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Art. 1605 c.c. Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione
In vigore
locazione La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento. Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali. Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta, può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell’anno in corso nel giorno del trasferimento.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Liberazione e cessione del corrispettivo: nozione
L'articolo 1605 c.c. si occupa di un fenomeno connesso alla circolazione del bene locato: la sorte degli atti con cui il locatore-alienante abbia rinunciato al canone (liberazione) o lo abbia ceduto a un terzo (cessione) per periodi non ancora scaduti al momento del trasferimento. La norma protegge il terzo acquirente dall'essere vincolato da accordi sul canone che non conosceva e che potrebbero ridurre significativamente il valore economico dell'acquisto.
Regola generale: data certa anteriore al trasferimento
La liberazione o la cessione del canone non ancora scaduto non puo essere opposta al terzo acquirente della cosa locata se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento. La data certa puo derivare da registrazione, autenticazione notarile o altri mezzi legalmente riconosciuti. Se Tizio (locatore-alienante) ha ceduto i canoni futuri a Sempronio, ma la cessione non ha data certa o ha data successiva alla vendita a Caio (acquirente), Caio non e tenuto a rispettarla e ha diritto di ricevere i canoni dal conduttore.
Eccezione: pagamenti anticipati conformi agli usi
La norma fa salva un'ipotesi: il pagamento anticipato eseguito in conformita degli usi locali e sempre opponibile all'acquirente, anche senza data certa. La ratio e la tutela del conduttore che, seguendo le prassi del mercato locale, abbia versato anticipatamente senza poter esigere formalita particolari.
Atti ultratriennali non trascritti: doppio limite
Quando la liberazione o la cessione riguarda un periodo eccedente i tre anni e non e stata trascritta, la norma introduce un doppio limite di opponibilita. Se il triennio non e ancora trascorso al momento del trasferimento: la liberazione o cessione e opponibile solo entro i limiti del triennio (il periodo oltre il triennio non e opponibile). Se il triennio e gia trascorso al giorno del trasferimento: la liberazione o cessione e opponibile solo nei limiti dell'anno in corso in quel giorno.
Esempio: Tizio loca a Caio per dieci anni e cede i canoni a Sempronio per tutto il periodo (senza trascrizione). Al quinto anno vende a Mevio. La cessione e opponibile a Mevio solo per i due anni residui del primo triennio (gli altri cinque anni di canone restano nella sfera di Mevio).
Coordinamento con l'art. 1599 c.c.
L'art. 1605 si inserisce nel sistema delineato dall'art. 1599: l'acquirente subentra nella posizione del locatore e ha diritto a percepire i canoni futuri. Tuttavia, se il locatore-alienante aveva gia disposto di quei canoni (liberando il conduttore o cedendoli a terzi), l'acquirente potrebbe trovarsi privo di tale fonte di reddito. L'art. 1605 fissa i presupposti affinche tali atti anteriori siano opponibili al nuovo proprietario.
Domande frequenti
Il locatore puo cedere i canoni futuri prima di vendere l'immobile?
Si, ma la cessione e opponibile al terzo acquirente solo se risulta da atto scritto con data certa anteriore al trasferimento. In mancanza, l'acquirente non e vincolato dalla cessione.
Cosa si intende per 'liberazione del corrispettivo della locazione'?
E l'atto con cui il locatore rinuncia ai canoni futuri non ancora scaduti, liberando il conduttore dall'obbligo di pagarli. Tale rinuncia non e opponibile all'acquirente senza data certa anteriore al trasferimento.
Il pagamento anticipato fatto dal conduttore e sempre opponibile all'acquirente?
Solo se eseguito in conformita degli usi locali. In tal caso e opponibile in ogni caso, senza necessita di data certa. I pagamenti anticipati non conformi agli usi seguono la regola generale della data certa.
Cosa succede se la cessione dei canoni riguarda piu di tre anni e non e trascritta?
E opponibile all'acquirente solo entro il triennio; se il triennio era gia trascorso al giorno del trasferimento, solo nei limiti dell'anno in corso in quel giorno. Il periodo eccedente non e opponibile.
Perche il legislatore ha introdotto questa norma?
Per proteggere l'acquirente del bene locato da accordi sul canone stipulati anteriormente, che potrebbero svuotare di valore economico l'acquisto privandolo dei canoni futuri senza che ne fosse a conoscenza.