Art. 2643 c.c. Atti soggetti a trascrizione
In vigore dal 19/04/1942
Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:
:1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
:2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta;
:2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale;
:3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;
:4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;
:5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;
:6) i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;
:7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;
:8) i contratti di locazione dei beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;
:9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;
:10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata;
:11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l’effetto indicato dal numero precedente;
:12) i contratti di anticresi;
:13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;
:14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.
In sintesi
L’elenco degli atti soggetti a trascrizione
L’articolo 2643 del codice civile costituisce la disposizione di apertura del sistema della pubblicità immobiliare, disciplinato nel Libro VI, Titolo I. La norma elenca in modo tassativo gli atti che devono essere resi pubblici mediante trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, individuando le fattispecie negoziali e giurisdizionali che producono effetti sul regime proprietario o di godimento dei beni immobili.
Trasferimenti e costituzione di diritti reali
Il nucleo dell’elenco è dedicato ai negozi traslativi e costitutivi di diritti reali. Sono trascrivibili i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (n. 1) e quelli che costituiscono, trasferiscono o modificano usufrutto, superficie, enfiteusi (n. 2), nonché servitù prediali, diritto di uso e di abitazione (n. 4). Vi rientrano poi i contratti che costituiscono comunione dei diritti elencati (n. 3) e le rinunzie ai medesimi diritti compiute tra vivi (n. 5).
I diritti edificatori
Il numero 2-bis, introdotto per dare risposta a un fenomeno applicativo crescente, prevede la trascrizione dei contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali ovvero da strumenti di pianificazione territoriale. La norma consente di rendere opponibili erga omnes operazioni di perequazione, compensazione e cessione di cubatura, fondamentali nella moderna pianificazione urbanistica.
Atti del processo esecutivo
Il numero 6 disciplina la trascrizione dei provvedimenti con cui, nell’esecuzione forzata, si trasferisce la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari. È esclusa, in via espressa, la vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente, per la quale operano regole specifiche di pubblicità.
Locazioni, cessioni di canoni, società e consorzi
La norma estende la trascrizione anche ad atti che, pur non trasferendo diritti reali, incidono sul godimento del bene per periodi prolungati. Sono trascrivibili: i contratti di locazione di durata superiore a nove anni (n. 8); gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o fitti non ancora scaduti per termine maggiore di tre anni (n. 9); i contratti di società e di associazione con cui si conferisce il godimento di immobili o diritti reali immobiliari per durata ultranovennale o indeterminata (n. 10); gli atti di costituzione dei consorzi con effetto analogo (n. 11); i contratti di anticresi (n. 12).
Affrancazione, transazioni e sentenze
Il numero 7 prevede la trascrizione degli atti e delle sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico, momento estintivo di un rapporto di particolare rilevanza storica. Il numero 13 include le transazioni aventi a oggetto controversie sui diritti elencati nei numeri precedenti. Infine, il numero 14 disciplina le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati, completando il quadro di una pubblicità che assiste tanto la circolazione negoziale quanto quella derivante da provvedimenti giurisdizionali.
Funzione sistematica della trascrizione
L’elenco dell’articolo 2643 va letto in stretta connessione con l’articolo 2644, che disciplina gli effetti della trascrizione. Il sistema, di tipo dichiarativo, ha la funzione di risolvere i conflitti tra più aventi causa dallo stesso autore secondo il principio della priorità della trascrizione: chi trascrive per primo prevale, indipendentemente dalla data dell’atto, salvo le eccezioni previste dalla legge. La trascrizione non condiziona la validità o l’efficacia inter partes dell’atto, ma ne garantisce l’opponibilità ai terzi.
Domande frequenti
Cosa significa «trascrivere» un atto?
Significa annotare l’atto nei pubblici registri immobiliari tenuti presso la conservatoria competente, rendendolo opponibile ai terzi. La trascrizione non è requisito di validità del negozio, ma serve a regolare i conflitti tra più aventi causa.
Vanno trascritti anche i contratti di locazione?
Solo quelli di durata superiore a nove anni, ai sensi del numero 8 dell’articolo 2643. Le locazioni di durata inferiore non rientrano nell’elenco e non sono soggette a trascrizione.
L’elenco dell’articolo 2643 è tassativo?
L’articolo 2643 individua le ipotesi tipiche, ma l’articolo 2645 estende l’obbligo a ogni altro atto o provvedimento che produca, in relazione a beni immobili o diritti immobiliari, taluno degli effetti dei contratti menzionati nel 2643.
Cosa sono i diritti edificatori menzionati nel n. 2-bis?
Sono diritti a costruire derivanti da strumenti urbanistici di perequazione o compensazione, comunque denominati. La trascrizione assicura l’opponibilità ai terzi di operazioni di cessione o costituzione di tali diritti.
Una sentenza che dichiara l’acquisto di un diritto immobiliare va trascritta?
Sì. Il numero 14 prevede la trascrizione delle sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti reali elencati nei numeri precedenti, equiparandole agli atti negoziali corrispondenti.