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Art. 1608 c.c. Garanzie per il pagamento della pigione
In vigore
Nelle locazioni di case non mobiliate l’inquilino può essere licenziato se non fornisce la casa di mobili sufficienti o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Finalita' della norma
L'articolo 1608 c.c. disciplina una forma di autotutela del locatore di immobile ad uso abitativo non arredato: il conduttore deve fornire all'immobile un corredo di mobili sufficiente oppure prestare altre garanzie idonee a garantire il pagamento della pigione. La ratio e' che i mobili presenti nell'immobile fungono da garanzia implicita per il locatore, il quale, in caso di mancato pagamento, potrebbe esercitare il diritto di ritenzione o il privilegio ex art. 2764 c.c. sui beni mobili del conduttore situati nell'immobile locato.
Il concetto di 'mobili sufficienti'
La norma non specifica un catalogo di beni necessari, rimettendo la valutazione alla concretezza del caso. In giurisprudenza si ritiene che i mobili debbano avere un valore economico proporzionato all'entita' del canone annuo: non bastano pochi oggetti di scarso pregio. Tizio, conduttore di un appartamento con canone mensile di 800 euro, dovra' arredare l'immobile con mobili di valore tale da coprire almeno diversi mesi di pigione. Se Tizio si limita a portare un materasso e due sedie, il locatore Caio potra' contestare l'insufficienza della garanzia.
Le garanzie alternative
Il legislatore ammette espressamente che il conduttore possa, in alternativa ai mobili, prestare 'altre garanzie idonee'. Nella pratica le forme piu' diffuse sono: la fideiussione bancaria o assicurativa, il deposito cauzionale in denaro (di norma pari a due o tre mensilita' di canone), la fideiussione personale di un terzo solvibile. Anche queste garanzie sono soggette al vaglio di idoneita': una fideiussione di importo troppo basso o rilasciata da soggetto insolvente non soddisfa il requisito normativo.
Il 'licenziamento' come rimedio
La norma prevede che, in caso di mancata fornitura di garanzie sufficienti, l'inquilino 'puo' essere licenziato'. Il termine 'licenziamento' e' l'espressione codicistica per indicare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore. Il locatore deve azionare il rimedio in via giudiziale (salvo clausola risolutiva espressa) dimostrando che il conduttore, nonostante formale richiesta, non ha provveduto ad arredare adeguatamente l'immobile ne' ha prestato garanzie alternative. La colpa del conduttore e' in re ipsa nell'omissione prolungata.
Rapporto con il privilegio del locatore
L'art. 2764 c.c. attribuisce al locatore un privilegio speciale sui mobili del conduttore che si trovano nell'immobile locato, a garanzia del credito per i canoni. L'art. 1608 si inserisce in questo sistema: se l'immobile e' sprovvisto di mobili, il privilegio diventa privo di oggetto, rendendo il locatore di fatto esposto al rischio di insolvenza del conduttore. La norma in esame colma questa lacuna, imponendo al conduttore di mantenere nell'immobile un patrimonio mobiliare minimo su cui il locatore possa rivalersi.
Derogabilita' e prassi contrattuale
L'art. 1608 e' una norma dispositiva: le parti possono derogarvi convenzionalmente, prevedendo per esempio che il locatore rinunci alla garanzia mobiliare in cambio di un canone piu' elevato o di una fideiussione di importo maggiore. Nella pratica moderna, la stipulazione di una fideiussione bancaria o il versamento di un deposito cauzionale hanno di fatto sostituito la garanzia mobiliare come strumento di tutela del locatore, rendendo la norma di applicazione residuale ma non obsoleta.
Domande frequenti
Perche' il conduttore di una casa non arredata deve portare i mobili?
Perche' i mobili fungono da garanzia per il pagamento del canone: il locatore ha un privilegio legale su di essi ex art. 2764 c.c. Senza mobili, il locatore resterebbe privo di tutela in caso di insolvenza del conduttore.
Quali garanzie alternative ai mobili sono ammesse?
Sono ammesse fideiussioni bancarie o assicurative, depositi cauzionali in denaro, fideiussioni personali di terzi solvibili. L'idoneita' e' valutata in concreto rispetto all'entita' del canone.
Il locatore puo' sfrattare subito il conduttore che non porta i mobili?
No, deve prima richiedere giudizialmente la risoluzione del contratto per inadempimento, salvo presenza di una clausola risolutiva espressa. La procedura richiede i tempi ordinari del processo civile.
La norma si applica anche alle case mobiliate?
No, l'art. 1608 riguarda solo le locazioni di case non mobiliate. Nelle locazioni mobiliate il mobilio fornito dal locatore costituisce gia' garanzia, e la norma non trova applicazione.
Un deposito cauzionale di tre mensilita' e' sempre sufficiente?
Di regola si', ma la valutazione dipende dal canone, dalla durata del contratto e dalla situazione patrimoniale del conduttore. In contratti di lunga durata o canoni elevati, il locatore potrebbe legittimamente richiedere garanzie aggiuntive.