Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1600 c.c. – Detenzione anteriore al trasferimento
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1599 - Art. 1599 c.c.: Trasferimento a titolo particolare della cosa lo→Cod. civ. art. 1601 - Art. 1601 c.c.: Risarcimento del danno al conduttore licenziato→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 1598 Codice Civile: Garanzie della locazione→Art. 1602 c.c.: Effetti dell’opponibilità della locazione al ter→Articolo 1597 Codice Civile: Rinnovazione tacita del contratto→Art. 1603 c.c.: Clausola di scioglimento del contratto in caso d→Art. 1596 c.c.: Fine della locazione per lo spirare del termine→Art. 1604 c.c.: Vendita della cosa locata con patto di riscatto→Art. 1595 c.c.: Rapporti tra il locatore e il subconduttore
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
Inquadramento della norma
L'art. 1600 c.c. disciplina il conflitto tra il conduttore che occupa già il bene e il terzo acquirente, quando il contratto di locazione è privo di data certa anteriore al trasferimento. La norma è una deroga parziale al principio generale di cui all'art. 1599 c.c.: anziché imporre all'acquirente il pieno rispetto del contratto, ne limita l'opponibilità alla sola durata prevista per le locazioni a tempo indeterminato.
Ratio e funzione
La ratio è duplice: proteggere l'acquirente da accordi antidatati stipulati tra locatore e conduttore per renderli opponibili a chi compra, e al tempo stesso tutelare il conduttore che stia già detenendo materialmente il bene. L'effettiva presa in consegna anteriore costituisce elemento oggettivo verificabile, che giustifica un regime intermedio: né piena opponibilità, né completa inopponibilità.
La data certa nel contratto di locazione
La data certa può essere acquisita principalmente attraverso la registrazione fiscale (obbligatoria per i contratti di durata superiore a 30 giorni, ai sensi del DPR 131/1986) o tramite atto ricevuto da notaio. Per le locazioni abitative l'obbligo di registrazione previsto dalla L. 431/1998 rende di fatto quasi sempre la data certa opponibile. Il problema si pone soprattutto per locazioni ad uso diverso o locazioni brevi non registrate.
Coordinamento con le norme speciali
Per le locazioni abitative (L. 431/1998) e quelle commerciali (L. 392/1978) la registrazione è presupposto di validità o di tutela, sicché il problema della data certa tende a residuare in ipotesi particolari. La norma dell'art. 1600 c.c. mantiene piena rilevanza per locazioni di beni diversi da abitazioni e immobili commerciali, nonché per contratti verbali o non registrati.
Domande frequenti
Cosa accade se la locazione non ha data certa ma la detenzione è anteriore alla vendita?
L'acquirente è tenuto a rispettare la locazione solo per la durata prevista per le locazioni a tempo indeterminato (art. 1600 c.c.).
Qual è la ratio della norma?
Proteggere l'acquirente da contratti antidatati e, al tempo stesso, tutelare il conduttore che già detiene materialmente il bene.
Come si acquisisce la data certa di una locazione?
Principalmente con la registrazione fiscale (obbligatoria oltre 30 giorni, DPR 131/1986) o con atto notarile.
Per le locazioni abitative il problema è frequente?
Meno: l'obbligo di registrazione (L. 431/1998) rende quasi sempre la data certa opponibile; il problema riguarda soprattutto locazioni non registrate.
Che differenza c'è con l'art. 1599 c.c.?
L'art. 1599 impone all'acquirente di rispettare la locazione opponibile; l'art. 1600 limita l'opponibilità della locazione priva di data certa con detenzione anteriore.