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Testo dell'articoloVigente
Art. 120 duodecies T.U.B. – Valutazione dei beni immobili (1).
In vigore dal 01/11/2016
Modificato da: Decreto legislativo del 21/04/2016 n. 72 Articolo 1
“1. I finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Quando la valutazione e’ condotta da soggetti terzi, i finanziatori assicurano che questi ultimi adottino standard affidabili.
2. La valutazione e’ svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole.
3. La Banca d’Italia detta disposizioni di attuazione del presente articolo, tenendo anche conto della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate; ai fini del comma 1 puo’ essere prevista l’applicazione di standard elaborati in sede di autoregolamentazione.”
(1) Articolo aggiunto dall’art. 1, comma 2 decreto legislativo 21 aprile 2016 n. 72 con gli effetti previsti dall’art. 3, comma 3 del citato decreto legislativo n. 72 del 2016.
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In sintesi
Indice dei contenuti
Ratio e contesto normativo
L'art. 120-duodecies TUB, introdotto dal D.Lgs. 72/2016 in attuazione della Direttiva MCD 2014/17/UE, regolamenta la valutazione dei beni immobili residenziali posti a garanzia dei contratti di credito. La norma risponde a una delle lezioni della crisi finanziaria del 2007-2009: sopravvalutazioni sistematiche degli immobili a garanzia dei mutui (mortgage fraud, gonfiamento delle perizie) avevano contribuito all'espansione insostenibile del credito ipotecario. La Direttiva MCD ha pertanto introdotto requisiti minimi di affidabilità, competenza e indipendenza per i periti incaricati della valutazione.
Il requisito di standard affidabili (comma 1)
Il comma 1 impone ai finanziatori di applicare standard affidabili (in inglese, «reliable valuation standards») per la valutazione degli immobili residenziali dati in garanzia. La norma opera su due livelli:
Il concetto di «standard affidabili» non è definito direttamente nel TUB ma è rimesso alla normativa secondaria della Banca d'Italia e, come precisa il comma 3, può includere standard elaborati in sede di autoregolamentazione (ad esempio gli standard TEGoVA, The European Group of Valuers' Associations, o gli IVSC International Valuation Standards). Questo approccio flessibile consente al mercato di sviluppare standard tecnici aggiornati senza richiedere interventi normativi primari.
Competenza e indipendenza del valutatore (comma 2)
Il comma 2 stabilisce i requisiti soggettivi del perito:
Competenza professionale: il valutatore deve essere competente sotto il profilo professionale. Non è richiesta una specifica abilitazione uniforme a livello europeo, ma il perito deve possedere le qualificazioni tecniche (formazione, esperienza, conoscenza del mercato locale) necessarie per svolgere una valutazione corretta.
Indipendenza dal processo di commercializzazione del credito: questo è il requisito più innovativo rispetto alla prassi pre-MCD. Il perito non può essere coinvolto nel processo di approvazione e commercializzazione del mutuo, in modo da eliminare qualsiasi pressione a sopravvalutare l'immobile per consentire l'erogazione del credito. Non basta l'indipendenza formale: il finanziatore deve strutturare i propri processi interni in modo che il valutatore sia effettivamente segregato dalla funzione commerciale.
Documentazione: la valutazione deve essere documentata su supporto cartaceo o durevole. Questo garantisce la tracciabilità e la verificabilità del processo valutativo, sia ai fini dei controlli interni sia per eventuali ispezioni della Banca d'Italia.
Poteri normativi secondari e banca dati OMI (comma 3)
La Banca d'Italia detta le disposizioni attuative, con la facoltà di fare riferimento alla banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate. L'OMI raccoglie dati sulle compravendite e sulle quotazioni immobiliari per zone omogenee su tutto il territorio nazionale e rappresenta uno strumento pubblico di benchmarking per le valutazioni peritali. Il richiamo all'OMI segnala la volontà del legislatore di ancorare le valutazioni a dati di mercato verificabili e non manipolabili.
Nella prassi, le Disposizioni di Vigilanza della Banca d'Italia e le Circolari applicative forniscono indicazioni operative sulle metodologie valutative ammesse (comparativo di mercato, reddituale, del costo), sui requisiti minimi di contenuto della perizia e sui controlli che il finanziatore deve effettuare sull'operato dei periti terzi.
Rilevanza sistemica e tutela del consumatore
L'art. 120-duodecies tutela il consumatore indirettamente: una valutazione gonfiata dell'immobile può indurre il finanziatore a concedere un credito sproporzionato rispetto al valore effettivo della garanzia, esponendo il consumatore al rischio di ritrovarsi con un debito residuo superiore al valore dell'immobile in caso di calo dei prezzi (cd. «negative equity»). Standard di valutazione affidabili contribuiscono quindi sia alla stabilità del sistema finanziario sia alla protezione del consumatore mutuatario.
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Banca d'Italia
Domande frequenti
Chi può effettuare la perizia di un immobile ai fini di un mutuo ipotecario?
Il valutatore deve essere competente sotto il profilo professionale e indipendente dal processo di commercializzazione del credito. Non è prevista per legge una specifica abilitazione esclusiva, ma il finanziatore deve assicurarsi che il perito (interno o esterno) abbia le qualificazioni tecniche adeguate e sia segregato dalla funzione commerciale.
Una banca può usare dipendenti interni per valutare gli immobili a garanzia dei mutui?
Sì, purché siano professionalmente competenti e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito. In pratica ciò richiede una segregazione organizzativa: il perito interno non può essere parte della struttura che approva o commercializza i mutui.
Cosa sono gli 'standard affidabili' richiesti dal comma 1 e chi li definisce?
Il TUB non li definisce direttamente: è la Banca d'Italia a dettare le disposizioni attuative. Il comma 3 consente di fare riferimento a standard di autoregolamentazione (es. TEGoVA, IVSC International Valuation Standards) e alla banca dati OMI dell'Agenzia delle Entrate per il benchmarking dei valori di mercato.
Se un finanziatore si affida a una società esterna di perizie, è comunque responsabile della qualità della valutazione?
Sì. Il comma 1 specifica che quando la valutazione è condotta da soggetti terzi, il finanziatore deve assicurarsi che questi adottino standard affidabili. La responsabilità del finanziatore non si esaurisce con la delega: deve selezionare periti qualificati e verificare il rispetto degli standard.
Qual è il legame tra la valutazione dell'immobile e la tutela del consumatore mutuatario?
Una valutazione gonfiata può portare il finanziatore a erogare un credito superiore al valore effettivo della garanzia. Se i prezzi degli immobili scendono, il consumatore può trovarsi con un debito residuo (negative equity) maggiore del valore dell'immobile, con gravi conseguenze patrimoniali. Standard di valutazione affidabili tutelano quindi sia il sistema finanziario sia il consumatore.