Testo dell'articoloVigente
Art. 1595 c.c. Rapporti tra il locatore e il subconduttore
In vigore
Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione. Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali. Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'azione diretta del locatore contro il subconduttore
L'articolo 1595 c.c. disciplina uno dei profili piu delicati della sublocazione: il rapporto tra locatore e subconduttore, soggetti che non sono legati da alcun vincolo contrattuale diretto. La norma introduce un rimedio eccezionale, l'azione diretta, che consente al locatore di saltare il conduttore-sublocatore e rivolgersi immediatamente al subconduttore per esigere le somme ancora dovute.
L'azione diretta: presupposti e limiti
L'azione diretta del locatore e limitata ai canoni di sublocazione ancora non pagati al momento della domanda giudiziale. Cio significa che Tizio (locatore) non puo pretendere da Caio (subconduttore) somme che questi abbia gia corrisposto a Sempronio (conduttore-sublocatore) prima che la domanda fosse proposta. Il rationale e chiaro: proteggere il subconduttore che abbia adempiuto in buona fede verso il proprio dante causa.
Oltre al credito per i canoni, il locatore puo altres' costringere il subconduttore ad adempiere le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione (es. obbligo di custodia, divieto di sublocare ulteriormente, obbligo di riconsegna). In questo modo il locatore acquista una posizione di controllo sull'intera catena contrattuale.
I pagamenti anticipati e gli usi locali
Il subconduttore non puo opporre al locatore i pagamenti effettuati anticipatamente a favore del sublocatore. Se Caio ha versato a Sempronio sei mensilita in anticipo, tale pagamento non lo libera dall'obbligo verso Tizio. La regola ha una deroga: i pagamenti anticipati conformi agli usi locali sono opponibili. Si tratta di una salvaguardia per le prassi commerciali radicate in determinati contesti territoriali o settoriali.
Nullita e risoluzione del contratto principale
Il terzo comma affronta il problema degli effetti del vizio del contratto principale sulla sublocazione. La nullita o la risoluzione del contratto tra locatore e conduttore travolge automaticamente il contratto di sublocazione: il subconduttore non puo resistere invocando la validita del proprio contratto con il sublocatore. Rimangono tuttavia salve le ragioni del subconduttore verso il sublocatore (es. azione di arricchimento senza causa, risarcimento danni).
L'efficacia della sentenza
La sentenza pronunciata tra locatore e conduttore fa stato anche contro il subconduttore. Questa disposizione evita che il subconduttore possa rimettere in discussione, in un secondo giudizio, quanto gia definito tra le parti principali. E un'applicazione del principio di economia processuale e di certezza dei rapporti giuridici.
Inquadramento pratico
Nella pratica, l'azione diretta viene utilizzata dal locatore quando il conduttore e inadempiente o insolvente: invece di agire contro un soggetto privo di mezzi, il locatore si rivolge direttamente al subconduttore che effettivamente occupa e utilizza l'immobile. E una norma di grande utilita nelle locazioni commerciali, dove le sublocazioni parziali di singoli spazi sono frequenti.
Domande frequenti
Il locatore puo chiedere al subconduttore i canoni gia pagati al sublocatore?
No. L'azione diretta del locatore e limitata ai canoni di sublocazione ancora dovuti al momento della domanda giudiziale. I pagamenti gia eseguiti dal subconduttore al sublocatore non possono essere ripetuti.
Il subconduttore puo opporre al locatore un pagamento anticipato fatto al sublocatore?
In linea generale no, salvo che il pagamento anticipato sia stato eseguito in conformita degli usi locali. In tal caso l'anticipazione e opponibile al locatore.
Cosa succede al contratto di sublocazione se il contratto principale viene risolto?
La risoluzione (o la nullita) del contratto di locazione principale si estende automaticamente al contratto di sublocazione. Il subconduttore deve rilasciare il bene, ma conserva le azioni risarcitorie verso il sublocatore.
La sentenza tra locatore e conduttore vincola anche il subconduttore?
Si. Per espressa previsione dell'art. 1595, comma 3, c.c., la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore fa stato anche nei confronti del subconduttore.
L'azione diretta del locatore esclude le azioni verso il conduttore?
No. L'art. 1595 precisa che l'azione diretta verso il subconduttore e esercitata 'senza pregiudizio dei diritti verso il conduttore': il locatore puo agire nei confronti di entrambi.