Indice
- Disciplina gli obblighi precontrattuali del finanziatore o intermediario del credito nei contratti di credito immobiliare ai consumatori (D.Lgs. 72/2016, MCD).
- Prevede la consegna obbligatoria del Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES) con informazioni personalizzate, in tempo utile prima della conclusione del contratto.
- Riconosce al consumatore un periodo di riflessione di almeno sette giorni durante il quale l'offerta è vincolante per il finanziatore.
- Modificato dal D.Lgs. 209/2025 con effetto dal 19 giugno 2026, che ha aggiornato il contenuto delle informazioni generali precontrattuali.
- Il CICR, su proposta della Banca d'Italia, detta disposizioni attuative sul contenuto e le modalità delle informazioni precontrattuali.
Testo dell'articoloVigente
Art. 120 novies T.U.B. – Obblighi precontrattuali (1).
In vigore dal 23/01/2026 con effetto dal 19/06/2026
Modificato da: Decreto legislativo del 31/12/2025 n. 209 Articolo 2
“1. Il finanziatore o l’intermediario del credito mette a disposizione del consumatore, in qualsiasi momento, un documento contenente informazioni generali chiare e comprensibili sui contratti di credito offerti, su supporto cartaceo o altro supporto durevole. Il documento precisa anche:
a) le informazioni e le evidenze documentali che il consumatore deve fornire ai sensi dell’articolo 120-undecies, comma 1, e il termine entro il quale esse devono essere fornite;
b) l’avvertimento che il credito non può essere accordato se la valutazione del merito creditizio non può essere effettuata a causa della scelta del consumatore di non fornire le informazioni o gli elementi di verifica necessari alla valutazione;
c) se verrà consultata una banca dati, in conformità degli articoli 13 e 14 del regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 27 aprile 2016;
d) se del caso, la possibilità di ricevere servizi di consulenza.
2. Il finanziatore o l’intermediario del credito fornisce al consumatore le informazioni personalizzate necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata in merito alla conclusione di un contratto di credito. Le informazioni personalizzate sono fornite su supporto cartaceo o su altro supporto durevole attraverso la consegna del modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato». Il modulo è consegnato tempestivamente dopo che il consumatore ha fornito le informazioni necessarie circa le sue esigenze, la sua situazione finanziaria e le sue preferenze in conformità all’articolo 120-undecies, comma 1, e comunque in tempo utile, prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un’offerta. Le informazioni aggiuntive che il finanziatore o l’intermediario del credito debba o voglia fornire al consumatore sono riportate in un documento distinto.
3. Prima della conclusione del contratto di credito, il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. Durante il periodo di riflessione, l’offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettare l’offerta in qualunque momento.
4. Quando al consumatore è proposta un’offerta vincolante per il finanziatore, l’offerta è fornita su supporto cartaceo o su altro supporto durevole e include la bozza del contratto di credito; essa è accompagnata dalla consegna del modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato» se:
a) il modulo non è stato fornito in precedenza al consumatore; o
b) le caratteristiche dell’offerta sono diverse dalle informazioni contenute nel modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato» precedentemente fornito.
5. Il finanziatore o l’intermediario del credito fornisce al consumatore chiarimenti adeguati sui contratti di credito ed eventuali servizi accessori proposti, in modo che questi possa valutare se il contratto di credito e i servizi accessori proposti siano adatti alle sue esigenze e alla sua situazione finanziaria.
6. Il CICR, su proposta della Banca d’Italia, detta disposizioni di attuazione del presente articolo, anche con riferimento a:
a) il contenuto, i criteri di redazione, le modalità di messa a disposizione delle informazioni precontrattuali;
b) le modalità e la portata dei chiarimenti da fornire al consumatore ai sensi del comma 5;
c) gli obblighi specifici da osservare nei casi di comunicazioni mediante telefonia vocale, anche prevedendo informazioni aggiuntive rispetto a quanto previsto dall’ articolo 59-quinquies , comma 2, del Codice del consumo;
d) l’informazione da rendere al consumatore sul contenuto e sui possibili effetti dell’accordo previsto dall’articolo 120-quinquiesdecies, comma 3.”
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In sintesi
Indice dei contenuti
Ambito e contesto normativo
L'art. 120-novies TUB disciplina gli obblighi informativi precontrattuali nei contratti di credito immobiliare ai consumatori, nel solco della Direttiva 2014/17/UE (MCD). È una delle norme cardine del Capo I-bis TUB, che costruisce una catena informativa strutturata a tutela del consumatore che si accinge a stipulare un mutuo ipotecario. La norma è stata da ultimo modificata dal D.Lgs. 31 dicembre 2025 n. 209, con effetto dal 19 giugno 2026, che ha rafforzato alcuni obblighi in linea con la revisione europea della disciplina MCD.
Le informazioni generali precontrattuali (comma 1)
Il comma 1 obbliga finanziatore e intermediario a mettere in qualsiasi momento a disposizione del consumatore un documento con informazioni generali chiare e comprensibili sui contratti di credito offerti. Il documento deve precisare anche:
La disponibilità «in qualsiasi momento» significa che il documento deve essere accessibile prima ancora che il consumatore formalizzi una richiesta: si tratta di un obbligo di trasparenza attiva, non meramente reattiva.
Il PIES, Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (comma 2)
Il cuore della norma è la consegna del PIES (modulo europeo armonizzato dalla Direttiva MCD): il finanziatore o l'intermediario deve fornire al consumatore le informazioni personalizzate necessarie per confrontare diverse offerte e prendere una decisione informata. Il PIES è consegnato:
Le informazioni aggiuntive rispetto al PIES devono essere fornite in un documento separato, evitando che il modulo standardizzato venga «inquinato» da materiale commerciale o da clausole contrattuali che ne ostacolino la confrontabilità.
Il periodo di riflessione (comma 3)
Il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le offerte, valutarne le implicazioni e decidere. Durante questo periodo l'offerta è vincolante per il finanziatore, ma il consumatore può accettarla in qualunque momento (anche prima della scadenza). Si tratta di un diritto inderogabile: il finanziatore non può ridurre il periodo di riflessione nemmeno con il consenso del consumatore, salvo eccezioni previste dalla normativa secondaria.
Il periodo di riflessione si distingue dal diritto di recesso post-contrattuale (se previsto): agisce prima della conclusione del contratto e serve a tutelare la fase deliberativa del consumatore.
L'offerta vincolante e il PIES aggiornato (comma 4)
Quando al consumatore è proposta un'offerta vincolante per il finanziatore, essa deve essere fornita su supporto durevole e includere la bozza del contratto di credito. Deve essere accompagnata da un nuovo PIES se: (a) il modulo non era stato precedentemente fornito, oppure (b) le caratteristiche dell'offerta divergono dal PIES già consegnato. Questo meccanismo garantisce che il consumatore abbia sempre un PIES aggiornato al momento della decisione finale.
I chiarimenti adeguati (comma 5)
Il comma 5 impone al finanziatore o intermediario di fornire chiarimenti adeguati sui contratti di credito e sui servizi accessori proposti, in modo che il consumatore possa valutare l'adeguatezza del prodotto rispetto alle sue esigenze e situazione finanziaria. Questo obbligo di spiegazione personalizzata va oltre la mera consegna documentale: richiede un'interazione attiva, sebbene diversa dalla consulenza formale ex art. 120-terdecies TUB.
Poteri normativi secondari (comma 6)
Il CICR, su proposta della Banca d'Italia, detta disposizioni attuative su: contenuto e criteri di redazione delle informazioni precontrattuali; modalità dei chiarimenti; obblighi specifici per le comunicazioni telefoniche; informativa sull'accordo di cui all'art. 120-quinquiesdecies, comma 3 (accordo di modifica concordata in caso di difficoltà di rimborso).
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Banca d'Italia
Domande frequenti
Quando deve essere consegnato il PIES al consumatore che richiede un mutuo ipotecario?
Il PIES deve essere consegnato tempestivamente dopo che il consumatore ha fornito le informazioni sulla sua situazione finanziaria e le sue esigenze, e comunque in tempo utile prima che egli sia vincolato da un contratto o da un'offerta. Non esiste un termine fisso in giorni, ma il principio è che il consumatore abbia tempo sufficiente per confrontare le offerte.
Il consumatore può rinunciare al periodo di riflessione di sette giorni per accelerare i tempi?
No. Il periodo di riflessione di almeno sette giorni è un diritto inderogabile a tutela del consumatore. Il finanziatore non può ridurlo nemmeno con il consenso dell'interessato, salvo eventuali eccezioni previste dalla normativa secondaria del CICR/Banca d'Italia.
Se le condizioni dell'offerta cambiano rispetto al PIES già consegnato, è necessario fornire un nuovo PIES?
Sì. Il comma 4 impone la consegna di un nuovo PIES quando l'offerta vincolante ha caratteristiche diverse da quelle del PIES precedentemente consegnato. Il consumatore deve sempre avere a disposizione un PIES aggiornato alle condizioni effettive dell'offerta finale.
Cosa si intende per 'chiarimenti adeguati' che il finanziatore deve fornire ai sensi del comma 5?
È un obbligo di spiegazione personalizzata che va oltre la semplice consegna del PIES: il finanziatore deve aiutare il consumatore a capire se il contratto e i servizi accessori proposti siano adatti alla sua situazione finanziaria. Non equivale alla consulenza formale (art. 120-terdecies TUB), ma richiede un'interazione attiva e comprensibile.
Qual è la differenza tra le informazioni generali del comma 1 e il PIES del comma 2?
Le informazioni generali (comma 1) sono disponibili in qualsiasi momento e descrivono l'offerta in modo generico, indicando anche i documenti necessari per la valutazione del merito creditizio. Il PIES (comma 2) è invece personalizzato sulle esigenze specifiche del consumatore e viene consegnato una volta che questi ha fornito i suoi dati finanziari.