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Testo dell'articoloVigente
Art. 120 septies T.U.B. – Principi generali (1).
In vigore dal 01/07/2016
Modificato da: Decreto legislativo del 21/04/2016 n. 72 Articolo 1
“1. Il finanziatore e l’intermediario del credito, nell’ambito delle attivita’ disciplinate dal presente capo:
a) si comportano con diligenza, correttezza, e trasparenza, tenendo conto dei diritti e degli interessi dei consumatori;
b) basano la propria attivita’ sulle informazioni rilevanti riguardanti la situazione del consumatore, su ogni bisogno particolare che questi ha comunicato, su ipotesi ragionevoli con riguardo ai rischi cui e’ esposta la situazione del consumatore per la durata del contratto di credito.”
(1) Articolo aggiunto dall’art. 1, comma 2 decreto legislativo 21 aprile 2016 n. 72 con gli effetti previsti dall’art. 3, comma 1 del citato decreto legislativo n. 72 del 2016.
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In sintesi
Art. 120-septies TUB, Principi generali nel credito immobiliare ai consumatori
Contesto normativo e finalità
L'art. 120-septies del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993) apre il Capo I-bis dedicato al credito immobiliare ai consumatori, introdotto dal D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72, che ha recepito nell'ordinamento italiano la Direttiva 2014/17/UE (cd. Mortgage Credit Directive, MCD). La norma enuncia i principi generali di comportamento ai quali finanziatori e intermediari del credito devono conformarsi in tutte le attività disciplinate dal Capo, costituendo la pietra angolare dell'intero impianto protettivo riservato al consumatore nel settore dei mutui ipotecari su immobili residenziali.
La finalità primaria è garantire che l'accesso al credito immobiliare sia accompagnato da un livello elevato di tutela del consumatore, riconosciuto come parte strutturalmente debole del rapporto contrattuale, attraverso l'imposizione di standard comportamentali minimi inderogabili a carico degli operatori del settore.
Diligenza, correttezza e trasparenza
Il primo precetto della norma impone ai soggetti abilitati di comportarsi con diligenza, correttezza e trasparenza. Questa triade riecheggia la clausola generale già presente nell'art. 21 TUF per i servizi di investimento e nell'art. 127 TUB per i rapporti bancari in generale, adattandola alle specificità del credito ipotecario. La diligenza richiesta è quella professionale elevata (art. 1176, comma 2, c.c.), la correttezza rimanda alla buona fede oggettiva nell'esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.), mentre la trasparenza si traduce nell'obbligo di informazione precontrattuale e contrattuale disciplinato dagli articoli successivi del Capo.
La norma specifica che il comportamento corretto deve tenere conto dei diritti e degli interessi dei consumatori, codificando così un dovere di considerazione attiva, non meramente passiva, della posizione del cliente. Questo si traduce concretamente nell'obbligo di non consigliare prodotti di credito inadeguati alla situazione finanziaria del consumatore e di astenersi da pratiche commerciali aggressive o scorrette ai sensi del D.Lgs. 206/2005 (Codice del Consumo).
Obbligo di personalizzazione dell'offerta
La lettera b) del comma 1 introduce un principio fondamentale: l'attività del finanziatore e dell'intermediario deve basarsi sulle informazioni rilevanti riguardanti la situazione specifica del consumatore, su ogni bisogno particolare comunicato da quest'ultimo e su ipotesi ragionevoli riguardo ai rischi cui è esposta la sua situazione per tutta la durata del contratto. Questo obbligo di personalizzazione anticipa e si coordina con la disciplina della valutazione del merito creditizio di cui all'art. 120-undecies TUB e con le regole sull'adeguatezza previste per la consulenza ex art. 120-terdecies TUB.
Il riferimento alle «ipotesi ragionevoli sui rischi» introduce implicitamente una prospettiva di lungo periodo: il finanziatore non può limitarsi a verificare la solvibilità attuale del consumatore, ma deve considerare scenari di stress ragionevoli, variazioni dei tassi di interesse, fluttuazioni del reddito, cambiamenti del valore dell'immobile, per tutta la vita del finanziamento, che nel credito ipotecario può estendersi fino a 30-40 anni.
Soggetti destinatari
La norma si rivolge sia ai finanziatori (banche, intermediari finanziari ex art. 106 TUB) sia agli intermediari del credito (agenti in attività finanziaria, mediatori creditizi, soggetti indicati all'art. 120-novies TUB). Gli intermediari del credito sono tenuti a iscriversi all'Organismo degli Agenti e Mediatori (OAM), che esercita su di essi la vigilanza in merito al rispetto degli standard professionali richiesti dalla MCD. La Banca d'Italia, per parte sua, supervisiona i finanziatori e ha emanato disposizioni attuative nell'ambito della Circolare n. 285/2013 (aggiornata con gli interventi post D.Lgs. 72/2016).
Sanzioni e raccordo con la disciplina generale
La violazione dei principi di cui all'art. 120-septies TUB può integrare una condotta contraria agli obblighi di correttezza e buona fede rilevante sia sul piano contrattuale (possibile nullità/annullabilità di clausole, risarcimento del danno) sia sul piano amministrativo-sanzionatorio (artt. 144 e ss. TUB). Il principio generale si coordina con il divieto di pratiche commerciali scorrette (D.Lgs. 206/2005) e, per i profili di abuso, con le norme sulla responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c.
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Banca d'Italia
Domande frequenti
Quali soggetti sono tenuti a rispettare i principi generali dell'art. 120-septies TUB?
Sia i finanziatori (banche, intermediari finanziari ex art. 106 TUB) sia gli intermediari del credito immobiliare (agenti in attività finanziaria, mediatori creditizi), come previsto dal D.Lgs. 72/2016 di recepimento della MCD.
Cosa significa che il finanziatore deve considerare i 'rischi per la durata del contratto'?
Significa che non è sufficiente valutare la solvibilità attuale del consumatore: il finanziatore deve formulare ipotesi ragionevoli su scenari futuri, variazioni di reddito, tassi, valore dell'immobile, per l'intera vita del mutuo, che può estendersi per decenni.
Come si raccorda l'art. 120-septies con la disciplina della valutazione del merito creditizio?
L'art. 120-septies enuncia il principio generale di personalizzazione, che trova attuazione concreta nell'art. 120-undecies TUB sulla valutazione del merito creditizio, obbligatoria prima della concessione del credito immobiliare ai consumatori.
Quale ruolo svolge l'OAM nella vigilanza sui principi del credito immobiliare?
L'Organismo degli Agenti e Mediatori (OAM) supervisiona il rispetto degli standard professionali e comportamentali degli intermediari del credito non bancari, verificando la conformità alle norme del Capo I-bis TUB introdotte dal D.Lgs. 72/2016.
Quali conseguenze derivano dalla violazione dei principi generali dell'art. 120-septies TUB?
La violazione può comportare responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c., nullità di clausole scorrette, risarcimento del danno e sanzioni amministrative ai sensi degli artt. 144 ss. TUB, oltre a rilevare come pratica commerciale scorretta ai sensi del D.Lgs. 206/2005.