Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 2644 c.c. Effetti della trascrizione
In vigore dal 19/04/1942
Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 2643 - Articolo 2643 Codice Civile: Atti soggetti a trascrizione→Cod. civ. art. 2645 - Articolo 2645 Codice Civile: Altri atti soggetti a trascrizione→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 2645-bis Codice Civile: Trascrizione di contratti preliminari→Art. 2645-ter c.c.: Trascrizione di atti di destinazione per la→Articolo 2642 Codice Civile: Comunicazione della sentenza di condanna→Articolo 2646 Codice Civile: Trascrizione delle divisioni→Art. 2641 Codice Civile: Abrogato→Art. 2647 c.c.: Costituzione del fondo patrimoniale e separazion→Articolo 2640 Codice Civile: Circostanza aggravante
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
Gli effetti della trascrizione
L’articolo 2644 del codice civile è la disposizione che attribuisce alla trascrizione la sua funzione tipica: rendere l’atto opponibile ai terzi. Nel sistema italiano la trascrizione ha natura dichiarativa e non costitutiva: l’atto produce i propri effetti tra le parti dal momento della stipulazione, ma diventa opponibile ai terzi solo a seguito della trascrizione, secondo il criterio temporale che la norma stabilisce.
Il principio della priorità della trascrizione
Il primo comma fissa la regola cardine: gli atti elencati nell’articolo 2643 non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo abbiano acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Ne deriva un’inversione rispetto al criterio civilistico generale: non rileva la data dell’atto, ma la data della trascrizione. Chi trascrive per primo prevale, anche se il suo titolo è cronologicamente successivo.
La regola prior in tempore, potior in iure applicata alla pubblicità
L’ipotesi tipica è quella della doppia alienazione immobiliare: lo stesso proprietario vende il medesimo bene a due soggetti diversi. Tra i due acquirenti prevale chi trascrive per primo l’atto di acquisto, anche se la sua compravendita è successiva nel tempo. La regola attribuisce dunque all’adempimento pubblicitario una funzione di selezione tra titoli concorrenti, premiando la diligenza dell’acquirente che procede tempestivamente alla trascrizione.
L’effetto preclusivo del secondo comma
Il secondo comma completa il sistema: eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore. La disposizione realizza una vera e propria preclusione: dopo la trascrizione, eventuali atti compiuti dal precedente proprietario, ancorché anteriori, restano inopponibili al trascrivente se non risultano dai registri immobiliari al momento della sua trascrizione.
Rapporto tra trascrizione e iscrizione
La norma menziona congiuntamente trascrizione e iscrizione. La trascrizione riguarda gli atti che incidono sulla titolarità o sul godimento dei beni; l’iscrizione concerne le ipoteche. Entrambe sono forme di pubblicità immobiliare e operano secondo il medesimo criterio di priorità. Il conflitto può quindi sorgere anche tra un acquirente che trascrive e un creditore che iscrive ipoteca contro il medesimo dante causa: prevale chi adempie per primo la formalità.
Funzione di certezza della circolazione
L’articolo 2644 svolge un ruolo essenziale nella tutela della sicurezza dei traffici immobiliari. Chi acquista un immobile può verificare, mediante consultazione dei registri, la situazione giuridica del bene e procedere alla trascrizione per consolidare il proprio acquisto. La regola della priorità responsabilizza l’acquirente e premia la diligenza, contribuendo a ridurre l’incertezza e il contenzioso.
Limiti e deroghe
Il sistema della priorità non è assoluto. Esistono deroghe e fattispecie particolari: si pensi alla trascrizione delle domande giudiziali (artt. 2652 e 2653 c.c.), che retroagisce alla data della trascrizione della domanda; agli effetti propri della trascrizione del contratto preliminare (art. 2645-bis c.c.); agli acquisti a titolo originario, che non passano attraverso un dante causa comune. La regola dell’articolo 2644 resta peraltro il cardine attorno al quale ruota l’intero sistema della pubblicità immobiliare italiana.
Domande frequenti
La trascrizione è necessaria per la validità della compravendita immobiliare?
No. La compravendita è valida ed efficace tra le parti dal momento della stipulazione. La trascrizione serve a rendere l’acquisto opponibile ai terzi e a risolvere eventuali conflitti tra più aventi causa dallo stesso dante causa.
Cosa succede se il venditore vende lo stesso immobile due volte?
Tra i due acquirenti prevale chi trascrive per primo, anche se il suo atto è cronologicamente successivo. La regola della priorità della trascrizione costituisce uno dei principi fondamentali del sistema italiano della pubblicità immobiliare.
L’atto trascritto in ritardo perde efficacia?
Non perde efficacia tra le parti, ma diventa inopponibile ai terzi che abbiano trascritto anteriormente un proprio titolo sullo stesso bene. La parte pregiudicata può agire contro il dante causa per il ristoro del danno.
Anche l’iscrizione di un’ipoteca rientra nella regola della priorità?
Sì. La norma menziona congiuntamente trascrizione e iscrizione: il conflitto tra un acquirente e un creditore ipotecario verso il medesimo dante causa si risolve secondo la priorità della formalità eseguita.
Esistono deroghe alla regola dell’articolo 2644?
Sì. Tra le principali: la trascrizione delle domande giudiziali, la trascrizione del contratto preliminare ai sensi dell’articolo 2645-bis, e gli acquisti a titolo originario che non derivano da un dante causa comune.