Quando più palazzine condividono il viale d’accesso, il cancello automatico, la cabina idrica o l’area verde, si parla di supercondominio. È una realtà sempre più comune nei complessi residenziali. La sua disciplina si ricava dall’art. 1117-bis del codice civile e dalle regole generali sul condominio. Vediamo come funziona.
Cos’è il supercondominio
Il supercondominio si ha quando più edifici, ciascuno costituito (o costituibile) in autonomo condominio, hanno in comune alcune parti, impianti o servizi: il viale e il cancello d’ingresso, l’impianto di illuminazione esterna, l’area a verde, la cabina dell’acqua, la portineria comune. Ogni edificio resta un condominio a sé per le proprie parti, ma per i beni comuni a tutti gli edifici si crea una gestione di livello superiore.
Le norme applicabili
L’art. 1117-bis estende l’applicazione delle norme sul condominio a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici hanno parti comuni ai sensi dell’art. 1117. Significa che alle parti comuni del supercondominio si applicano, in quanto compatibili, le regole su ripartizione delle spese, assemblea, maggioranze e amministratore già viste per il condominio ordinario.
La gestione e l’assemblea
Per le decisioni che riguardano le parti comuni a tutti gli edifici è competente l’assemblea del supercondominio, cui partecipano i proprietari delle singole unità. Le spese di tali parti si ripartiscono tra gli edifici e, all’interno di ciascuno, tra i condòmini, secondo i rispettivi valori. Le decisioni che riguardano invece solo un singolo edificio restano di competenza della relativa assemblea di condominio.
Quando i condòmini sono tanti: i rappresentanti
Nei supercondomìni di grandi dimensioni far partecipare tutti a ogni assemblea sarebbe ingestibile. Per questo, quando i partecipanti sono più di sessanta, per la gestione ordinaria delle parti comuni a più edifici e per la nomina dell’amministratore, ciascun condominio deve designare un proprio rappresentante all’assemblea del supercondominio. Per le decisioni straordinarie e quelle che incidono sui diritti dei singoli, invece, restano coinvolti tutti i condòmini.
Amministratore e conflitti
Il supercondominio può avere un proprio amministratore per le parti comuni a più edifici, distinto da quelli dei singoli condomìni. È una struttura che richiede chiarezza nella contabilità separata tra i diversi livelli, per evitare confusione tra spese di edificio e spese comuni. In caso di contrasti valgono gli stessi strumenti del condominio: impugnazione delle delibere, revoca dell’amministratore, mediazione.
Articoli di legge da consultare
- Art. 1117-bis c.c.: ambito di applicazione (supercondominio)
- Art. 1117 c.c.: parti comuni dell’edificio
- Art. 1123 c.c.: ripartizione delle spese
Domande frequenti
Cos’è il supercondominio?
È la situazione in cui più edifici, ciascuno autonomo condominio, hanno parti o impianti in comune (viale, cancello, area verde, cabina idrica). A queste parti comuni si applicano le norme sul condominio.
Chi decide sulle parti comuni a più edifici?
L’assemblea del supercondominio. Quando i partecipanti superano i sessanta, per la gestione ordinaria e la nomina dell’amministratore ogni condominio designa un proprio rappresentante.
Le spese del supercondominio come si dividono?
Si ripartiscono tra gli edifici e, all’interno di ciascuno, tra i condòmini secondo i rispettivi valori millesimali, applicando le regole generali del condominio.
Risorse correlate
I contenuti hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la consulenza di un avvocato. Per la propria situazione specifica si raccomanda di rivolgersi a un professionista abilitato.