Testo dell'articoloVigente
Art. 2645-bis c.c. – Trascrizione di contratti preliminari
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
1. I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente.
2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2).
4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi.
5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l’edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L’eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.
6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.
In sintesi
Indice dei contenuti
La trascrizione del contratto preliminare
L’articolo 2645-bis del codice civile rappresenta una delle più rilevanti innovazioni in materia di tutela del promissario acquirente di immobili. Prima della sua introduzione, il preliminare di compravendita immobiliare era esposto a numerosi rischi: il promittente venditore poteva alienare il bene a terzi, costituirvi ipoteche o subire azioni esecutive, lasciando il promissario acquirente sostanzialmente privo di tutela reale.
Requisiti formali
Il primo comma stabilisce che sono trascrivibili i contratti preliminari aventi a oggetto i contratti di cui ai numeri 1, 2, 3 e 4 dell’articolo 2643 - vale a dire i preliminari di trasferimento della proprietà, di costituzione o trasferimento di usufrutto, superficie, enfiteusi, comunione di tali diritti, servitù, uso e abitazione. La trascrizione è ammessa anche se il preliminare è sottoposto a condizione o riguarda edifici da costruire o in corso di costruzione. La forma richiesta è l’atto pubblico o la scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
L’effetto prenotativo
Il cuore della norma è il secondo comma, che disciplina il cosiddetto effetto prenotativo. La trascrizione del contratto definitivo, o di altro atto che ne costituisca esecuzione, ovvero della sentenza che accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c., prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare. Il promissario acquirente è così protetto rispetto ad alienazioni successive, iscrizioni ipotecarie o pignoramenti che intervengano tra il preliminare e il definitivo.
I termini di efficacia
L’effetto prenotativo non è perpetuo. Il terzo comma prevede una doppia decadenza: gli effetti della trascrizione del preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione, non sia trascritto il definitivo, altro atto equivalente o la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica. Il termine triennale è il limite massimo invalicabile; quello annuale dalla data convenuta opera solo se più stringente.
Edifici da costruire: indicazioni necessarie
Il quarto comma disciplina i preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione. Per ottenerne la trascrizione occorre indicare la superficie utile della porzione e la quota del diritto spettante al promissario acquirente sull’intero costruendo edificio, espressa in millesimi. Tali requisiti consentono di identificare con precisione il bene oggetto di prenotazione anche prima della sua materiale esistenza.
Modalità di esecuzione e tolleranze
La trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le indicazioni del comma precedente. Non appena l’edificio viene ad esistenza, gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà e alle relative parti comuni. È prevista una tolleranza del ventesimo: differenze di superficie o di quota contenute entro un ventesimo rispetto a quanto indicato nel preliminare non producono effetti, garantendo flessibilità operativa nella prassi costruttiva.
La nozione di esistenza dell’edificio
L’ultimo comma fornisce una definizione operativa di esistenza: l’edificio si considera esistente quando sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura. Si tratta di una nozione tecnica che ancora il momento del consolidamento degli effetti pubblicitari a un dato oggettivamente verificabile, evitando incertezze sulla cessazione del regime prenotativo.
Domande frequenti
Quali preliminari possono essere trascritti?
Quelli aventi a oggetto i contratti dei numeri 1, 2, 3 e 4 dell’articolo 2643, anche sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire, redatti per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Cosa significa «effetto prenotativo»?
Significa che la trascrizione del contratto definitivo prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare. Il promissario acquirente è tutelato contro alienazioni, ipoteche o pignoramenti intervenuti nel frattempo.
Quanto durano gli effetti della trascrizione del preliminare?
Cessano se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non viene trascritto il definitivo, atto equivalente o domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica.
Cosa indicare per la trascrizione di un preliminare su edificio da costruire?
Occorre indicare la superficie utile della porzione di edificio promessa e la quota del diritto spettante al promissario acquirente sull’intero costruendo edificio, espressa in millesimi.
Quando un edificio si considera esistente ai fini della trascrizione?
Quando sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura. Da quel momento gli effetti della trascrizione si producono sulle porzioni materiali corrispondenti alle quote.