Testo dell'articoloVigente
Art. 5-ter D.Lgs. 28/2010 – Legittimazione in mediazione dell’amministratore di condominio
D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 – testo aggiornato
1. L'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale al quale è allegato l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall' articolo 1136 del codice civile . In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa. (9) (10)
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Vedi anche
→art. 5 MEDIAZIONE→art. 5-bis MEDIAZIONE→art. 5-quater MEDIAZIONE→art. 5-quinquies MEDIAZIONE→art. 183 c.p.c.→art. 1 Cartabia→art. 1965 c.c. (Transazione)→art. 24 Cost. (Difesa)→Art. 5-sexies D.Lgs. 28/2010 – Mediazione su clausola contrattuale o statutaria→Art. 6 D.Lgs. 28/2010 – (Durata)→Art. 4 D.Lgs. 28/2010 – Accesso alla mediazione→Art. 7 D.Lgs. 28/2010 – Effetti sulla ragionevole durata del processo
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In sintesi
Indice dei contenuti
L'articolo 5-ter risolve un problema operativo molto sentito nella prassi: la mediazione condominiale era spesso paralizzata dall'esigenza di una previa autorizzazione assembleare per la partecipazione dell'amministratore. La riforma Cartabia adotta una soluzione pragmatica.
Legittimazione ex lege
L'amministratore può partecipare attivamente o passivamente al procedimento di mediazione senza dover ottenere autorizzazione preventiva dell'assemblea. La legittimazione discende direttamente dalla legge. Questo elimina il problema dei tempi assembleari, che spesso eccedevano quelli mediativi.
Limite: l'accordo
La controlevita risiede nel momento conclusivo. L'eventuale accordo conciliativo richiede l'approvazione dell'assemblea con le maggioranze previste dal codice civile per le delibere ordinarie e straordinarie. L'amministratore tratta, ma il condominio decide. L'equilibrio salvaguarda autonomia decisionale e snellezza procedurale.
Modalità operative
In pratica, l'amministratore partecipa agli incontri, esprime posizioni in coerenza con il regolamento e con eventuali indicazioni assembleari, e sottopone successivamente l'esito al voto. Se l'accordo richiede maggioranze qualificate (es. interventi straordinari, modifica regolamento), l'amministratore deve avvisarne preventivamente la controparte per evitare false aspettative.
Rapporto con la condizione di procedibilità
La mediazione condominiale rientra tra le materie di mediazione obbligatoria. L'articolo 5-ter contribuisce a rendere effettiva tale obbligatorietà, eliminando l'eccezione che spesso l'amministratore opponeva (impossibilità di convocare l'assemblea in tempi compatibili).
Profili di responsabilità dell'amministratore
L'amministratore che agisca in mediazione con superficialità o oltre il mandato può incorrere in responsabilità professionale. La legittimazione ex lege non lo dispensa dall'obbligo di diligenza: deve documentare gli incontri, riferire all'assemblea e attendere l'approvazione formale prima di sottoscrivere accordi vincolanti.
Casi pratici
Caso 1: incontro mediativo
Tizio cita un condominio amministrato da Sempronio per danni da infiltrazione. Sempronio partecipa direttamente all'incontro senza assemblea preventiva, valuta la proposta e si riserva di sottoporla ai condomini. La riunione assembleare successiva approva la transazione e l'accordo diventa vincolante.
Caso 2: accordo non ratificato
Caio sottoscrive un accordo in mediazione che richiede una spesa straordinaria. L'assemblea, convocata, respinge la proposta. L'accordo non produce effetti vincolanti per il condominio; resta la possibilità che la controversia ritorni in giudizio.
Domande frequenti
L'amministratore può andare in mediazione senza autorizzazione assembleare?
Sì, la legittimazione è prevista direttamente dalla legge. La preventiva delibera assembleare non è necessaria.
L'accordo raggiunto in mediazione vincola subito il condominio?
No, richiede l'approvazione successiva dell'assemblea con le maggioranze previste dal codice civile per la specifica materia.
Cosa rischia l'amministratore che sottoscrive senza ratifica?
Responsabilità professionale verso il condominio e possibili contestazioni sulla validità dell'accordo. La prassi diligente è subordinare la firma alla ratifica assembleare.