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Art. 1600 c.c. Detenzione anteriore al trasferimento
In vigore
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Inquadramento della norma
L'art. 1600 c.c. disciplina il conflitto tra il conduttore che occupa già il bene e il terzo acquirente, quando il contratto di locazione è privo di data certa anteriore al trasferimento. La norma è una deroga parziale al principio generale di cui all'art. 1599 c.c.: anziché imporre all'acquirente il pieno rispetto del contratto, ne limita l'opponibilità alla sola durata prevista per le locazioni a tempo indeterminato.
Ratio e funzione
La ratio è duplice: proteggere l'acquirente da accordi antidatati stipulati tra locatore e conduttore per renderli opponibili a chi compra, e al tempo stesso tutelare il conduttore che stia già detenendo materialmente il bene. L'effettiva presa in consegna anteriore costituisce elemento oggettivo verificabile, che giustifica un regime intermedio: né piena opponibilità, né completa inopponibilità.
La data certa nel contratto di locazione
La data certa può essere acquisita principalmente attraverso la registrazione fiscale (obbligatoria per i contratti di durata superiore a 30 giorni, ai sensi del DPR 131/1986) o tramite atto ricevuto da notaio. Per le locazioni abitative l'obbligo di registrazione previsto dalla L. 431/1998 rende di fatto quasi sempre la data certa opponibile. Il problema si pone soprattutto per locazioni ad uso diverso o locazioni brevi non registrate.
Coordinamento con le norme speciali
Per le locazioni abitative (L. 431/1998) e quelle commerciali (L. 392/1978) la registrazione è presupposto di validità o di tutela, sicché il problema della data certa tende a residuare in ipotesi particolari. La norma dell'art. 1600 c.c. mantiene piena rilevanza per locazioni di beni diversi da abitazioni e immobili commerciali, nonché per contratti verbali o non registrati.
Domande frequenti
Quando un contratto di locazione ha data certa?
Un contratto acquista data certa con la registrazione fiscale presso l'Agenzia delle Entrate, con la stipula per atto notarile o con qualsiasi altro atto pubblico che ne attesti l'esistenza prima di una certa data.
Cosa succede se il conduttore occupa il bene ma il contratto non ha data certa?
Ai sensi dell'art. 1600 c.c., l'acquirente deve rispettare la locazione solo per la durata corrispondente alle locazioni a tempo indeterminato, non per quella contrattualmente pattuita.
L'acquirente può ignorare del tutto la locazione priva di data certa?
No. Se il conduttore detiene materialmente il bene prima del trasferimento, l'acquirente è tenuto a rispettare il contratto per il periodo minimo legale. Solo se manca anche la detenzione anteriore, il contratto è del tutto inopponibile.
Qual è la durata delle locazioni a tempo indeterminato a cui fa riferimento l'art. 1600 c.c.?
La durata di riferimento è quella stabilita dall'art. 1574 c.c., che varia in base alla tipologia di bene locato (case, fondi rustici, camere mobiliate, ecc.).
La norma si applica anche alle locazioni abitative?
In teoria sì, ma per le locazioni abitative la L. 431/1998 rende obbligatoria la registrazione, che attribuisce automaticamente data certa, rendendo l'ipotesi dell'art. 1600 c.c. molto rara nella pratica.