Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1361 c.c. – Atti di amministrazione
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
L’avveramento della condizione non pregiudica la validità degli atti di amministrazione compiuti dalla parte a cui, in pendenza della condizione stessa, spettava l’esercizio del diritto.
Salvo diverse disposizioni di legge o diversa pattuizione, i frutti percepiti sono dovuti dal giorno in cui la condizione si è avverata.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1360 - Articolo 1360 Codice Civile: Retroattività della condizione→Cod. civ. art. 1362 - Articolo 1362 Codice Civile: Intenzione dei contraenti→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 1359 Codice Civile: Avveramento della condizione→Art. 1363 c.c.: Interpretazione complessiva delle clausole→Art. 1358 c.c.: Comportamento delle parti nello stato dipendenza→Articolo 1364 Codice Civile: Espressioni generali→Art. 1357 c.c.: Atti di disposizione in pendenza della condizione→Articolo 1365 Codice Civile: Indicazioni esemplificative→Articolo 1356 Codice Civile: Pendenza della condizione
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'articolo 1361 c.c. limita la retroattività della condizione rispetto ai terzi: nei contratti relativi a beni immobili e mobili registrati, i diritti acquistati dai terzi durante la pendenza della condizione sono salvi se hanno trascritto il loro titolo. I frutti percepiti nel periodo di pendenza non sono soggetti a restituzione.
Il conflitto tra retroattività e tutela dei terzi
L'art. 1360 c.c. prevede la retroattività reale della condizione: avverata la condizione, si finge che il diritto sia passato all'avente causa dalla data del contratto. Se questa retroattività fosse assoluta, travolgerebbe qualsiasi atto dispositivo compiuto nel periodo di pendenza dal titolare provvisorio del diritto, pregiudicando i terzi sub-acquirenti che in buona fede hanno trattato con chi appariva il legittimo titolare. L'art. 1361 c.c. risolve questo conflitto stabilendo una regola di tutela dei terzi basata sulla trascrizione: nei contratti aventi per oggetto beni immobili o mobili registrati, l'avveramento della condizione non pregiudica i diritti acquistati dai terzi durante la pendenza, purché questi abbiano trascritto il loro titolo.
Il meccanismo della trascrizione come tutela
Il sistema si basa sul registro: (a) Il contratto condizionato deve essere trascritto al momento della sua conclusione (art. 2659 ss. c.c.), con indicazione della condizione. Chi consulta i registri immobiliari sa quindi che il titolo del venditore è condizionale. (b) I terzi che acquistano dal titolare provvisorio (che ha il diritto durante la pendenza di condizione sospensiva, o che perde il diritto se la condizione risolutiva si avvera) sanno, o devono sapere, della condizione. (c) Se il terzo trascrive il suo titolo, è protetto dall'avveramento della condizione: la retroattività non gli è opponibile. (d) Se il contratto condizionato non è stato trascritto (o non lo era all'epoca in cui il terzo ha acquistato), il terzo acquirente a titolo oneroso in buona fede è comunque protetto, poiché non poteva conoscere la condizione.
I frutti in pendenza di condizione
Il comma 2 dell'art. 1361 c.c. stabilisce che le parti non sono tenute a restituirsi i frutti percepiti nel periodo di pendenza, salvo diversa pattuizione. Questa regola deroga alla retroattività teorica dell'art. 1360 (che implicherebbe la restituzione dei frutti del periodo retro-attivo): il legislatore ha preferito una soluzione pratica, la conservazione dei frutti già percepiti, per evitare complicazioni restitutorie. La norma è derogabile: le parti possono pattuire che anche i frutti del periodo di pendenza siano soggetti a regolazione.
Connessioni con altre norme
L'art. 1361 va letto con l'art. 1360 c.c. (retroattività), l'art. 1362 c.c. (interpretazione del contratto), l'art. 2644 c.c. (effetti della trascrizione) e con le norme sui registri immobiliari (artt. 2643-2659 c.c.).
Domande frequenti
Se il venditore vende lo stesso immobile a due persone diverse durante la pendenza di una condizione sospensiva, chi prevale?
Prevale chi trascrive per primo il proprio titolo (art. 2644 c.c.), con il limite dell'art. 1361 c.c. Se il primo contratto condizionato è stato trascritto, il secondo acquirente sa (o deve sapere) della condizione; se il primo contratto non è stato trascritto, il secondo acquirente a titolo oneroso in buona fede che trascrive per primo è protetto.
I frutti prodotti dall'immobile durante la pendenza della condizione devono essere restituiti se la condizione si avvera?
No, salvo diversa pattuizione (art. 1361 co. 2 c.c.). Le parti non sono tenute a restituirsi reciprocamente i frutti percepiti nel periodo di pendenza. Questa regola pratica evita complicazioni restitutorie: il detentore del bene durante la pendenza conserva i frutti già percepiti, indipendentemente dall'avveramento della condizione.
La tutela dei terzi ex art. 1361 si applica anche ai beni mobili non registrati?
No. L'art. 1361 c.c. si applica ai beni immobili e ai beni mobili registrati (autoveicoli, navi, aeromobili). Per i beni mobili non registrati la tutela dei terzi sub-acquirenti in buona fede è invece disciplinata dall'art. 1153 c.c. (possesso vale titolo): il terzo che riceva il possesso del bene in buona fede acquista la proprietà anche se l'alienante non era il legittimo titolare.
Come deve essere trascritto un contratto condizionato per tutelare l'acquirente condizionato?
Il contratto condizionato deve essere trascritto nei registri immobiliari con indicazione della condizione nella nota di trascrizione (art. 2659 c.c.). La trascrizione del contratto condizionato ha effetto prenotativo: informa i terzi dell'esistenza della condizione. All'avveramento della condizione viene annotata la nota di avveramento; la tutela dell'acquirente condizionato decorre dalla trascrizione del contratto originario.