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Art. 1599 c.c. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata
In vigore
locata Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa. La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione. L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Il principio emptio non tollit locatum
L'articolo 1599 c.c. codifica il principio latino emptio non tollit locatum: la vendita (o piu in generale il trasferimento a titolo particolare) del bene locato non scioglie il contratto di locazione. L'acquirente subentra automaticamente nella posizione del locatore originario, con tutti i diritti e gli obblighi che ne derivano. Si tratta di una norma di grande rilevanza pratica, che tutela il conduttore dal rischio di perdere il godimento del bene per effetto di vicende circolatorie della proprieta alle quali e rimasto estraneo.
Opponibilita: il requisito della data certa
La locazione e opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa. La data certa puo essere acquisita in vari modi: registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate (obbligatoria per le locazioni ultrannuali di immobili), autenticazione notarile, raccomandata A/R con timbro postale, atto pubblico. Se Tizio loca a Caio e poi vende a Sempronio, Caio puo opporre la locazione a Sempronio solo se il contratto ha data certa anteriore alla vendita.
Beni mobili non iscritti in pubblici registri
Per i beni mobili non registrati (es. macchinari, attrezzature, mobili), la regola della data certa non si applica se l'acquirente ha conseguito il possesso del bene in buona fede. L'art. 1153 c.c. (possesso vale titolo) prevale: l'acquirente in buona fede che abbia ottenuto il possesso fisico del bene non e tenuto a rispettare la locazione preesistente, anche se questa aveva data certa anteriore.
Immobili non trascritti: il limite novennale
Le locazioni immobiliari con durata superiore a nove anni sono soggette a trascrizione (art. 2643, n. 8, c.c.). Le locazioni non trascritte sono opponibili al terzo acquirente solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. Dunque se Caio ha una locazione decennale non trascritta e il bene viene venduto nel quinto anno, la locazione e opponibile a Sempronio (acquirente) per i restanti quattro anni del primo novennio; per il periodo eccedente, l'acquirente puo liberarsi.
Assunzione convenzionale dell'obbligo
Il comma finale prevede un'ipotesi autonoma di opponibilita: l'acquirente che abbia assunto verso l'alienante l'obbligo di rispettare la locazione e tenuto a farlo in ogni caso, anche se la locazione non avrebbe altrimenti i requisiti per essere opponibile. Si tratta di un vincolo contrattuale autonomo, non di opponibilita in senso tecnico. Tizio (alienante) garantisce a Caio (conduttore) che Sempronio (acquirente) rispettera il contratto: se Sempronio si e impegnato in tal senso, ne risponde contrattualmente.
Rilievo per la compravendita immobiliare
Nella pratica notarile, l'art. 1599 impone una verifica accurata prima di ogni rogito: l'acquirente deve accertarsi dell'esistenza di locazioni in corso, della loro data certa e della trascrizione (per le ultranovennali). Il mancato accertamento espone all'obbligo di rispettare locazioni che potrebbero essere onerose o di lunga durata.
Domande frequenti
Se compro un immobile locato, devo rispettare il contratto di locazione in corso?
Si, se la locazione ha data certa anteriore all'alienazione. L'acquirente subentra automaticamente nella posizione del locatore e deve rispettare tutte le condizioni del contratto in corso.
Cosa succede se la locazione non ha data certa anteriore alla vendita?
La locazione non e opponibile al terzo acquirente. Questi puo non riconoscere il contratto e chiedere al conduttore di rilasciare il bene, salvo che abbia assunto convenzionalmente l'obbligo di rispettarla.
Le locazioni immobiliari non trascritte sono sempre opponibili all'acquirente?
No. Le locazioni immobiliari non trascritte sono opponibili al terzo acquirente solo entro il limite di nove anni dall'inizio della locazione. Per il periodo eccedente, l'acquirente puo liberarsi dall'obbligo.
Quale e il regime per le locazioni di beni mobili non registrati?
Se l'acquirente ha conseguito il possesso del bene mobile in buona fede, la locazione non e opponibile, anche se aveva data certa. Prevale il principio 'possesso vale titolo' ex art. 1153 c.c.
L'acquirente puo impegnarsi volontariamente a rispettare una locazione non opponibile?
Si. Se l'acquirente ha assunto verso l'alienante l'obbligo di rispettare la locazione, e tenuto a farlo in ogni caso, indipendentemente dai presupposti tecnici di opponibilita.