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Testo dell'articoloVigente
Art. 120 quater T.U.B. – Surrogazione nei contratti di finanziamento. Portabilita’.
In vigore dal 19/12/2012
Modificato da: Decreto-legge del 18/10/2012 n. 179 Articolo 23 bis
“1. In caso di contratti di finanziamento conclusi da intermediari bancari e finanziari, l’esercizio da parte del debitore della facolta’ di surrogazione di cui all’articolo 1202 del codice civile non e’ precluso dalla non esigibilita’ del credito o dalla pattuizione di un termine a favore del creditore.
2. Per effetto della surrogazione di cui al comma 1, il mutuante surrogato subentra nelle garanzie, personali e reali, accessorie al credito cui la surrogazione si riferisce.
3. La surrogazione di cui al comma 1 comporta il trasferimento del contratto, alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. L’annotamento di surrogazione puo’ essere richiesto al conservatore senza formalita’, allegando copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata. Con provvedimento del direttore dell’Agenzia del territorio di concerto con il Ministero della giustizia, sono stabilite specifiche modalita’ di presentazione, per via telematica, dell’atto di surrogazione.
4. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalita’ connesse alle operazioni di surrogazione.
5. Nel caso in cui il debitore intenda avvalersi della facolta’ di surrogazione di cui al comma 1, resta salva la possibilita’ del finanziatore originario e del debitore di pattuire la variazione senza spese delle condizioni del contratto in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.
6. E’ nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facolta’ di surrogazione di cui al comma 1. La nullita’ del patto non comporta la nullita’ del contratto.
7. La surrogazione di cui al comma 1 deve perfezionarsi entro il termine di trenta giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l’esatto importo del proprio debito residuo. Nel caso in cui la surrogazione non si perfezioni entro il termine di dieci giorni, per cause dovute al finanziatore originario, quest’ultimo e’ comunque tenuto a risarcire il cliente in misura pari all’1 per cento del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Resta ferma la possibilita’ per il finanziatore originario di rivalersi sul mutuante surrogato, nel caso in cui il ritardo sia dovuto a cause allo stesso imputabili.
8. La surrogazione per volonta’ del debitore e la rinegoziazione di cui al presente articolo non comportano il venir meno dei benefici fiscali.
9. Le disposizioni di cui al presente articolo:
a) si applicano, nei casi e alle condizioni ivi previsti, anche ai finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai loro iscritti;
a-bis) si applicano ai soli contratti di finanziamento conclusi da intermediari bancari e finanziari con persone fisiche o micro-imprese, come definite dall’articolo 1, comma 1, lettera t), del decreto legislativo 27 gennaio 2010, n.11;
b) non si applicano ai contratti di locazione finanziaria.
10. Sono fatti salvi i commi 4-bis, 4-ter e 4-quater dell’articolo 8 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40.”
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In sintesi
Indice dei contenuti
Il debitore può surrogare il proprio finanziamento con un altro intermediario (portabilità del mutuo) senza penalità o spese: la nuova banca subentra nelle garanzie e nessun costo può essere addebitato al cliente per la surrogazione.
Ratio della norma
L'art. 120-quater T.U.B. realizza la «portabilità del mutuo», introdotta dal cosiddetto «Decreto Bersani» (D.L. 7/2007 conv. L. 40/2007) e successivamente integrata. La finalità è promuovere la concorrenza nel mercato del credito: il debitore può rivolgersi a un nuovo intermediario che gli offra condizioni migliori, e il finanziamento si trasferisce a quest'ultimo senza che il cliente sopporti costi o adempimenti. La norma estende l'istituto della surrogazione del codice civile (art. 1202 c.c., in cui il debitore paga il creditore con denaro fornito da terzi), superando i limiti che la struttura originaria poneva (esigibilità del credito, mancanza di pattuizioni in deroga). Il risultato è un meccanismo unico in Europa, particolarmente favorevole al consumatore.
Analisi del testo
Comma 1, diritto di surrogazione: il debitore può esercitare la surrogazione ex art. 1202 c.c. anche se il credito non è esigibile o se è pattuito un termine a favore del creditore. Si supera il principale ostacolo della surrogazione classica: nei mutui di lunga durata, il credito non è esigibile al momento della surrogazione, ma il diritto opera ugualmente. Comma 2, subentro nelle garanzie: il nuovo finanziatore subentra nelle garanzie personali e reali accessorie al credito originario. L'ipoteca, in particolare, non si estingue ma si trasferisce automaticamente al nuovo finanziatore, evitando i costi di una nuova iscrizione. Comma 3, trasferimento del contratto: la surrogazione comporta il trasferimento del contratto alle nuove condizioni pattuite tra cliente e nuovo intermediario, con esclusione di penali o oneri di qualsiasi natura. L'annotamento di surrogazione presso il conservatore avviene senza formalità onerose, con copia autentica dell'atto. Comma 4, divieto di costi: nessun costo o commissione può essere imposto al cliente per la concessione del nuovo finanziamento, l'istruttoria o gli accertamenti catastali. Gli intermediari devono operare in collaborazione per minimizzare tempi e costi. Nessun costo, neanche indiretto, può essere addebitato per le formalità della surrogazione. Comma 5, rinegoziazione alternativa: in alternativa, il cliente può pattuire con il finanziatore originario la variazione senza spese delle condizioni in essere, con scrittura privata anche non autenticata. Comma 6, nullità di patti contrari: è nullo ogni patto che impedisca o renda oneroso per il debitore l'esercizio della surrogazione.
Quando si applica
L'art. 120-quater opera per tutti i contratti di finanziamento conclusi con intermediari bancari e finanziari. L'esercizio del diritto è semplice: il cliente sceglie un nuovo intermediario, che eroga il nuovo finanziamento e paga al primo finanziatore il debito residuo per surrogazione. Il primo finanziatore deve accettare il pagamento e collaborare alle formalità. Tipicamente la procedura si conclude in 30-60 giorni. Per gli intermediari, la disciplina è integrata da norme della Banca d'Italia (Disposizioni di trasparenza, sezione VI). Il diritto è inderogabile: le clausole contrattuali che impediscono o ostacolano la surrogazione sono nulle. La giurisprudenza dell'ABF è ricca di casi sul rispetto della norma da parte degli intermediari: ritardi ingiustificati, addebiti di costi nascosti, ostacoli procedurali sono sanzionati. Importante: la surrogazione non comporta rinegoziazione delle condizioni economiche con il vecchio finanziatore (questo è oggetto del comma 5 in alternativa); è sostituzione del finanziatore.
Connessioni con altre norme
L'art. 120-quater si combina con: l'art. 1202 c.c. (surrogazione per volontà del debitore); l'art. 117 T.U.B. (forma scritta); l'art. 121 T.U.B. (credito al consumo); gli artt. 120-quinquies ss. (credito immobiliare ai consumatori, con regole specifiche di trasparenza); l'art. 127 T.U.B. (nullità di protezione); l'art. 128-bis T.U.B. (Arbitro Bancario Finanziario). Per i mutui immobiliari: il D.Lgs. 72/2016 (attuazione della Mortgage Credit Directive 2014/17/UE) ha rafforzato gli obblighi informativi nella fase precontrattuale. L'art. 1846 c.c. (sostituzione del credito) e l'art. 1264 c.c. (cessione del credito) sono istituti diversi e non coincidono con la portabilità del 120-quater.
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Banca d'Italia
Casi pratici
Caso 1: portabilità mutuo per condizioni migliori
Tizio ha un mutuo ventennale con la Banca Caio S.p.A. con TAN al 4,5%. Dopo 5 anni, ottiene da Banca Sempronio S.p.A. un'offerta a TAN 3% per la durata residua di 15 anni. Tizio decide di portare il mutuo. Applicando l'art. 120-quater T.U.B., procede così: (a) Banca Sempronio eroga il nuovo finanziamento e paga a Banca Caio il debito residuo per surrogazione; (b) l'ipoteca iscritta sull'immobile a favore di Banca Caio si trasferisce automaticamente a Banca Sempronio; (c) Tizio non paga nulla per l'operazione: né penali alla vecchia banca, né spese di istruttoria alla nuova, né costi per le formalità ipotecarie. Le nuove condizioni (3%) si applicano dalla surrogazione in poi. La differenza di tasso si traduce in un risparmio significativo per Tizio sui restanti 15 anni.
Caso 2: tentativo di addebito occulto e nullità
Sempronio porta il proprio mutuo dalla Banca Tizio S.p.A. alla Banca Caio S.p.A. La Banca Caio, nel contratto del nuovo finanziamento, inserisce una «commissione di istruttoria di portabilità» di 1.500 euro. Sempronio, dopo aver firmato, contesta l'addebito. Applicando l'art. 120-quater, comma 4 e comma 6 T.U.B., la commissione è nulla per nullità di protezione: la norma vieta espressamente «costi di alcun genere, neanche in forma indiretta» per le operazioni di surrogazione. La nullità è rilevabile d'ufficio nell'interesse del cliente. Sempronio agisce davanti all'Arbitro Bancario Finanziario, che ordina la restituzione integrale dei 1.500 euro. La giurisprudenza ABF è costante nel sanzionare ogni tentativo di mascherare costi della portabilità sotto altre denominazioni.
Domande frequenti
Cos'è la portabilità del mutuo?
È il diritto del debitore di sostituire il proprio finanziatore con uno nuovo, mantenendo lo stesso debito residuo (con condizioni rinegoziate) e trasferendo le garanzie. Il meccanismo è la surrogazione ex art. 1202 c.c., estesa dall'art. 120-quater T.U.B. anche ai casi in cui il credito non è ancora esigibile. Il cliente non sopporta costi né penali per l'operazione.
L'ipoteca si trasferisce automaticamente al nuovo finanziatore?
Sì. L'art. 120-quater, comma 2 T.U.B. prevede che la nuova banca subentra nelle garanzie personali e reali accessorie al credito originario. L'ipoteca non si estingue: viene annotata a favore del nuovo finanziatore presso il conservatore, senza nuova iscrizione e senza costi notarili rilevanti. La regola elimina uno dei principali ostacoli economici alla portabilità.
Posso portare il mutuo anche se non posso recedere?
Sì. L'art. 120-quater, comma 1 T.U.B. consente la surrogazione anche se il credito non è esigibile o se è pattuito un termine a favore del creditore (clausola tipica nei mutui di lunga durata). Il diritto opera ex lege: la banca originaria non può opporsi invocando la non esigibilità. Si supera così un ostacolo significativo che la disciplina codicistica della surrogazione poneva.
Quali costi posso essere addebitati per la portabilità?
Nessuno. L'art. 120-quater, comma 4 T.U.B. vieta espressamente costi di qualsiasi genere, anche in forma indiretta: né penali alla banca originaria, né commissioni di istruttoria alla nuova, né costi per le formalità ipotecarie. Eventuali addebiti sono nulli e ripetibili. Le imposte (per esempio l'imposta sostitutiva ex art. 17-bis D.P.R. 601/1973) possono comunque essere dovute, ma sono normalmente assorbite nelle agevolazioni fiscali per la prima casa.
Cosa fare se la banca ostacola la portabilità?
Se la banca ostacola, ritarda ingiustificatamente o impone costi vietati, il cliente può rivolgersi all'Arbitro Bancario Finanziario (art. 128-bis T.U.B.), che decide rapidamente con efficacia di norma vincolante per la banca. In alternativa, è possibile l'azione giudiziaria ordinaria. La giurisprudenza ABF è ricca di casi e tutela in modo rigoroso il diritto del cliente. Le clausole contrattuali contrarie sono nulle ai sensi dell'art. 120-quater, comma 6 T.U.B.
Fonti consultate: 1 fonte verificate