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Art. 1598 c.c. Garanzie della locazione
In vigore
Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Le garanzie nelle locazioni e il problema delle proroghe
Nelle locazioni, specialmente commerciali, è frequente che il locatore richieda una garanzia da parte di un terzo (fideiussore) a copertura delle obbligazioni del conduttore: pagamento dei canoni, eventuali danni all'immobile, indennità di occupazione. L'art. 1598 c.c. disciplina l'effetto delle proroghe del contratto su queste garanzie.
La regola: le proroghe non estendono automaticamente la garanzia
La norma stabilisce che le garanzie prestate dai terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto. Questa disposizione tutela il terzo garante: quando ha assunto la garanzia, lo ha fatto valutando il rischio per la durata originaria del contratto. Se il contratto viene prorogato — anche con il consenso delle parti originarie — il garante non può essere esposto a un rischio maggiore senza aver acconsentito.
Il fondamento: principio di buona fede e tutela del garante
La disposizione è applicazione di un principio generale: il garante (fideiussore) garantisce per un debito altrui, e il suo impegno non può essere esteso oltre i limiti che aveva previsto e accettato. Questo principio è coerente con l'art. 1941 c.c. sulla fideiussione, secondo cui la fideiussione non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore principale e deve riguardare un debito determinato.
Come estendere la garanzia alle proroghe
Se le parti vogliono che la garanzia si estenda anche alle proroghe, devono ottenere il consenso espresso del garante. Il consenso può essere preventivo (la fideiussione originaria copre espressamente «anche le proroghe») o successivo (il garante aderisce specificamente all'accordo di proroga).
Nella prassi, le fideiussioni bancarie e le polizze fideiussorie per le locazioni commerciali prevedono spesso clausole che estendono la garanzia alle proroghe, ma occorre verificare che tali clausole siano formulate con precisione per essere vincolanti.
Distinzione tra proroga e rinnovo
La norma si applica alle «proroghe», cioè all'allungamento della durata del contratto originario. Il rinnovo del contratto è invece un nuovo contratto: se il conduttore sottoscrive un nuovo contratto, le garanzie prestate per il vecchio contratto non coprono automaticamente il nuovo, a meno di specifica estensione concordata con il garante.
Domande frequenti
Ho fatto da garante per un contratto di affitto di tre anni. Se l'affitto viene rinnovato, sono ancora obbligato?
No, automaticamente no. Le garanzie non si estendono alle proroghe senza il tuo consenso (art. 1598 c.c.). Per rispondere anche del periodo di proroga dovresti aver espressamente acconsentito all'estensione della garanzia.
Come si può estendere la garanzia fideiussoria alle proroghe del contratto?
Con il consenso espresso del garante, che può essere preventivo (la fideiussione originaria copre espressamente le proroghe) o successivo (il garante aderisce specificamente all'accordo di proroga con atto scritto).
La regola si applica anche alla proroga legale prevista dalla legge sulle locazioni?
Sì. Anche le proroghe di legge (come quelle previste per le locazioni abitative) rientrano nella disciplina dell'art. 1598 c.c.: la garanzia del terzo non si estende automaticamente al periodo di proroga legale.
Qual è la differenza tra proroga e rinnovo ai fini della garanzia?
La proroga allunga il contratto esistente. Il rinnovo è un nuovo contratto. In entrambi i casi le garanzie originarie non si estendono automaticamente, ma la questione del rinnovo è ancora più netta: è un contratto nuovo che richiederebbe una nuova garanzia.
Se la fideiussione dice 'per tutta la durata del contratto incluse le proroghe', sono obbligato alle proroghe?
Sì. Una clausola che espressamente estende la garanzia alle proroghe è valida. L'art. 1598 c.c. è norma dispositiva e le parti possono derogarla con accordo chiaro, a condizione che il garante vi abbia consapevolmente aderito.