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Art. 1603 c.c. Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione
In vigore
caso di alienazione Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’articolo 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario.
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In sintesi
La clausola di scioglimento per alienazione
L'art. 1603 c.c. consente alle parti di prevedere contrattualmente che la vendita del bene locato costituisca causa di scioglimento del contratto di locazione. Si tratta di una deroga pattizia al principio «emptio non tollit locatum» sancito dall'art. 1599 c.c.: in presenza di questa clausola, l'acquirente non è obbligato a continuare il rapporto di locazione, ma può porvi fine rispettando le formalità richieste.
Obbligo di preavviso
L'acquirente che intende esercitare la facoltà di scioglimento non può farlo con effetto immediato: deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dall'art. 1596, secondo comma, c.c. Questo termine varia in base alla tipologia di bene locato e alla periodicità del canone, ed è finalizzato a consentire al conduttore di organizzarsi per trovare una nuova sistemazione. Il mancato rispetto del preavviso espone l'acquirente a responsabilità risarcitoria.
Esclusione del risarcimento
La norma prevede espressamente che il conduttore licenziato in forza della clausola di scioglimento non abbia diritto al risarcimento dei danni. La ratio è che il conduttore ha accettato contrattualmente questa eventualità fin dalla stipula: sapeva che il rapporto poteva sciogliersi in caso di alienazione. È tuttavia possibile che le parti prevedano nel contratto un diritto al risarcimento o a un'indennità, derogando così alla regola di default.
Limiti di applicazione
La norma non trova applicazione nelle locazioni soggette a disciplina speciale inderogabile, come le locazioni abitative disciplinate dalla L. 431/1998 e le locazioni commerciali disciplinate dalla L. 392/1978, dove i diritti del conduttore non possono essere compressi da pattuizioni contrattuali. Per tali fattispecie, lo scioglimento anticipato del contratto in caso di vendita non è ammesso se non nei limiti previsti dalla legge speciale.
Domande frequenti
La clausola di scioglimento per alienazione si presume o deve essere scritta?
Deve essere espressamente pattuita nel contratto. Non si presume mai: in assenza di clausola, si applica il principio generale dell'art. 1599 c.c. per cui la vendita non scioglie la locazione.
L'acquirente deve rispettare qualche formalità prima di licenziare il conduttore?
Sì. Anche avvalendosi della clausola di scioglimento, l'acquirente deve rispettare i termini di preavviso previsti dall'art. 1596, secondo comma, c.c., che variano a seconda del tipo di locazione e della periodicità del canone.
Il conduttore ha diritto a un indennizzo se viene licenziato in base alla clausola di scioglimento?
No, salvo patto contrario. L'art. 1603 c.c. stabilisce che il conduttore licenziato in forza di questa clausola non ha diritto al risarcimento, poiché ha accettato tale rischio al momento della stipula del contratto.
La clausola di scioglimento per alienazione vale anche nei contratti di locazione abitativa?
No. Per le locazioni abitative regolate dalla L. 431/1998, la normativa speciale è inderogabile e non consente di subordinare la durata del contratto alla volontà dell'acquirente. Le clausole in deroga sarebbero nulle.
Cosa succede se l'acquirente non rispetta il preavviso pur avvalendosi della clausola?
Se l'acquirente non rispetta il termine di preavviso stabilito dall'art. 1596, secondo comma, c.c., il conduttore ha diritto al risarcimento del danno per la violazione del preavviso, anche se non ha diritto al risarcimento per lo scioglimento in sé.