Testo dell'articoloVigente
Art. 72 DPR 602/1973 – Pignoramento di fitti o pigioni
D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 – Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito
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1. L’atto di pignoramento di fitti o pigioni dovute da terzi al debitore iscritto a ruolo o ai coobbligati contiene, in luogo della citazione di cui al numero 4) dell’articolo 543 del codice di procedura civile, l’ordine all’affittuario o all’inquilino di pagare direttamente al concessionario i fitti e le pigioni scaduti e non corrisposti nel termine di quindici giorni dalla notifica ed i fitti e le pigioni a scadere alle rispettive scadenze fino a concorrenza del credito per cui il concessionario procede.
2. Nel caso di inottemperanza all’ordine di pagamento si procede, previa citazione del terzo intimato e del debitore, secondo le norme del codice di procedura civile.
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In sintesi
L'art. 72 del DPR 602/1973 regola il pignoramento dei crediti da locazione che il debitore fiscale vanta nei confronti dei propri inquilini o conduttori. Quando il debitore è proprietario di immobili concessi in locazione, i canoni mensili dovuti dagli inquilini costituiscono un credito periodico e ricorrente che l'AdER può aggredire direttamente, notificando al conduttore l'atto di pignoramento che gli impone di versare i canoni direttamente all'erario anziché al proprietario-debitore. È una forma specifica di pignoramento presso terzi, dove il terzo è il conduttore dell'immobile e il credito pignorato è il canone di locazione. Lo strumento è particolarmente efficace perché i canoni sono pagamenti prevedibili, periodici e documentabili, che il conduttore non può sottrarsi al versamento senza incorrere in responsabilità personale verso l'AdER.Indice dei contenuti
Ratio della norma
La norma risponde all'esigenza di intercettare redditi periodici e ricorrenti del debitore - i canoni di locazione - prima che questi li riceva e possa disporne liberamente. I proprietari di immobili locati percepiscono flussi di cassa regolari che, in assenza di pignoramento, potrebbero essere utilizzati per fini diversi dal pagamento dei debiti fiscali. Il pignoramento dei canoni garantisce all'erario un recupero graduale e continuo del credito, senza necessità di procedere all'espropriazione dell'immobile.
Analisi e struttura
L'AdER individua gli immobili locati di proprietà del debitore (attraverso le banche dati catastali e quelle dei contratti di locazione registrati all'Agenzia delle Entrate) e notifica al conduttore un atto di pignoramento che: (a) identifica il debito fiscale del proprietario-debitore; (b) intima al conduttore di non pagare i canoni al proprietario ma di versarli all'AdER; (c) indica le modalità di versamento e gli importi periodici da corrispondere. Il conduttore che continua a pagare al proprietario dopo la notifica risponde in proprio verso l'AdER per le somme così versate. Il pignoramento si estende alle scadenze future fino alla concorrenza del debito.
Quando si applica
La norma presuppone: (a) debitore proprietario di immobile concesso in locazione; (b) contratto di locazione regolarmente registrato o comunque documentato; (c) conduttore identificabile e in grado di versare i canoni all'AdER. Non si applica ai canoni già scaduti e non pagati dal conduttore moroso, che richiederebbero un'ulteriore azione esecutiva del proprietario. Si applica invece ai canoni correnti e futuri dalla data della notifica.
Confronto e norme correlate
L'art. 72 è una fattispecie specifica dell'art. 72-bis (pignoramento generale presso terzi), con la particolarità che il credito oggetto di pignoramento è il canone di locazione e il terzo pignorato è il conduttore. Si distingue dal pignoramento immobiliare ex art. 76, che riguarda l'immobile stesso e non i redditi che ne derivano. Il coordinamento con le norme sulla locazione (L. 431/1998 per le abitazioni, L. 392/1978 per il commerciale) è rilevante per verificare l'importo del canone e le eventuali riduzioni concordate.
Problemi applicativi
Il principale problema pratico è la coesistenza del pignoramento dei canoni con eventuali accordi transattivi tra locatore e conduttore: se il conduttore ha concordato una riduzione del canone con il proprietario, deve comunicarlo all'AdER per evitare di rispondere per un importo superiore a quello effettivamente dovuto. Un secondo nodo riguarda il conduttore moroso: se l'inquilino non paga i canoni, l'AdER non può costringere direttamente il conduttore al pagamento oltre quanto il contratto prevede, e deve seguire le normali vie di recupero crediti.
Casi pratici
Caso 1: Canone di locazione dirottato all'AdER invece che al proprietario
Caso 2: Conduttore che continua a pagare il proprietario dopo il pignoramento
Caso 3: Pignoramento dei canoni su locazione commerciale
Domande frequenti
L'AdER può pignorare i canoni di affitto di un proprietario debitore?
Sì. L'art. 72 DPR 602/1973 prevede il pignoramento dei fitti o pigioni: l'AdER notifica all'inquilino l'atto che lo obbliga a versare i canoni direttamente all'erario anziché al proprietario, fino a concorrenza del debito fiscale di quest'ultimo.
L'inquilino deve obbedire all'atto di pignoramento dei canoni?
Sì. Una volta ricevuta la notifica, l'inquilino (terzo pignorato) è obbligato a versare i canoni all'AdER. Se continua a pagare al proprietario, risponde in proprio verso l'erario per le somme versate in violazione del pignoramento, senza poterle facilmente recuperare dal proprietario.
Il pignoramento dei canoni si estende ai canoni futuri?
Sì, il pignoramento riguarda i canoni correnti e quelli futuri fino alla soddisfazione del credito erariale. Si estende quindi a tutte le scadenze successive alla notifica dell'atto, non solo al canone del mese in cui il pignoramento è stato notificato.
Il proprietario può fare qualcosa per evitare il pignoramento dei canoni?
Può pagare il debito fiscale (che chiude il pignoramento), ottenere una rateazione con l'AdER (che sospende l'esecuzione), o contestare il debito in sede giurisdizionale chiedendo la sospensione cautelare. Non può invece opporsi al pignoramento già notificato all'inquilino senza un provvedimento del giudice.