternativa, può chiedere una riduzione del prezzo, mantenendo il bene ma adeguando il corrispettivo alla minore utilita' che esso offre. Il riferimento all'art. 1480 chiarisce il meccanismo: la riduzione del prezzo opera secondo le regole previste per il caso in cui la cosa venduta appartenga in parte ad altri, applicate qui per quantificare la diminuzione di valore connessa al peso occulto. La scelta tra i due rimedi spetta al compratore, in funzione della gravita' della compressione del godimento e del suo concreto interesse.
Il rinvio alle norme sull'evizione
L'ultimo comma estende l'applicazione, in quanto compatibili, delle disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488, dettate in tema di evizione. Questo rinvio integra la disciplina dell'art. 1489 con regole che governano, ad esempio, il pericolo di evizione, la chiamata in causa del venditore, gli effetti delle clausole sulla garanzia e l'estensione del risarcimento. Il legislatore tratta così i pesi occulti in modo coerente con la garanzia per evizione, della quale la fattispecie dell'art. 1489 costituisce per molti versi una specificazione: in entrambi i casi il compratore vede frustrato il proprio diritto a un godimento pieno e indisturbato del bene per effetto di diritti altrui.
Rapporto con la garanzia per vizi e con l'evizione
E' utile distinguere l'art. 1489 dalle figure contigue. La garanzia per vizi riguarda i difetti materiali che rendono la cosa inidonea all'uso o ne diminuiscono il valore; la garanzia per evizione riguarda la perdita, totale o parziale, del diritto acquistato per effetto del diritto di un terzo. L'art. 1489 si colloca in una posizione intermedia e specifica: non si tratta di un difetto materiale né della perdita del diritto, ma della compressione del godimento per la presenza di pesi occulti. Inquadrare correttamente la fattispecie e' essenziale, perché presupposti, rimedi e termini possono differire a seconda della garanzia invocata.
Profili pratici nelle compravendite
Nella pratica delle compravendite, soprattutto immobiliari, la disposizione assume rilievo concreto. Il compratore prudente verifica preventivamente l'esistenza di pesi e vincoli attraverso le opportune indagini; il venditore corretto li dichiara nel contratto. Quando, nonostante ciò, emerga un peso occulto non dichiarato e ignoto al compratore, l'art. 1489 offre lo strumento per reagire. La redazione accurata del contratto, con la chiara indicazione dei pesi gravanti sul bene, e' il modo migliore per prevenire il contenzioso: ciò che e' dichiarato, infatti, esce dall'ambito della tutela, perché il compratore ne ha accettato consapevolmente l'esistenza.
Onere della prova e termini per agire
Sul piano processuale, il compratore che invochi l'art. 1489 e' tenuto a provare gli elementi costitutivi della fattispecie: l'esistenza del peso, il suo carattere non apparente, la mancata dichiarazione nel contratto e la propria ignoranza. Si tratta di una prova non sempre agevole, soprattutto quanto al carattere occulto del peso e alla mancanza di conoscenza. Per questo e' decisiva l'attività di verifica e di documentazione svolta al momento dell'acquisto, che consente di ricostruire con esattezza quali informazioni fossero disponibili e quali pesi gravassero sul bene. Anche i termini per far valere i rimedi vanno considerati con attenzione, in coerenza con il regime delle garanzie nella vendita richiamato dalla norma: agire tempestivamente e in modo documentato e' essenziale per non compromettere la tutela.
Clausole contrattuali e prevenzione del contenzioso
La migliore tutela, in materia di pesi sulla cosa venduta, e' di tipo preventivo e si realizza in sede di redazione del contratto. Una dichiarazione completa e veritiera dei pesi gravanti sul bene, accompagnata dalle opportune garanzie del venditore e, ove necessario, da impegni di liberazione, riduce drasticamente il rischio di contenzioso. ciò che e' dichiarato esce dall'ambito della tutela dell'art. 1489, perché il compratore lo accetta consapevolmente; ciò che e' taciuto, invece, espone il venditore ai rimedi previsti. Per il compratore, le verifiche preliminari sui registri e sulla situazione del bene sono altrettanto importanti, perché consentono di acquistare con piena consapevolezza e di negoziare il prezzo in funzione dei pesi effettivamente esistenti.
Casi pratici
Caso 1: la servitu' occulta
Tizio acquista un fondo confidando di poterne disporre liberamente. Dopo l'acquisto scopre che il fondo e' gravato da una servitu' non apparente, mai dichiarata nel contratto e a lui ignota, che limita sensibilmente l'utilizzo del terreno. Ricorrendo i presupposti dell'art. 1489, Tizio può scegliere se domandare la risoluzione del contratto, qualora il peso comprometta in modo rilevante il suo interesse, oppure una riduzione del prezzo proporzionata alla minore utilita' del bene.
Caso 2: il peso dichiarato
Caio acquista un immobile e nel contratto e' espressamente indicato che il bene e' gravato da un determinato vincolo. Dopo l'acquisto, Caio lamenta che il vincolo ne limita il godimento e invoca l'art. 1489. La pretesa non può essere accolta: il peso era stato dichiarato nel contratto, quindi Caio lo ha accettato consapevolmente. La vicenda mostra come la corretta dichiarazione dei pesi nel contratto faccia venir meno la tutela, che protegge soltanto il compratore ignaro di un peso occulto.
Domande frequenti
Quando scatta la tutela dell'art. 1489 c.c.?
Quando la cosa venduta e' gravata da oneri o diritti, reali o personali, non apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento, non sono stati dichiarati nel contratto e non erano conosciuti dal compratore.
Cosa puo' chiedere il compratore?
Puo' scegliere tra la risoluzione del contratto, quando il peso compromette in modo rilevante l'acquisto, oppure una riduzione del prezzo secondo il meccanismo dell'art. 1480 c.c., mantenendo il bene.
E se il peso era apparente o dichiarato?
In tal caso la tutela non opera: se il peso era apparente, dichiarato nel contratto o comunque conosciuto dal compratore, questi lo ha accettato e non puo' dolersene.
Che rapporto c'e' con la garanzia per evizione?
L'art. 1489 e' affine all'evizione e richiama, in quanto compatibili, gli artt. 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488. Tutela il godimento del bene compresso da diritti di terzi, come una specificazione della garanzia per evizione.
Una locazione non dichiarata rientra tra i pesi rilevanti?
Puo' rientrarvi quando si tratti di un diritto personale di godimento opponibile, non apparente, non dichiarato e ignoto al compratore, che diminuisce il libero godimento del bene acquistato.