Art. 2764 c.c. Crediti del locatore di immobili
In vigore dal 19/04/1942
Il credito delle pigioni e dei fitti degli immobili ha privilegio sui frutti dell’anno e su quelli raccolti anteriormente, nonché sopra tutto ciò che serve a fornire l’immobile o a coltivare il fondo locato.
Il privilegio sussiste per il credito dell’anno in corso, dell’antecedente e dei successivi, se la locazione ha data certa, e, in caso diverso, per quello dell’anno in corso e del susseguente.
Lo stesso privilegio ha il credito dipendente da mancate riparazioni le quali siano a carico del conduttore, il credito per i danni arrecati all’immobile locato, per la mancata restituzione delle scorte e ogni altro credito dipendente da inadempimento del contratto.
Il privilegio sui frutti sussiste finché si trovano nel fondo o nelle sue dipendenze. Esso si può far valere anche nei confronti del subconduttore.
Il privilegio sulle cose che servono a fornire l’immobile locato o alla coltivazione del fondo sussiste pure se le cose appartengono al subconduttore, nei limiti in cui il locatore ha azione contro il medesimo.
Il privilegio sulle cose che servono a fornire l’immobile locato ha luogo altresì nei confronti dei terzi, finché le cose si trovano nell’immobile, salvo che si provi che il locatore conoscesse il diritto del terzo al tempo in cui sono state introdotte.
Qualora le cose che servono a fornire la casa o il fondo locato ovvero a coltivare il medesimo vengano asportate dall’immobile senza il consenso del locatore, questi conserva su di esse il privilegio, purché ne domandi il sequestro, nei modi stabiliti dal codice di procedura civile per il sequestro conservativo, entro il termine di trenta giorni dall’asportazione, se si tratta di mobili che servono a fornire o a coltivare il fondo rustico, e di quindici giorni, se si tratta di mobili che servono a fornire la casa. Restano salvi in ogni caso i diritti acquistati dopo l’asportazione dei terzi che ignoravano l’esistenza del privilegio.
In sintesi
Il privilegio del locatore: una garanzia storica del contratto di locazione
L'articolo 2764 del codice civile disciplina uno dei privilegi speciali piu' antichi e radicati del nostro ordinamento: quello del locatore di immobili sui beni mobili che si trovano nel bene locato e sui frutti del fondo. La ratio della norma e' duplice: da un lato proteggere il locatore, che concede il godimento del bene senza ricevere immediato contante, dall'altro garantire una rapida e sicura soddisfazione dei crediti contrattuali senza imporre al conduttore di prestare cauzioni o fideiussioni esterne.
Oggetto e ampiezza del privilegio
Il privilegio cade su due masse distinte. La prima e' costituita dai frutti del fondo, sia quelli dell'anno in corso sia quelli gia' raccolti in precedenza, purche' ancora presenti nel fondo o nelle sue dipendenze. La seconda e' costituita da tutto cio' che serve a fornire l'immobile (mobilio, arredamento, attrezzature) o a coltivare il fondo locato (scorte, sementi, macchinari agricoli). La nozione di pertinenza e' interpretata estensivamente: rientrano tutti i beni la cui presenza e' funzionalmente collegata all'utilizzo dell'immobile.
Durata temporale della garanzia
Il legislatore distingue secondo la data certa del contratto. Se la locazione ha data certa, il privilegio copre le pigioni dell'anno in corso, dell'anno antecedente e di tutti gli anni successivi residui. In mancanza di data certa, la tutela si riduce alle pigioni dell'annualita' in corso e di quella successiva. Si tratta di un incentivo concreto alla registrazione del contratto, che produce non solo effetti fiscali ma anche un significativo rafforzamento della posizione del locatore in sede esecutiva o concorsuale.
I crediti tutelati oltre il canone
Il privilegio non si limita ai canoni: si estende a tutti i crediti che traggono origine dal contratto. Tra essi rientrano le riparazioni che il conduttore avrebbe dovuto eseguire (manutenzione ordinaria, piccole riparazioni), i danni cagionati all'immobile per incuria o uso non conforme, la mancata restituzione delle scorte nei fondi rustici e qualsiasi altra obbligazione inadempiuta. Ad esempio, se Tizio loca un appartamento a Caio e quest'ultimo lascia l'immobile danneggiato, Tizio puo' invocare il privilegio sui mobili del conduttore non solo per i canoni arretrati ma anche per il costo del ripristino.
Estensione ai beni di terzi e al subconduttore
Una delle peculiarita' della norma e' la sua efficacia ultra partes. Il privilegio opera anche sui beni del subconduttore, nei limiti dell'azione che il locatore ha contro di lui ex art. 1595 c.c. Inoltre, sui beni che arredano l'immobile, la garanzia si estende anche alle cose di terzi che si trovino nell'immobile, salvo che il terzo provi che il locatore conosceva il suo diritto al momento dell'introduzione del bene. La tutela del terzo passa quindi attraverso una prova rigorosa: chi lascia un proprio bene presso un conduttore deve documentarne formalmente la proprieta'.
L'asportazione e il sequestro conservativo
Per evitare la dispersione della garanzia, il legislatore consente al locatore di seguire i beni asportati senza il suo consenso. Il privilegio si conserva a condizione che venga chiesto il sequestro conservativo entro termini brevi e perentori: trenta giorni per i mobili che servono al fondo rustico e quindici giorni per i mobili che arredano la casa. La decorrenza parte dall'asportazione; il termine e' di decadenza e non e' suscettibile di sospensione. Restano comunque salvi i diritti dei terzi acquirenti in buona fede che ignoravano l'esistenza del privilegio.
Domande frequenti
Il privilegio del locatore vale anche se il contratto non e' registrato?
Si', ma con un'ampiezza ridotta: senza data certa la garanzia copre solo le pigioni dell'anno in corso e di quello successivo, mentre con data certa si estende anche all'anno antecedente e a quelli ulteriori.
I beni di proprieta' di un terzo presenti nell'appartamento sono soggetti al privilegio?
In linea di massima si', perche' la legge presume che cio' che si trova nell'immobile serva ad arredarlo. Il terzo puo' liberarli solo dimostrando che il locatore conosceva il suo diritto al momento dell'introduzione del bene.
Cosa puo' fare il locatore se il conduttore svuota l'appartamento per sottrarre i beni alla garanzia?
Puo' chiedere il sequestro conservativo dei beni asportati, ma deve agire entro quindici giorni dall'asportazione per i mobili abitativi e trenta giorni per i beni del fondo rustico: si tratta di termini di decadenza.
Il privilegio copre anche i danni e le mancate riparazioni o solo i canoni?
Copre ogni credito contrattuale: canoni, oneri accessori, costi delle riparazioni gravanti sul conduttore, danni all'immobile e mancata restituzione delle scorte.
Se Tizio subloca a Caio, il locatore originario ha privilegio anche sui beni di Caio?
Si', nei limiti dell'azione diretta del locatore verso il subconduttore: in pratica fino a concorrenza di quanto Caio deve a Tizio in forza della sublocazione.